[방나] 칼럼 필사 [71]하루 안에 서울 투자하는 법 _적용

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지난 [70]번 글에서 아래 순서로

서울 시세흐름을 파악하고

저평가 구간을 찾는다고 말했다.

1. 시장상황파악
   • 전수조사
   • 특이점 발견-검증
   • 사고확장-검증
2. 단지 특정 프로세스
   • 저평가 구간 특정
   • 비교평가
   • 단지 특정
3. 현장가기
   • 부동산 털기
   • 투자 결정

이번 글에서는 상기 사항을 적용해서

어떻게 서울 상황을 파악했고

특이점이 무엇인지 알아보고자 한다.

1. 시장 상황 파악

• 전수조사 :이번에 강동구, 영등포구(+신길), 구로 전수조사를 했따. 2급지(고덕은 2군급)부터 5급지까지 선호도가 펼쳐져 있기 때문에 3개구를 시세 조사하면 서울 전체를 가늠해볼 수 있다. 이른바, 여기까지 움직였다. 여기까진 움직이지 않았구나 여긴 아예 흐름이 오지 않았네를 알 수있다. 여기서 움직인다라는 것을 어떻게 정의할 것이냐가 중요한데, 대부분은 매매가가 되겠지만 시장 상황에 따라 매매가, 전세가 둘다 될 수 있고 혹은 호가의 특징(호가가 너무 높다 등) 매물 갯수를 통해서도 가늠해볼 수 있다.

   

   

  • 특이점 발견
    • 23년 초반부터는 대단지 신축이 쌌다. 원래는 신축 대단지는 비싸야하는데 시세를 따보니 신축 대단지와 비선호 아파트들간의 가격차이(호가 기준)이 적었다. 뭔가 하고 이유를 좀 더 보니 비선호 아파트엔 물건 갯수가 적어서 경쟁이 되지 않아 호가가 높았고, 상대적으로 물건이 많은 신축 대단지에서는 경쟁이 되서 호가가 내려왔다. 따라서 시세로 보면 신축 대단지가 싼 결과가 나왔고 실제 거래도 신축 대단지를 중심으로 되었다. (당연하지. 싸고 좋으니까!) 그러면 보통 비선호 단지의 호가가 조정되어야한다고 생각할 수 있지만 내가 실제 내 물건을 판다고 생각해보자. 물건 갯수가 적으면 굳이 네이버 호가를 미리 내리지 않을 수도 있다. (감정 이입을 해보자) 혹시 팔릴수도 있으니까.!? 그리고 손님 오면 내려도 되니까. 여튼 결론은 생각보다 호가가 내려오지 않았다.

    • 24년에 1분기에 바닥을 다지고 2분기에 본격적으로 가격의 회복이 이루어졌다. 현재는 선호받는 단지들만 올랐다. 지역내에서도 상대적으로 비선호 단지들은 가격이 거의 움직이지 않았다. 매매는 많이 오르고 가속화되었다. 상급지로 갈수록 오른 단지들의 비율이 높아진다.

      

       

       

       

       

    • 선호도가 몰린 대장 신축 아파트는 가격 상승률이 매우 가파르다. 기준점으로는 대장 아파트의 경우 전고점을 회복했다(특이점1) 구축 중에서도 먼저 오른 단지들이 있다. 하지만 아직 상대적으로 전고점은 아직 멀었다.
    • 좋은 단지일수록 전세보다 매매가 더 올랐다. 신축이 매매가 전세보다 먼저 오르는 특징을 그대로 보여준다. 쉽게 말하면 좋은거 먼저 오른다는 말.

    • 상대적으로 선호도가 있는 단지들이지만 아직 오르지 않은 단지들이 선호도가 많이. 떨어지지 않을 수 있다. 전세가를 유심히 보고 사람들의 선호를 파악해야하는 시점이다. 먼저 오른 모든 아파트가 무조건 좋은 아파트가 아닌것을 유념하라.

      

       

    • 서쪽은 어떤 특징이 있을까? 상대적으로 동쪽에 비해. ㅐ매 상승률이 더디다. 이것은 서쪽이 동쪽에 비해 23년에 공급, 토지거래허가구역 등 상대적으로 가격하락퐁기 작았다. 가격 하락폭이 작으니 상승폭도 적다고 볼 수 있다. 그라시움 떨어진 것과 당산센트럴 아이파크 하락폭을 비교해보라. (상승률, 하락률로 판단하기보다 가격 수준 판단이 더 중요한 이유)

    • 동쪽과 비슷한 건. 선호단지들의 경우 전고점에 많이 근접한 것을 알 수. 있다. 선호단지들은 이전장의 전고점에 근접하고 있다는 공통점을 찾을 수 있다.

      

       

    • 여기선 입지가 떨어질수록 매매가보단 전세가가 더 올라오는 모습을 볼. 수있다. (특이점2) 좋지 않은 아파트는 사람들이 매매하기보다 전세를 선호하기 때문에 전세가 더. 올라오는 특징을 그대로 보여준다. 크게볼때 서울은 전세보다 매매가 먼저 오르고, 수도권 평균 이상 지역(살기 좋은 지역)은 전세가 매매보다 먼저 오르는 것을 보여주는데, 서울에서도 잠시동안 똑같은 모습이 사이즈가 작게 보여지는 것이다.

   

   

  • 특이점 2개 검증

    

     

     

     

     

    • 특이점 1 : 대장 아파트들은 전고점을 회복했다.
      • 위의 특이점1을 발견하고 5군의 대장아파트를 확인했다. 전고점을 회복한 단지들은 고덕 그라시움을 기준으로 그. 위 상급지는 전고점을 회복했고, (강남,서초는 전고를 뚫은 단지들도 있다) 그. 이하는 회복하지 못했다. 전고점을 하나로 특이점 관점으로 본다면 고덕 그라시움까지 흐름이 온것으로 파악할 수. 있다. 그러면 고덕 그라시움 이하 단지들을 보는것이 투자적으로 의미가 있다. 상대적으로 싸기 때문이다.

   

  • 특이점 2. 입지가 떨어질 수록 매매가보다 전세가가 더. 올라오는 모습을 볼. 수 있따.

    

     

     

    • 이런 양상은 어떤 군이든 상대적으로 비선호 단지에서 보여지는 부분인데, 이런 단지들은 상대적으로 효용가치가 높은 단지들이다. 다른말로 하면 거주가치가 높은 단지들이다. 해당 지역에서도 거주가치가 낮은 단지들은 전세가격마저도? 오르지 않는다. 이런 단지들은 매매보다는 전세가 더. 효용성이 있기 때문에 전세가격이 먼저 올랐다. 이 특이점을 뽑은 이유는 희망?을 주기 위해서도 있는데 위에서도 살펴봤듯이 좋은 단지들은 올랐기 때문에 이제 다 날라간거 아냐? ㅠㅠ 라고 생각할 수 있는데, 조금만 옆을 보면 이전보다 더 작은 투자금(매매는 오르지 않고 전세만 올랐음으로) 투자할 수 있는 단지들도 만들어지고 있다. 미래는 명확히 예측할 순 없지만 이론적으로 결국 상급단지로부터 온기가 퍼져내려오며 매매가도 결국은 올라가게 된다. 올라가는 수준이야 신축보다는 낮겠지만 비율적으로 비슷할 것이며 이것이 아파트의 법칙중에 하나인 같은 비율로 떨어지는 특징을 보여준다 하겠다.
  • 사고확장 - 검증
    • 이 단계에선 위에서 특이점을 바탕으로 좀더 시장을 확장해서 볼. 수 있다. 눈치 빠른 분들은 알겠지만 지금까진 24평을 대상으로 시장을 보았다. 그럼 34평은 어떨까? 상대적으로 34평은 24평 대비해서 오르지 않았다. 서울 사람들이 34평을 극혀ㅁ해서 그런건 아니고..(나도 34평 좋아함..) 가격 수준이 높다보니 상대적으로 가격이 저렴한 24평부터 오른것이다. 24평이 오르고 나면 이제 34평과의 갭이 작아지고 34평도 가격이 움직이기 마련이다. 강남을 보면 알 수. 있을것이다.

   

   

  쓰다보니 너무 글이 길어져서

  황급한 마무리를 하려고 한다.

  이렇게 시장 전수조사를 하다보면

  특이점 1,2개를 찾을 수 있으며

  이런 특이점들은 사실

  기본적으로 시장이 돌아가는 원리원칙, 혹은 법칙 등이

  내제화 되어있을 때 보이는 것들이다.

  따라서 나는 왜 이런것들이 보이지 않는가!에 대해

  슬퍼하기보다는 일단 원리원칙, 법칙 등을

  잘 익히면 언젠가 자연스럽게 이런것들이 보이게 된다.

  3탄에서는 단지물건을 보는 유효한 팁과 함께

  2탄에서 쓰지 못한 내용 등을 조금 정리하도록 하겠다.

✔️ 깨달은것

서울을 전체적으로 전수조사를 하다보면, 여기까진 흐름이 왔다 - 오지 않았다의 특이점을 발견하고, 그. 특이점 안에서 몇군 대장까지 가격을 회복했는지, 몇군이하론 아직 기회가 있는지 또는 중-하 선호도 단지를 통해선 현재 가격수준이 어떤지 전세가가 오르면서 앞으로 어떤 기회를 줄수 있을지, 등 전반적인 큰 관점의 인사이트를 찾는듯하다.

이런 과정이 있어야 지금 시장안에서 어디를 타겟해서 보는게 가격적으로 유의미하고, 이런 단지들은 지금투자하기보단 좀더 상황을 기다려보자. 이렇게 판단할 수 있는거구나 싶다. 물론 앞마당이 많아지고 그게 전체적으로 연결이 되었을때 좀더 유의미하겠다.

시세조사를 할때 가격쓰고, 그냥 지금 올랐네 내렸네 여긴 아직 잠잠하네 정도로 현재 투자가능 지역만 봤다면 지역에 대해 연결하고 이를 통해 전체적인 흐름을 이해하려는 노력도 필요할것 같다. 그래야 서울-수도권 한판에 대한 이해가 되지 않을까!

투자 프로세스에 대한 글이 있었고 이 글도 과거에 읽어본 기억은 나는데..역시 적용을 해야 내것이 된다 ㅎㅎㅎ 당시엔 더 이해도 못했던듯하다. 아직도 100%이해라 할 순 없지만 이렇게 해봐야겠다 싶긴하다

✔️ 적용할것

• 전수조사! → 단순히 시세만 따기보단 그 안에서 어디가 아직 싼지, 흐름이 어디까지 왔는지를 발견하고 이를 검증하는 프로세스 적용!
• 이후 흐름을 보며 어디까지 흐름이 왔고 지금 투자는 어디를 보는게 좋을지 고민해보기!
• 앞마당 단지들 - 생활권 별로의 흐름 정리/ (이걸 정리하면 앞마당도 더 선명해질듯!)

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