당장 매수할 아파트 고르는 법 (투자금과 리스크) [프메퍼]

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

지난번에는 투자에서 가장 중요한

'저평가'에 대해 먼저 알아보았습니다

https://weolbu.com/community/2256

우선적으로 저평가 판단이 되었다면,

수익률과 투자금을 계산하고

리스크가 감당가능한 지 여부를 판단하는

단계로 나아가야 합니다

A라는 사람에게는 맞는 투자 물건이,

B에게는 맞지 않는

투자 물건일 수 있습니다

현재 시장에서 어떻게 바라보아야 할지,

또 실전 투자로는 어떻게 이어갈지

알아보도록 하겠습니다

STEP 1. 진짜 저평가가 맞는가?

우선 저평가 되어있는 단지가 아니라면,

투자금 계산과 리스크를 가늠하는

행동은 의미가 없습니다

지금 말씀 드리는 기준과 원칙들은

일부만 충족되야 하는 것이 아니라,

모두 충족되야 하는 것입니다

이 순서를 헷갈려서 '투자금'에만 맞춰

물건을 골라내고 찾다보면

제대로 된 가치를 파악하지 못하고

투자금이 적게 들어간다는 이유로

잘못된 매수를 진행할 수 있습니다

운이 좋게 한 두번은 좋은 결과로 나타날 수 있습니다

하지만 투자 물건 한 두채로 부자가 될 수 없습니다

워런 버핏의 경제적 성공은

모두 사춘기 시절에 쌓았던

금전적 바탕과 노년기까지

사업에서 손을 떼지 않은 덕분이다.

그의 재주는 투자였지만,

그의 비밀은 시간이었다.

이것이 바로 복리의 원리다.

가장 강력하고 중요한 책은

'닥치고 기다려라'가 되어야 한다.

시간의 힘이, 복리의 힘이 너희를 부유케 할 것이다.

-돈의 심리학-

장기간동안 기준을 철저히 지키는 투자로

시스템을 만들어야 여러분들이 비전보드에

써놓은 목표들을 달성할 수 있습니다

그렇기 때문에 '저평가' 판단부터

정석적으로 해나가시길 한번 더 강조드립니다

STEP 2. 나의 상황을 고려하기

저평가 물건을 골라 내었다면,

내 상황을 철저히 객관적으로 파악할 수 있어야 합니다

여러가지 상황들이 있겠지만 크게 두 가지가 필요합니다

바로 실력과 돈입니다

첫번째로, 나의 투자 실력이 객관적으로 어느정도 되는지

1호기냐 N호기냐에 따라 투자 물건이 달라질 수 있습니다

첫투자임에도 실력이 충분하다면

더 어려운 투자를 할 수 도 있습니다

그 실력은 본인이 얼만큼 아파트 투자 공부에 시간을

투여하고 몰입했느냐,

그리고 제대로 된 앞마당이 몇개냐에 따라 천차 만별입니다

두번째로, 돈과 관련해서는 현재 가지고 있는 종잣돈과

1년간 모을 수 있는 종잣돈의 크기

(싱글투자자냐 부부투자자냐도 여기에서 상황이 달라집니다)

투자를 진행하고 남는 돈이 얼마냐에 따라 다릅니다

또한 리스크를 막기 위한

잔금대출 여력도 사람마다 다릅니다

투자한 사람들이라면 기존의 포트폴리오

측면도 고려해야 합니다

이 상황들을 본인 스스로 파악할 줄 알고

명확히 알고 있어야 합니다

꼭 글로 한번 써보시고 정리해보시기 바랍니다

그게 어렵다면 재무코칭이나, 매물코칭을 통해

객관적으로 점검해보는 것도 추천드립니다

중요한 것은 투자의 판단과 책임은

온전히 본인에게 있다는 것입니다

지난 상승장 때 많은 욕심을 내고 실력과,

돈이 갖춰지지 않은 상태에서

무리하게 투자물건을 매수했다가 자산을 지키지 못하고

흑자부도가 나서 안타깝게 사라진

선배들과 동료들을 많이 보았습니다

심지어 기준과 원칙을 철저히 지켰음에도 갑작스레

변하는 시장상황에 힘들어하는 동료들도 많이 보았습니다

우리는 미래를 예측할 수 없습니다

객관적인 상황들을 파악하고

대응의 영역으로서 투자를 이어나가야 합니다

그러기 위해 우선적으로

본인의 상황을 세밀하게 알 수 있어야합니다

STEP 3. 그래서 감당가능한 투자인가?

가치대비 가격이 저렴한 저평가된 물건에

나의 상황에도 맞는 물건이라면

투자 준비가 완료된 상황입니다

수익률을 계산하기 위해 필요한 것은 투자금입니다

투자금이(분모) 적어질수록 수익률이 높아질 수 있습니다

이를 줄이려 상승장때 플피, 무피를 했던

투자자들이 고스란히 역전세를 더 크게 맞았습니다

매매가를 줄이는 것에 집중하셔야 합니다

전세가를 높여 투자금을 줄이는 것은

역전세 리스크를 키울 수 있습니다

투자금을 줄이는 것이 초반 시스템 규모를 늘리는 것에

도움이 되는것이 사실이지만, 리스크가 있음을 고려하고

감당 가능한 여부를 다시 한번 체크해 보아야 합니다

예를 들어 A라는 물건을

3억에 매수하여 2.8억에 세팅 한 후,

2년 뒤 4억에 매도한다고 계산해봅시다

2천만원의 투자금으로 1억의 수익을 얻었기에

수익률만 보았을 때 500%의 수익률입니다

그러나 2년 뒤 시장상황으로 인해 매도하지 못하고

역전세로 전세금이 3천만원이 떨어져

2.5억에 재계약했다면?(역전세 리스크 -3천만원)

투자금이 5천만원으로 늘어 납니다

똑같이 1억의 수익을 얻었다고 했을 때,

200%의 수익률을 얻은 것입니다

이 말인 즉슨 3억짜리 저평가 된 물건을

5천만원에 투자하는 것과 같은 결과라는 뜻입니다

때문에 시장상황이 어떻든

저평가를 볼 수 있는 실력을 갖추고

내가 감당 가능하다면

언제나 투자를 계속할 수 있습니다

반대로 현재 전세가 낮아, 투자금이 많이 들어갔음에도

매매가가 과거보다 훨씬 더 저평가 되어 있다면,

투자금이 더 들어가더라도

+ α의 수익을 창출할 수 있습니다

하락장이 오히려 더 좋은 투자 기회가 될 수 있다는 사실입니다

이 계산을 고려해서, 앞으로 공급이 있는 곳이나

투자금이 더 들어가는 곳에서도

좋은 결과를 가져올 수 있습니다

현재 시장은 전국적으로 자산의 가격이

2~3년전으로 회귀한 상황입니다

전고점에 비해 현재 매매가가

-20~-40%까지 빠졌습니다

매매가가 저평가 되어있는 상황에서

전세가가 낮더라도, 앞서 말한 본인의 상황에 있어서

충분히 감당 가능하다면 투자를 진행할 수 있습니다

투자금을 적게 들이고

수익률을 높게 가져가야 할 물건이 있고,

(대체로 규모가 작은 지방 도시)

투자금이 조금 더 들더라도

수익자체를 높게 가져올 투자물건이 있습니다

(대체로 수도권이나 규모가 큰 광역시)

*지역의 사이클이나, 공급리스크, 입지와 연식 등에 세부적으로 다를 수 있습니다

지금같은 시장에서는

후자 쪽을 더 세밀하게 살펴보겠지만,

이 또한 각자의 상황에 따라 어떤 투자가

최선의 투자일지는 다릅니다

상황에 따라 내가 매수 할 수 있는 물건들이

다른 사람들이 사는 물건보다,

좋지 않은 물건일 수도 있습니다

그래도 충분히 저평가가 되어있다면

싸게 사서 매도하고 좋은 물건으로 재투자하면 됩니다

그렇기에 내 상황을 파악하되

물건을 제대로 볼 수 있는

실력이 우선시 되어야 합니다

희망고문 아니냐고요?

실제로 그렇게 해왔던 선배들이 투자 시장에서 살아남아

10억달성기를 써오셨고, 튜터 멘토님이 되어

함께하는 환경을 만들어주고 계십니다

무엇보다 내 상황을 벗어난 과한 욕심을 내지 않고,

홈런을 노리기 보다 기준과 원칙에 맞는 안타를 쳐가며

본인이 계속해서 시장에서 살아남아 갈 수 있는

투자를 꾸준히 이어가면 되는 것입니다

공포에 사서 탐욕에 팔아라

(Buy the fear, Sell the greed)

-워런버핏-

머리로는 알지만 용기를 내지 못해 행동하지 못하고

두려워하면 또 기회를 놓칠 수 있습니다

성공하는 부자들은 항상 행동했습니다

그래프로 보는 것에서 그치지 않고 현장에 나가보면

더 좋은 물건들이 도처에서 널려있습니다

현재 시장은 실제 협상하고 네고하는 과정에서

'나의 투자 감당가능선'을 높일 수 있고,

생각보다 더 좋은 물건들을 매수할 수 있는 시장입니다

기준과 원칙을 지키며 본인이 감당가능한

최선의 물건들을 매수하시길 응원드립니다♡

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

도움이 되셨다면 좋아요와 댓글 부탁드려요♥