지방투자기초반 3강 수강후기 - 된다. 한다. 반드시! [꿈꾸는사피엔스]

지지난주 분임에 이어 지난주 폭우와 폭염 속 1박2일 단임 일정을 끝냈습니다.

강의, 임장, 조모임과 임보로 점철된 하루 일과 중에

보채는 유리공과 직장의 끊임 없는 과제 속에 피로감이 폭발하는 주였습니다.

피곤한 와중에 자모님 강의를 들으면서, 제 에너지가 더 충전되는게 느껴지네요.

"아 그래 투자해야지! 내 목표는 결국 유리공과 행복하게 사는거잖아! 힘내보자!"

빨리 단지분석 마치고 매물임장가기 위해 빠르게 들을려하기도 했지만,

자모님 강의의 흡입력이 있어서 마지막 강의까지 한번에 달렸던 것 같습니다.

할까?가 아니라 한다! 된다!의 마인드로 남은 지투기와 투자까지 마무리하겠습니다.

제가 이번 자모님 강의를 통해 배운 것은 아래에 정리하였습니다.

목표:

1️⃣대구의 위상을 확인해 투자 우선순위를 정한다

2️⃣대구의 입지를 정확히 알고 투자에 적용한다

3️⃣지방 지역분석의 주의점을 알고 투자에 적용한다

대구의 인구

-2015년 248만명 → 현재 236만명

-인구는 수요이며, 감소하는 것은 사실이지만 선호도가 있는 단지를 고르면 된다.

-광역시 → 수요 많다 → 구축투자 가능

 중소도시 → 수요적다 →신축투자 진행

-수요 대비 공급물량 고려

-연령별 인구

 1)연령별 인구는 참고 지표다. 질문을 가지고 임장을 갈때 필요

 2)중구: 영유아+경제인구(20~50대)많음 →위치도 좋고 신축도 많이 들어옴

   수성구: 10대 + 경제인구 많음 →학군지 프리미엄

   달성군: 영유아+ 경제인구 많음 →외곽 신도시 형성, but 입지 떨어짐..!

   서구>남구>동구: 노인인구 비율 순서 → 노후주택,원룸,빌라 많음

  3)

- 대구 인구이동 추세(지역 내): 

▶호갱노노와 부동산지인에서 확인 가능

▶전세 만기 6개월 전에 전세가와 매도 여부를 판단하기 위해 반드시 확인 필요

📌인구 230만 이상의 양적인 수요를 가진도시

→인구 감소 추세. 투자할 때 구매력이 있는 연령층이 있는 지역, 선호하는 단지 선택

📌대구 내 인구수가 많은 곳과 적은 곳의 특징 확인

→사람들이 좋아하는 이유가 무엇인지 확인. 선호 지역과 연결

📌인접한 지역 간/지역 내 인구 전입&전출 활발

→경북에서 수요를 끌어들이는 지역. 지역 내 전입의 이동량을 확인하며 투자
 

생활권 정리

1️⃣수성구:

-메인생활권: 범어동이 수성구 메인. 범4만3이 메인학군지

-외곽 택지: 시지, 지산, 범물 → 신축/구축 혼재

-라이딩고려생활권: 중동, 황금동, 수성동 → 메인학원가로 라이딩가능한 가성비

 2️⃣중구:

-반월당/동성로: 과거 대구 유동인구 TOP. 동대구역 상권 발달로 감소추세(일50만 →일12~18만)

-남산동/대신동: 중구 핵심 거주지. 남산동 일대 신축아파트 입주

 3️⃣달서구: 

※성서산업단지 직장가지고 있지만, 제조공장 같은 질떨어지는 직장이고 

구축아파트 밖에 없어서 중요❌

 -월성생활권: 달서구 메인. 20년대 초신축 없음. 학군&환경 모두 좋음

 -월배생활권: 초신축 있으나 월성보다는 입지 떨어짐. 신축/구축 혼재

 -죽전/용산생활권: 신축 주상복합/아파트 입주(택지는 아니나 연식 좋음)

4️⃣북구:

-침산생활권: 북구 메인. 북구 내 가장 도심에 가까움. 아래로 갈수록 중심지.

-복현/대현생활권: 경북대생활권으로 균질성 떨어짐. 원룸/주택/빌라 혼재

-산격생활권: 구축단지. 엑스코있으나 유동인구 거의 없음.

5️⃣동구:

-신천/신암생활권: 수성구/북구와 가까움. 동대구역 상권영향으로 동구지만 동구아님. 아무튼 아님.

-신서/안심생활권: 외곽택지. 시골. 닭팜. 접근성 떨어지며, 중심지 신축도 많아 선호도 떨어짐.

6️⃣서구:

-서대구역/두류생활권: KTX개통되었으나 정차수 미비해서 영향❌. 염색산업단지 도로 물듦. 두류-대구신청사 이전, 재개발&재건축 대량공급 예정. 천지개벽할 예정

-중리/평리생활권: 서대구역 공급 이전 서구 유일한 주거지였음

 7️⃣남구:

-봉덕&이천생활권: 남구 핵심 생활권. 중구&수성구 지리적으로 접근성 이점. 

-대명생활권: 중구&수성구 가까우나 대학가들이 많아 구축/빌라들 혼재. 균질성 떨어짐

-앞산생활권: 앞산공원 대구사람들이 선호. 아파트 많이 없음

대구의 직장

📌주요 사업단지 및 주요 일자리가 몰려있는 곳은 어디인지?

제조업: 북구>달서구>달성군

금융및보험업: 중구>수성구>달서구

전문,과학및기술서비스업: 수성구>달서구>동구

 1️⃣범어만촌일대: 법원,교육청,학원가,금융기관,병원 - 전문직 직군임.

 2️⃣동성로일대: 금융,쇼핑,자영업

 3️⃣동대구역 주변: 신세계백화점,대형병원,호텔/기업 사무실

 4️⃣성서산업단지: 제조공장. 중소기업 등

 5️⃣신서혁신: 한국가스공사/공공기관

📌직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을만한 지역인지?

-절대적인 양은 큰편이지만 인구수 대비 양과 질이 떨어짐
 

대구의 학군

📌대구 내에서 학군지로서 기능하는 곳은 어디인가?

✅학업성취도

학업성취도高: 수성구>달서구>북구 →학업성취도 높은 중학교 근처 단지 투자 고려

학업성취도低: 서구,동구,달성군,중군 학군지 기능❌ →초등학교 학급당 학생수만 고려

✅학원가

수성구청역주변(범어4동-범어역부터 만촌역까지!!): 285개

달서구월성동: 149개

북구동천동: 88개

✅지방학군지 의미?

중등학원가(입시) + TOP급 중학교 + 경제력 → 수성구>>>달성구

📌이 동네는 아이들이 들어오는 동네인가? 유출되는 동네인가?

✅초등학교 학급당 학생수

인구가 줄어드는 상황에서 초등학생 학급당 학생수가 많다는 건 3040세대 엄마들이 많은 동네 → 부동산 구매력이 높은 동네(★★★) 

📌결론

1️⃣수성구: 학원가 + 상위권 학업성취도. 압도적 학군지 → 외부 수요 유입

2️⃣달서구: 학원가 + 중간 학업성취도. 가성비 학군지 → 일부러 학군 때문에 오는 수요는 많지 않음

대구의 환경

📌대구 내 주요 상권은 어디 있는가?

1️⃣동대구역: KTX. 신세계백화점. 교통 중심지. 상권. 외부 소비 높음. 대구 파티마 병원

2️⃣반월당: 로데오거리. 쇼핑/유흥 중심/ 스트릿 상권(젊은층). 롯데/현대백화점. 계명/경북대학병원

3️⃣달서구: 주민+직장인 대상 근린생활형 상권(병원, 학원, 마트, 식당 중심)

📌대구 내에서 거주 환경이 제일 좋은 곳은 어디인가?

상품성 선호(택지 선호는 기본) → 주상복합 선호도가 높은 편

대구의 공급

📌3년 내 공급물량(임대물량까지) 확인하기 → 호갱노노 & 부동산 지인 

- 입주하는 아파트의 위치 및 물량 둘다 확인. 전체 공급량이 적더라도 주변 공급량에 영향. 부산의 남구 공급량이 26년/27년 예정되어있어 주의 깊게 봐야함.

대구의 교통

- 1호선/2호선 > 대경선, 3호선

- 광주와 달리 주요 업무지구와 주요 상권 모두 관통하여 주요 역은 이용객수 많음