관련 강의
지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요 꼬미아버지입니다.
이번 잔쟈니님의 2강에서는 창원의 과거와 미래에 대해 간략히 설명해주셨습니다.
이번 강의에서는 총 5가지 중 2가지를 복습하고자 합니다.
▣ 창원의 가치
① 서울과 300km, 산과 바다로 둘러싸인 분지, 지역/생활권간 단절, 빈땅 있으나 외곽, 산지에 위치(중심 재건축 관심), 제조업 기반의 도시(창원, 마산, 진해 다 공업단지 끼고있음), 통합창원시
② 인구
- 인구도 많고 완성형 가족의 거주비율이 높은 곳이 선호주거지의 가능성이 높음 → 완성형 가족이 키우기 편한 단지가 수요↑ 환금성↑
※ 데이터로 끝나는게 아니라 현장에서 눈으로 봐야한다.
- 연령별 인구 수치가 나타내는 의미가 궁금하다면 인근에 있는 거점도시와 비교(광역시 등)
③ 창원에 사는 사람들을 본 후 남겨야 하는 것
- 총, 인구, 세대당 인구수가 많은 OO구가 메인 주거지 : 그 안에서 선호하는 생활권은? 그 밖에 사람들이 좋아하는 곳은?
- 경제활동 인구 많은 젊은 도시 창원 특히 OO구에 20~50대 많이 거주 : 경제활동 인구가 많다는 건 집값을 받아줄 수 있는 수요가 크다는 것
※ 대출할수 있는 경제활동 → 집값 받쳐주는 수요!
④ 종사자수
- 종사자수 : 양적인 일자리 숫자, 일자리가 많으면 좋지만, 질(급여수준)을 보장하진 않음
- 대기업수 : 직원이 500인 이상인 사업체의 개수, 양질의 고소득 일자리를 의미
- 지방 주요도시 종사자수/대기업수로 비교해봐라 → 지방도시 중 월소득 상위권이다 → 구매력↑
※ 부산, 대구등의 광역시는 인구가 많은 만큼 월소득 평균↓
⑤ 창원의 직장
- 제조업 비율, 전문, 과학기술업 비율 등 확인(타 지역에서는 IT, AI등 확인)
- 이런 제조업이 어떤 회사가 있고 어디에 위치할까? : 종사자수, 대기업이 많은 산단이 메인 업무지구겠구나 → 이런 곳 근처에 살거나 최소한 빠르게 출퇴근하고 싶어함
⑥ 학군
- 학군지의 정의 : 우수한 학교 + 학원가(양+질) + 부자 커뮤니티
※ 여기서 학원가의 질은 과학논술, 영어리딩, 입시반, 국어논술 등….
- 창원은 학업성취도가 높은 학교가 많진 않지만 그 중 굉장히 뾰족한 선호도를 가지는 곳이 있다
※ 어디든 학군이 약한 지역이라도 상대적으로 학군 수요가 있는 곳이 있다.
※ 초등학교 학급당 학생수 체크(23명 이상이면 Good) → 선호초에 보내려고하는 수요 발생
- 학군이 좋은 단지(06년)와 학군이 안 좋은 단지(22년)의 가격차이가 3~4천밖에 나질 않는다.
→ 학군이 가격에 미치는 영향이 일부 생활권, 단지에 국한되며 20년 연식을 뒤집을 정도는 아니다.
※ 지방에서도 학군 파워가 센곳은 구축이여도 신축보다 비싸다!(ex. 대구 범어동)
⑦ 환경
- 직장배후(산단, 관공서) + 주거지 배후 특징으로 생활상권 / 학원 / 유흥이 혼재 → 질적으로 아쉽다.
※ 지방은 인구수요가 얇기 때문에 종류별 상권이 다 몰려있다(학원·술집·유흥·식당 등)
- 신축 대단지가 모여있는 곳을 선호하고 가격도 높게 형성됨
⑧ 공급
- 20년 공급량과 오래된 중심가 아파트와 추이를 비교해봐라(공급↑시기/공급↓시기 전세가와 비교)
※ 제조업 기반 지역은 하락, 상승장에서도 업황의 영향을 일시적으로 받는다.
※ 미분양 : 국가통계포털, 통계누리
- OO시는 대장아파트의 전세가가 많이 올라서 전체적으로 투자금이 적게 들어가지만, 수익의 범위는 작을 수 있다.
- 공급으로 전환될 만한 재건축, 재개발(분양 아직 없음, 호갱노노에 안뜸)은 확인할 필요가 있다
→ 분임, 단임, 전임, 매임으로 다 확인가능
⑧ 교통(지방도시에서 교통 분석하는 기준)
- 지역을 대표하는 주요 직장까지의 접근성(출퇴근 수요 및 각종 인프라 집중) : 대전 정부청사/테크노
- 지역을 대표하는 주요직장이 애매한 경우 지역 내 상권중심 또는 부촌과의 접근성 : 예)부산 센텀
※ 물리적 거리도 소요시간과 함께 체크(단지별), 대로·터널·다리와의 접근성
▣ 효과적으로 지방임장 하는 법
① 지방은 위치와 생활권이 좋아도 낡으면 대체된다.(젊을 때가 좋았지~, 나도 젊을 땐 잘나갔어~)
※ 외곽의 재개발을 할만큼 했다면 선호도가 높은 생활권이 재건축 재개발이 되기도한다.
② 지방아파트는 사람들의 선호범위가 좁고 뾰족하다.
- 그렇기 때문에 입지, 가치 뿐 아니라 사람들의 선호도까지 종합적으로 판단! → 임장!!!!!!
③ 하지만 지방 임장은…
- 시간이 제한적이다(한 번 갔을 때 제대로 봐야함)
- 도시별 개별성이 강함(부산의 바다뷰와 창원의 바다뷰는 선호도가 다르다!)
- 생활권과 단지의 선호도가 다를 수 있다.(단지별 선호도 중요)
④ 동물병원 있으면 소득 수준 ↑, 신축단지가 들어서면 시장과의 시너지로 이룰 수 있다
큰 도로 외에 이면도로도 가봐라, 사람들이 모이는 곳으로 가라
⑤ 핵심 입지요소와 가깝고 아파트가 모여 있어 균질성이 있는 곳이 좋은게 맞다. 하지만 지방 아파트 중에 간혹 특출난 상품성(개인기)으로 약점을 보완하는 단지가 있다. 그래서 단지임장을 통해 개인기 등 파악
※ 시멘트만 보고오지 마라 ㅠㅠ
※ 단지 주변 쾌적한지, 구매력 있는 사람들이 살고 있는지!
⑥ 생활권 우선순위 확인(생활권 간 대표단지 가격 비교)
- 분명 A단지보다 B단지가 연식 좋은줄은 알겠는데 A단지가 1등 생활권인데 이렇게 가격차이가 날 일인가? → 매물임장, 전화임장으로 확인
- 같은 투자금 6천만원이 드는데 생활권이 다르네? → 가격이 혼재되어있다 뭔가 이상해!
- 전세 X억대면 선호단지지… 그런데 매매가는?
⑦ 가격 결정 요소 확인
- 핵심가치요소를 지도에 그려가며 빠지는게 뭐가 있는지 확인하며 비교
※ 학군 vs 연식 뭐가 중요하냐! 대표단지들 비교
★ 핵심가치요소를 다 갖춘 단지는 비싸다! (10억!) 그럼 한두가지의 가치요소를 빼야겠지? (핵심은 빠지면 안된다!) → 전략을 잘 짜야한다.
※ 선호 구축 단지와 입지↓ 신축단지의 전고점을 비교 : 아 여기는 신축, 밀집이 핵심가치요소구나
※ 중심산단에 상권들도 다 몰려있으므로 직주 구축과 멀지만 신축 전고점 비교 : 직주근접 선호하는구나
※ 학군도 같은 방법으로 비교해보고 TOP20 에서 학군지 단지 개수를 파악해봐라(그중 구축만)
★ 창원의 선호지역 구축과 마산의 신축의 매매가나 투자금이 겹친다면 인테리어비용, 전세나가는 속도 등을 판단해서 투자해라.(실거주 가치는 전세전고점에서 나온다)
※ 가격이 혼재되어있을 때가 가치를 찾아갈 수 있는 기회다
★ 모든 성장은 BM에서부터 시작한다 BM하고 싶은 것 리스트로 만들고 한달에 1~4개 적용
★ 국평 이하는 시세 다 따봐라
BM1. 시세지도위에 전세 매물 개수 쓰기
BM2. 입지요소별 질문 체크리스트 임보에 적용
BM3. 분위기 임장 생활권 파악할 때 해당 지역의 핵심투자가치를 지도에 표시해가면서 파악! ex)연식, 접근성, 학군 등
잔쟈니님의 강의를 통해 지역임장을 어떻게하면 더 효과적으로 할 수 있을까, 지방의 선호요소가 다 다른데 어떻게 빨리 파악할 수 있을까?를 배운 것 같습니다. 현재 임장하고 있는 지방에서도 그냥 지나치는 단지임장이 아닌 이 단지의 개인기는 뭘까…? 아니면 핵심가치에 부합하나? 를 항상 생각하며 단지임장을 하고 시세지도를 그려 정답을 확인해보겠습니다.
좋은 강의 들려주셔서 감사합니다!!
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