부동산중개비가 계약과 다르고, 현금영수증과도 금액 차이가 너무 많이 나는데, 어떻하죠?

안녕하세요 한버님! 일단 잔금 축하드립니다!! 그런데 중계보수가 계산과 다른데다가 지불액보다 적은 현금영수증으로 당황하셨겠네요.. 질문을 보고 이것저것 좀 찾아봤는데요! 일단 중개업소가 간이과세자든 일반과세자든 국가에서 정한 기본 중개보수 법정 요율(상한요율) 자체가 변하지는 않습니다. 법정 요율은 공인중개사의 과세 유형과 상관없이 동일하게 적용돼요. 다만, 말씀하신 '부가가치세(부가세)'에서 차이가 있습니다. 1) 일반과세자 중개업소 법정 수수료 외에 부가세 10%를 요구할 수 있습니다. 2) 세금계산서 발급 불가능한 간이과세자 (연 매출 4,800만 원 미만) 이 경우 부가세를 소비자에게 별도로 청구할 수 없는 것이 원칙이며, 중개보수 자체에 부가세가 포함된 것으로 봅니다. 단, 조례나 관행에 따라 일부 협의(약 3~4%)를 요구하는 경우가 있습니다. 3) 세금계산서 발급 가능한 간이과세자 (연 매출 4,800만 원 이상 ~ 1억 4,400만 원 미만) 세금계산서 발급이 가능한 간이과세자라면 부가세를 요구할 수 있지만, 이 역시 실제 납부 세액 비율 등을 고려해 보통 4% 내외로 협의하는 것이 일반적이라고 합니다. 10%를 전부 요구한다면 과도한 청구라고 하네요. 질문하신 두번째 문장에 "부사님이 간이과세자는 부가세 0.4%를 한다고 계산했다"고 하신 부분이 아래에 계산하신 부사게 4%와 일치하지 않는데, 4%를 오기하신 것으로 본다면, 해당 부동산은 3)에 해당되는게 아닌가 싶습니다. 질문1. 계산이 맞는가? 계산하신 것을 역산해보니 매매가는 5.925억이네요. case 1. 일반과세자 매매가 5.925억 상한요율 0.4% 수수료 2,370,000원 부가세 10% 포함시 2,607,000원 case 2. 세금계산서 발급이 가능한 간이과세자 >> 한버님 상황으로 보임. 매매가 5.925억 상한요율 0.4% 수수료 2,370,000원 부가세 4% 포함시 2,464,800원 으로 계산해보았습니다. 부동산 계산기로도 더블체크 해보았는데 계산은 맞아보입니다 :) 질문2. 중개비 차이와 현금영수증 차이에 대한 요구 단순히 계산 착오인지 모르겠으나 저라면 중개비 차이에 대해 이해되지 않는 부분은 여쭤보고 차액부분을 해결할 것 같습니다. 현금영수증도 마찬가지이고요. 다만, 부동산 거래도 사람간의 관계가 중요하고, 향후 매도하거나 전세를 놓게 되거나 하는 상황에서 이 사장님과 껄끄러워 지는 상황은 만들지 않도록, "사장님 저희 부모님/배우자가 계산해보더니 이게 이상해서 알아오라고 하는데요~"하고 부드럽게 해결할 것 같습니다 :) 부드럽지만 한버님께서 요구하고자 하는 부분을 잘 요구하고, 납득되지 않는 부분도 명료하게 해결하셨으면 합니다. 질문3. 계약서와 다른 중개보수? 이 부분은 크게 문제 되지 않지 싶습니다. 문제 되지 않는다고 생각한 이유는 과거 거래 시 계약서에는 요율을 곱한 가격이 적혀있었지만, 실제로는 사장님이 금액을 깎아주셔서 그보다 적은 금액을 입금했고, 현금영수증도 깎아주신 금액으로 받았었던 경험이 있어서입니다. 알아보니 매매계약서상의 중개보수는 대개 법정 상한 요율(예: 0.4%)을 기준으로 기재해 둔 '형식적인 숫자'인 경우가 많다고 합니다. 다만 제 경우는 일반과세자였어서 부가세 10% 이긴 했습니다. 간이과세자인 경우는 다를 수도 있어서 한번 더 확인이 필요해보이긴 합니다. 그보다는 이체금액과 현금영수증 금액이 다른 부분이 더 신경쓰입니다. 왜냐하면 중개보수는 추후 양도할 때 "필요경비"로 인정되기 때문에 나중에 집을 팔 때 양도차익을 줄여서 양도소득세를 줄이는 절세 요인이 됩니다. 그런데 그 증빙을 보통 현금영수증, 세금계산서, 부동산이 발행한 중개보수 영수증 등으로 하는데, 실제 지불하신 금액보다 현금영수증이 적으면 결국 필요경비로 인정되는 금액이 적은 것입니다. 물론 현금영수증과 실제 지불한 보수가 다른 경우, 실제 지불한 보수에 대한 증명이 가능하다면(이체내역 등) 어떻게든 경비 인정을 받을 수 있다고는 합니다만(이체 내역 지우지 마세요!)... 저라면 적합한 현금영수증을 요구할 것 같습니다. 사장님께 "사장님, 제가 나중에 양도세 증빙용으로 제출해야 하는데 실제 이체한 금액과 현금영수증 금액이 다릅니다. 국세청에서 문제가 될 수 있으니 실제 이체한 금액에 맞게 현금영수증을 다시 발행해 주세요." 등으로 얘기해볼 것 같습니다. 조금이나마 도움이 되셨길 바라며 다시한번 잔금 축하드립니다 :) 끝까지 잘 마무리 하세요! 파이팅입니다 한버님!

한버님, 중개비가 달라져서 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 결론적으로는 계약서 상에 나와있느 중개보수비와 지급한 중개보수비가 다르긴 하지만, 매도/매도인과의 문제가 아닌 중개사와의 부과세에 관한 부분이이기 때문에 이 부분 때문에 계약이 어그러지는 일은 없다고 보시면 됩니다. 그리고 13,200원을 더 내신 부분에서는 사장님의 계산이 잘못된게 아닌가 싶네요 ^^;; 현금 영수증의 부분도 실제로 낸 금액과 다르니 이 부분에 대해서는 사장님께 왜 달라졌는지 확인이 필요해 보입니다. 바람숲님께서 그에 대한 대응을 잘 표현해주셔서 그 부분을 참고하시면 좋을 것 같아요! 정신없는 잔금날, 이런 일이 생겨서 많이 당황스러우시겠지만 잔금까지 치루시느라 고생 많으셨습니다!

한버님 안녕하세요 잔금날 중개사님이 기존과 다른 중개비 요구로 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 중개사 비용은 중개사님과 매수자와의 상호협의하에 조정을 할 수 있기 때문에 계약서에 적힌 금액과 달라도 문제가 되지는 않습니다. 금액이 13,200원 다른 부분과 현금영수증은 부사님의 계산 실수가 있으신 것 같습니다. 중개사비용은 나중에 양도할 때 필요경비로 인정되기 때문에 부사님에게 금액 정정을 요구할 것 같습니다. 한버님 매수 너무 축하드리고 잔금치느라 고생 많으셨습니다.