[지방투자기초반][집사지니] 2강 잔쟈니님. 배움이 한가득.. 눈물도 한가득 ;)

안녕하세요 집사지니입니다.

삼일에 거쳐, 강의를 완강했네요. 

첫 지방임장이라, 체력이 너덜너덜 해져서 유난히 더 힘들었던것 같아요!

그럼에도 불구하고 ! 완강 ! 짝짝짝

창원.

많은 수요와, 싼 가격, 공급이 줄어드는 곳 이라는 특징으로 선정된 곳입니다. 

중소 도시 중 1등으로 인구가 많아요.

임보를 쓸 때, 고민하던 부분 중 하나인 ‘개요’와 ‘입지’를 나누는 일이었는데요.

지역 개요

• 위치
  - 전국지도: 서울에서 떨어진 거리 “어디에 위치했나”
  - 위성지도: “어떤 지형인가?”, 산과 바다로 둘러싸인 분지고, 빈 땅은 산 아래다. 
  - 지형지도: 산업지와 상권은 “어디에 있나?” “어떤 산업/ 어떤 상권이 들어와있나?”

   

• 사람

  -총인구

  -세대당 인구수

  -연령별 인구비율 → 사람들은 모여서 살고 싶어하는데, ‘어디에’ 살고 싶어하나?

입지

• 직장

  -주요 일자리는 어디에 있나?

  -양질의 일자리가 많고 소득도 좋은가? 종사자수/ 대기업수

  -구매력 있는 고소득자들은 어디에 살고 싶어할까?

• 학군지

  -다른 지역과 비교했을떄, 객관적으로 우수한가?

  -이곳에서 학군지 역할을 하는 곳이 어딘가?

  - 학군이 가격에 영향을 미치는게 어느 정도인가?

   

• 환경

  -상권 및 편의시설 : 창원의 주요 상권은 어디인가?

  -거주 환경: 쾌적한 거주환경 갖춘 곳은 어디인가? => 신축 대단지는 어딘가?

  -이곳에서 사람들이 가장 좋아하는 환경요소는 무엇인가?

• 교통

  -지하철 없는 이곳에서는 무엇을 기준으로 교통을 분석하나?

  -이곳 사람들이 거주지를 선택할때 [교통이 편리하다]고 느끼는 요소는 무엇인가?

• 공급

  -지역내, 지역 인근 공급 상황과 추세는 어떤가?

  -언제, 어디에 몇 세대가 들어오고 그 공급이 향후 입지 순위를 바꿀 정도인가?

  -이 지역에 투자했을때, 리스크가 있을까? (시나리오 그려보기)

투자 대상 찾을때 저환수원리로 단지를 찾고, 투자 우선순위 따질 때는,

1. 전세가 몇개 있나?
2. 전세가 실제로 나가나?
3. 전세를 찾는 손님이 시제로 있나? 

비교해보자.

Q. 지방에서 전고점이 높은 준신축(구축) 들어가도 되나?

=> 실제 수요는 전세 전고점을 보면, 그 ‘지역’이 선호 지역인지 알 수 있다.

그렇지만 큰 투자금은 노노! 투자금 적다면 고려해보자.

+ 입지 좋은 구축 투자 고민중이라면?

=> 투자금 규모

=> 구축일 경우 수리비 포함한 실 투자금액

=> 전세 세팅시 나가는 상황

고려해보자.

임장지도 그릴때

분위기 임장은 단지 사이길로 걷지말고 외곽 길도 가보자.

예상하지 못한, 볼 수 없었던 ‘그 동네 사람들만 가는 상권’ 혹은 ‘부촌 분위기’를 발견할 수 있다.

단지 임장 지도는 

같은 상권을 지나가는 길을 그리더라도 

옆 쪽, 안 가본 길을 볼 수 있는 방향으로 그릴것.

BM : 

1. 임보에서 개요와 입지 파트 나눠서 각 파트별 사항 정리해보기  (지도와 인구의 쓰임새에 대해 고민하면서 넣기!)
2. 분임/단임 지도 그릴때 상권 여러 방면 볼 수 있도록 그리기.
3. 생활권의 우선순위/투자전략 찾았다면 시세지도 위에 올릴때 선호 순서대로 1,2,3,4 올리고 있는것과 없는것 색깔 나누어 구분해 비교 평가하기

잔쟈니님, 강의 언제나 너무 꽉 차있고 배울점이 많습니다. 감사해요!!

눈물 버튼이라고 보여주신 아이 편지 보고 정말 펑펑 울었네요.. 전 아이도 없는데.. 그냥 힘들었나봐요 헤헤

엄청난 인사이트를 전해주신 이번 강의도 소화할 수 있는 만큼만이라도 꼭꼭 씹어먹어볼게요.

감사합니다!!!!!!!