임보는 내 투자 계획서

1차시

- 임보 = 과제가 아니다, 돈을 벌어줄 아파트를 찾기 위한 ‘투자 계획서’다

- 임보 교안을 바탕으로 작성의 목적에 맞게 꼭 필요한 정보를 담고 투자에 의미 있는 사고를 연습하기

- 투자 결론을 내릴 때 단지임장 결론은 빼고 입지분석만 남겨서 비교함 ⇒ 결론 파트에 단지분석과 입지가치를 맞물려서 같이 분석하고 결론내기 (ex, 평촌의 입지가치와 연식 좋은 소단지 vs 부천의 괜찮은 연식에 선호도 좋은 대단지) 

2차시

- 임보 익숙해지기 위해 매일 1장이상 쓰기

- 지역현황과 시설물:  더 좋다 덜 좋다(덜 선호한다)로 판단해야지 안 좋다 라고 하는 순간 이지역 이 단지에 투자하기 어려워질 수 있다. 그 요소가 그 지역이 투자로 굉장히 좋은 기회를 주고 있을 수 있다. 비선호시설이 있을 수 있는데 그래서 그 지역의 가치가 어떤데? 이걸 잘 생각 해야함. 중요!

- 인구수: 서울, 수도권은 같은 광역이라 위상에 상관없음 but 지방은 지역의 위상과 직결

 - 주변 지역과 위상 고려해서 공급의 영향력이 더 큰 지역에 대한 실전적 생각 연결해보기-> 이건 과거를 추적해보면 됨. 전세가가 빠진다는 것은 수요가 이탈한다는 뜻. 이걸 투자 할 때 적용하기. 

3차시

- 인구수 대비 종사자수 비율이 100%가 넘는 지역들은 진짜 업무지역이라고 판단 할 수 있음 ( 강남구 서초구 중구 종로구 금천구..)

- 지방 입지분석(교통): 그 지역의 입지 기준을 파악할 때, 그 지역의 랜드마크 단지로부터 수도권의 경우 강남까지의 거리/ 지방의 경우 랜드마크 단지로부터 가장 가까운 업무지구까지의 거리 시간 측정

ex) 부산- 주요 업무지구가 해운대(센텀), 남구(문현), 사하구(산업단지)- 이 세 개의 업무지구 중 가장 가까운 업무지구 까지의 거리를 측정

- 입지분석(학군): 동네(법정동), 해당 단지를 평가 할 땐, 동네에서 젤 좋은 학교를 찾아보기. 젤 좋은 학교를 기준으로 그 법정동의 이 학군의 입지 가치를 판단하는 것임. 단지를 평가할 땐, 그 단지에서 배정되는 중학교가 있음. 이 단지가 이 중학교에 배정된다...이 중학교의 학업성취도율이 83%인 경우, 그 단지의 학군 평가는 그 중학교의 학업성취도율에 따른 등급인 C로 평가된다. 

- 학학주 근접: 학원가가 500개 이상이면 최상위 학군이구나. 200개 이상이면 꽤 괜찮은 학군이구나. 

4차시

- 입지분석(환경: 상권, 편의시설) : 임보를 좀 더 발전시키고 싶으면 상권과 편의시설도 확인해보면 좋음. 지적편집도의 분홍색을 중심으로 분위기 임장을 함. 

 - 전세가가 하락하면 매매가도 하락(이것은 과학) but 전세가는 전세가 오른다고 매매가가 오르는건 아님

- 공급 많은 곳은 투자하면 안될까? : 리스크와 수익을 저울에 올려보기. 그리고 더 큰 편익이 있는 선택을 함. 초보자들은 리스크가 적은걸 선택하기.

- 입지분석(공급): 전출입 top3지역의 공급이 강서구 인구의 1.0%초과(적정수요 2배초과-C등급)이면‘임장지’에 직접적으로 영향을 줄 수 있음 (--> 강서구의 위상과 함께 생각 해봐야함) = 강서구에 공급이 없는데 김포, 고양시, 인천서구에 공급이 너~~무 많아서 이 세 곳의 공급을 합해보니 강서구 인구의 2배가된다.. 하면 입지등급을 C로 할 수 있다

 (--> 이건 어려우니 임보 15개이상 쓴 사람이 해보기)

-  교통호재: 주요 업무지구 접근성이 획기적으로 개선 되는지 보기

   호재 기준= 착공부터를 호재로 보기/ 재개발 재건축은 사업시행인가 이후부터

5차시

-분위기 임장= 내가 파악했던 것을 확인하러 가는 것

- 더 좋아? 덜 좋아? (안 좋아.. 라는 생각은 하면 X)

-  권유디님의 분임 동선구상 TIP 적용해서 임장효과 극대화 하기. 

- 있어야 할게 있는 것 보다 없어야 할게 없는 것이 더 중요. 유해시설 없는 것이 더 중요. 

- 분임: 지리+생활권 구분 및 입지+투자 우선순위 ---> 이 3가지가 정리되어야 한다. 

6차시

- 시세조사 방법과 시세 조사하면서 헷갈렸던 부분에 대해 자세히 알 수 있었음

7차시

- 시세트레킹의 중요성과 방법에 대해서 알 수 있었음

- 수강생들의 다양한 질문과 권유디님의 답변을 통해 마음의 위안을 얻을 수 있었음