안녕하세요 😁
인생이란 위대한 항로에서
가장 자유롭고 싶은
행복한 투자자 해적왕🏴☠️ 입니다^^
지난 3월 열반 실전반에 이어
2번째 실전반!!
저의 두번째 스승님
마그온 튜터님을 실물 영접하게 된 뜻 깊은 날이었습니다!!
그 여운이 가시기전에
복기와 후기로 당일의 행복한 추억을 남기고자 합니다.
찐 투자자의 임장법
드뎌 저희 마그마들!!
완전체 발도장!!
뭔가 웅장합니다 ^^
날씨가 더운 여름!!
오전에 비교임장지 분임으로
튜터링 데이를 시작하였습니다.
아주 운이 좋게 튜터님과 택시로 이동을 함께하여
러키비키!!!
비교임장지에 대한 대략적인 개요와
왜 비교 임장지로 선정하게 되었는지에 대한
힌트를 얻을 수 있었습니다!
비교 분임 start!!
가장 먼저 튜터님이 임장시에
어떻게 하시는지에 대한 설명을 해주셨습니다!
두둥
찐투자자의 임장법이란??
호갱노노, 아실의 디테일한 셋팅법에서부터
임장시 어떤 부분을 주로 봐야할지
생활권과 단지의 가치와 선호도에 대한 고민을 생각하고
이에 대한 답을 찾는 튜터님의 프로세스를
배울 수 있었습니다!
“같은 브랜드의 단지라고
다 같지가 않습니다.
외관의 디자인 등 차별성을 파악해서
이 단지를 어떤 수요층을 대상으로
하였는지에 대해 고민 해보셨으면 합니다.”
[마곤 튜터님]
비교 분임지 출발점은 00 단지였습니다.
전날 튜터님이 공유해주신 루트에
00단지와 현재 임장지의 단지를 비교해보는
과제가 있었습니다.
아마도 다들 00지구에 A단지가 생각이 났을 겁니다.
그리고 그 단지의 시세를 생각했을때
비교임장지 단지의 가격을 유추해보라는
질문을 주셨습니다.
두 생활권의 가치!! 그리고 두 단지의 가치를 비교하여
가격을 유추하는 과정에서
‘아 튜터님은 이렇게 지역간 비교를 하시는구나?’
라는 생각이 들었습니다 🤩
BM BM BM
그리고, 놓치기 쉬운 단지 외관의 디테일!!
외관에 멋지게 강화유리로 디자인을 한 부분이 있었는데,
아주 멋져 보였습니다!!!
튜터님께서는 이런 디테일한 부분도 놓치지 않고
이렇게 별도 외관을 고급화하면서
고소득 수요를 끌기 위한 시행사의 의도를
생각해 보는 부분도 중요함을 알려 주셨습니다^^
그리고 임장하는 내내
모처럼의 실전반에 목말라 있던 저의 사소한 질문에도
디테일하게 인사이트를 공유해 주셨습니다!!
먼저 현재 저희 임장지에 대한 선호도!!
처음 분임시와 단임 🔜 매임을 통해 바뀌셨는지? ㅎㅎ
왜냐면 저와 동료들 모두 첫 분임 이후
생활권 선호도와
임보쓰고 단임하면서 많이 달라지는 점이 있었기 때문이었습니다.
튜터님께서도 솔직히
저희와 다르진 않았다고 말씀하시며
중요한건 그 선호도를 찾아 가는 과정에서
임장지에 대한 깊은 고민과 나의 질문들!
그 고민과 질문들에 대한 답을 찾는 것이 중요함을
알려주셨습니다!
그리고, 구축이 많은 저희 임장지 특성상
같은 구축이라고 하더라도
생활권 별 가격이 달랐습니다.
이 부분에서 저는
건물가치가 없고 땅의 가치만 남은 구축들의 가격을 비교해서
각 생활권의 가치를 비교하는 것에 어떨지에 대한
질문에서는 합리적인 방향이라고 말씀하시면서,
기계적으로 대입하는 것에 대해서는 경계하라는
말씀을 주셨습니다.
그리고 지방 임장시
임장지 내에서만 국한되지 않고
같이 포함된 지역 전체 시장에서
각 입지별 단지들의 선호도와 가치를 비교하는 것의
중요성을 알려 주셨습니다!
00시에서 최근 연이어 신축이 입주한 00구 00생활권!
직접 방문해 보니 정말 신경써서
짱짱하게 지었다는 생각이 들었습니다.
현재 임장지에서 신축 브랜드 단지를 임장할때
타지역의 같은 브랜드 단지에 비해
약간은 아쉬운 맘들이 많이 들었던게 사실입니다.
그런데, 00구 00생활권 B단지를 방문했을때
정말 살고싶은 맘이 그냥 생길 정도로 좋다라는 생각이 절로 들었습니다.
특히, 30분이면 접근이 가능한 00시의 특성상
타 구의 수요도 충분히 당겨 오지 않을까 라는 생각이 들었습니다.
“00 시에서 이 정도의 상품성을 가지고 있는
신축의 시세가 0억이다는 감을 가지고
나의 임장지 내 단지들과 비교하면
단지들의 가치와 선호도에 대한 이해를
더 쉽게 할 수 있을 겁니다”
[마그온 튜터님]
이렇게 오전 타임은 찐 투자자이신
마곤 튜터님의 임장법과
임장시 단지들의 선호도를 어떻게 바라보시고
단지간 생활권간 비교 프로세스의
인사이트를 배울 수 있는 값진 시간이었습니다.
그리고 다시 임장지 스터디 카페로 궈궈!!
동료들의 사임발표를 통해 성장하는 시간!!
전날 튜터님의 사임 발표자 발표 두둥!!
‘앗 내이름이 없다!
어,,,, 열심히 했는데 좀 아쉽네;;
오 발표 부담 없이
이번엔 동료들 발표 내용에 좀더 집중 할 수 있겠다!!‘
위아 같이 만감이 교차했습니다 ㅎㅎㅎ
지난 3월 첫 실전반에서
사임발표에 선정이 되어
약간의 기대가 없진 않았는데
막상 빠지게 되니 조금은 서운한 마음도 있었습니다 ㅎㅎ
그런데,
지난번 사임발표 시간에
제가 긴장하고 발표한 것만 기억이 나지,
동료들의 발표에 집중하지 못해
BM포인트도 잘 캐치하지 못했습니다.
하지만, 이번에는 정말
온전히 동료들의 발표내용에 집중할 수 있어서
오히려 정말 의미 있는 시간이었습니다 😁
그리고
사임 발표하신 동료분들 모두 정말 짧은 시간 동안
임장지에 대한 고민과 준비를 정말 많이 하셨음을
느낄 수 있었습니다!!
준비해주시고 발표해주신
응답이님! 정정원님! 쓸님!
감사합니다 👍🏻👍🏻
각 동료분들의 발표 내용 중
BM할 내용들을 정리해 보았습니다.
응답이님 발표
✅ BM 포인트
🎯 지역개요 > 지방의 경우 지하철 대신 외곽 순환도로의 IC를 체크하는 점
🎯 직장 > 산업단지 리스트 활용하여 임장지에 산업단지 현황 확인!! (어썸밍밍, 혜원)
🎯 공급 > 부동산지인 미분양 시계열 자료 분석!!
🎯 공급 > 프메퍼님 강의 장표를 통해 현재 임장지의 각 시장 상황별
🎯 공급 > 광산구에서 현재 투자 우선순위 단지들의 특징 장표!!
🎯 시세 > 매물임장 단지 선정 장표
✅ 튜터님 코멘트
🎯 학군에서 초등학교 고학년 학생수 증감을 통해 학군지가 계속 유지 될지에 대한 분석이 필요
👉🏻 중계 학원가가 인근 지역의 학생수 감소로 학군지로 위상이 유지 될 수 있을지 고민이 필요
🎯프메퍼님 강의 장표를 그대로 따라 해본건 너무 잘하셨다!!
🎯시세지도에 시세에 대한 생각을 정리한 것은 너무 잘하셔서 BM하면 좋겠습니다.
정정원님 발표
✅ BM 포인트
🎯 입지분석 > 환경분석 시 입체 지도!! (어디서?)
🎯 입지분석 > 환경파트에서 기피시설에 대한 기사 검색으로 악재 분석! (공군 기지! 소음 등)
🎯 공급 > 미분양 단지 지도 분석
🎯 시세분석 > 가격 레벨 파악(선호 신축, 선호 구축, 덜선호 신축, 덜선호 구축)
🎯 시세분석 > 가격고정 비교평가 장표와 본인의 생각을 정리
✅ 튜터님 코멘트
🎯 자신의 앞마당인 서구와 비교하면서 작성한 부분이 좋았음
🎯 도시의 확장 부분을 한판에 정리하여 선호도 가늠한 점 좋았다
🎯 교통 호재에 대해 가격에 반영되어 있는지를 전임을 통해 체크!! 투자자 들어왔는지, 들어온 시기 등을 확인해서 임보에 기재
🎯 신축, 구축의 구분은 생활권별 년식이 달라 기준은 달리 적용 가능!
쓸님
✅ BM 포인트
🎯 각 파트별 궁금정을 질문으로 이어나가 단지 비교를 통해 답을 찾는 과정!!
🎯 생활권을 다시 섹터로 나눠서 디테일하게 정리하고 투자 가능 범위를 타겟팅 하는 점!
🎯 시세분석 > 시세 지도 이후 한판에 정리
✅ 튜터님
🎯 임보를 재밌게 쓰고있으시고 각각의 파트에서 질문을 끌어내시고 의문을 해소하는 과정이 매우 똑똑하시다 라고 생각
🎯 생활권을 다시 디테일하게 구분하고 각 구분별 느낀점을 정리한 점은 매우 잘했음! 이 때 아니면 나중에 다시 생각하기 쉽지 않은 부분임!
🎯 가설 검증을 무겁지 않게 쓸님 임보처럼 가볍게 툭툭 질문과 해답을 찾는게 좋았고 BM하면 좋을 듯함
저는 진심으로 여러분들이 잘 하셨으면 좋겠습니다.
딱 5년간만 더 해봅시다.
사임 발표 이후
마곤 튜터님의 강의 시간!!
개인적으로 저에게 가장 유의미한 시간이었습니다!
✅ 임장지 지금 투자할 수 있나? 선호요인은?
먼저, 튜터님께서 저희가 그 동안
임장지에 대해 궁금하고 잘 이해가 안되었던 지점을
정확하게 짚어 주셔서
튜터님이 바라보는 임장지에 대한 생각을
말씀해 주셨습니다!
당장 투자 가능한 지역인지?
00 생활권에 대해 어떻게 이해해야 하는지?
00구에서 가장 우선시 되는 선호요인은
무엇인지에 대해 말씀해주셔서
그동안 제가 생각했던 점과 비교하여
임장지에 대한 이해도를 보다 더 선명하게 만들 수 있었습니다^^
✅ 생활권 정리의 중요성
임장을 통해 우리가 알아야할 또 하나의 핵심은
생활권 정리의 중요성임을 강조하셨습니다!
단순히 시세만 확인하는 것이 아닌,
직접 보고 느낀 분위기, 동간 거리, 단지의 웅장함 등 현장의 느낌을
고스란히 임보에 남겨서
‘생활권 장표’로 정리에서 부터 투자기준의 시작임을
강조하셨습니다!!!
이 기준 위에 단지를 비교해보면
저평가 여부가 훨씬 명확해 질 수 있으며,
특히 장표를 완성한 후엔 “이 생활권의 저평가 단지는 어디인지”,
“투자 고려 단지는 무엇인지”를
명확히 선별할 수 있어야 합니다!
✅ 단지 분석은 어떻게 해야 하나?
“단지 분석 역시 단순한 복붙 매크로로
끝나면 안됩니다!!”
[마곤 튜터님]
분석 중 생긴 의문은 전화 임장과 매물 탐색을 통해 검증해야하며,
그 결과 실제 수요와 가치의 연결고리를
더 명확히 이해하는 작업이 되야 함을 깨달았습니다!
시세 흐름은 참고 자료일 뿐,
내가 느낀 생활권과 단지의 직관적 순위화가
기준이 되어야 한다는 점도 강조해 주셨습니다!
✅ 투자 의사결정 프로세스
마지막으로, 가치 기반 물건 선별하는
튜터님의 프로세스를 설명해 주셨습니다!
내가 직접 경험하고 판단한 물건들을
가치 우선순위로 정렬해보는 과정은
투자 판단을 더욱 확고하게 만들 수 있다는 것을
강조해 주셨습니다.
그 과정에서 ‘지금 이 가격이 싼가?’,
‘전세는 어느 수준인가?’,
‘나의 투자금에 적합한가?’ 등의
질문을 던지며 검증을 반복하여
나의 투자에 대한 확신을 가질 수 있게
끊임없는 노력이 필요하다는 것을 깨달았습니다!!!
마지막으로,
노력의 중요성을 강조하셨습니다!!
누구나 처음 배우고 숙달해 나가는 과정에서
중요한 결정을 할 경우 긴장하고 떨릴 수 밖에 없지만
충분한 훈련과 연습을 반복하게 되면
떨리지 않는다는 점을 말씀해 주셨습니다!
그리고 진심으로 저희 마그마들이
이번 실전반을 통해 성장하고
실력있는 투자자로 거듭나기를 원하시는
튜터님의 따뜻한 마음을 느낄 수 있었습니다!!
“저는 오늘 여러분들에게 제가 투자하는 프로세스를
그대로 알려드렸습니다.
수준을 낮추고 싶지 않았습니다!
왜냐하면, 저는,,,,
여러분들이 정말 잘하셨으면 좋겠습니다!
그리고 잘 되셨으면 좋겠습니다!
앞으로 5년 뒤에도 여기 머물러 주셨으면 좋겠습니다!
앞으로 딱 5년간 더 해봅시다!!“
[마곤 튜터님]
튜터님 저와 동료분들 정말 같은 맘으로
튜터님의 진심을 느꼈을 겁니다!
튜터님 말씀처럼 결코 수준을 낮추지 않고
무한 반복!! 열심히 연습하여
떨지 않는 투자자가 되겠습니다!!
5년 뒤에도 여전히 투자자로 성장해 나가
그때는 튜터님과 스승과 제자가 아닌
든든한 동료로 옆에 있고 싶습니다^^
기다려 주실거죠??
튜터님 정말
진심!!!
감사했습니다!
감사랑합니다 ❤️🔥
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