[실준 70기 발품8아 3삼한 저평가 찾조 퓨어코코] 3주차 강의 후기

안녕하세요. 
독립적인 투자자로서, 

꿈을 현실로 바꾸는 여정을 이어가고 있는 퓨어코코입니다.

여러분, 혹시 단지 임장 나가서 이런 생각 해보신 적 있으신가요?

“여기 동간거리 괜찮네. 근데 왜 이렇게 가격이 안 오르지?”
“어디가 더 좋아 보이긴 한데, 뭐가 결정적인 차이지?”
“비슷비슷한 것 같은데 가격차는 왜 이렇게 날까?”

이런 고민, 사실 한두 번이 아니잖아요.
저도 그랬거든요. 

이번 강의를 통해서 

이런 의문점들이 좀더 명확해진것 같아요.

 입지는 ‘움직이지 않는다’, 건물은 ‘고칠 수 있다’

“입지는 고정자산, 건물은 가변자산이다.”

단지를 볼 때 너무 “동간 넓다”, “조경 예쁘다”, “브랜드다”에 꽂혀서
정작 땅이 갖고 있는 힘을 놓치고 있었던 거예요.

예를 들면,
지도상 도보 10분이지만 실제로는 7분에 도착하거나
초등학교가 코앞에 있어도 신호 두 번에 대로변 건너야 하면
그건 초품아가 아닌 거예요.
(실제로 쪽문 하나, 횡단보도 하나가 수천만 원을 바꾸기도 해요.)

BM 

• 지도보다 내 발이 더 정확하다.

• ‘근린생활권’은 동네 사람 분위기를 보면 안다.

   

“좋다/나쁘다”가 아니라 “더 좋다/덜 좋다”의 게임

 

이것도 강의 중에 정말 와닿았던 포인트였어요.
우리는 너무 단지 하나하나에 “이거 괜찮다”, 

“저건 별로” 이렇게 등급을 매기는데,
실제로는 생활권 안에서 ‘상·중·하’로 구간화하는 게 훨씬 현명한 방법이더라고요.

예를 들어볼게요.
‘마곡생활권’이라면?

상: 마곡엠밸리

중: 마곡푸르지오

하: 우리필유, 청구
각각의 단지가 누구에게 맞는지, 가격은 어떤지, 

투자금 대비 수익은 어떤지를 구간별로 나눠서 봐야 전략이 나와요.

제가 느낀 핵심은 이거예요:
“내 투자금에 맞는 상·중·하를 동시에 봐야 실수 안 한다.”

왜냐하면 상급지는 회복이 빠르고,
중급지는 대안이 많고,
하급지는… 잘 고르면 레벨업의 기회가 되거든요.

전고점, 전세, 투자금: 숫자가 감을 보정해준다

요즘 시장 보면 "감으로 사서 망한 사람" 많아요.
(네, 저도 그랬습니다... 과거형이길 바라며.)

그래서 이번 강의에서 알려준 3가지 데이터는 무조건 체크하게 됐어요.

1. 전고점: 예전 고점 대비 지금이 얼마나 회복됐는가?
2. 전세가: 실입주 수요와 가격 방어선
3. 투자금: 매매 – 전세(혹은 전세보증금) = 실제 들어가는 돈
4.  

예를 들어,

어떤 단지는 매매가가 낮아 보여도 전세가도 낮아서 실투자금이 많이 들어가고,

반대로 어떤 단지는 매매가가 좀 높아도 전세가 탄탄해서 실투는 낮은 경우도 있어요.

여기서 진짜 핵심은,
같은 투자금이라도 단지마다 ‘위치’와 ‘회복속도’가 다르다는 거예요.
결국, 투자금 대비 회복률을 따져야 해요.

BM 포인트

• 단지별 전고점/실거래 회복률 %로 색상 구분
• 매매-전세 괴리 크면 전세가 조정될 여지가 큼 → 투자금 대비 불안요소
• 실투자금 vs 입지 vs 회복률 = 투자 우선순위로 정리

이전에는 그냥 “좋아 보이는 단지”를 찾으려 했던 것 같아요.
하지만 지금은 “같은 생활권 안에서, 

이 돈으로 내가 가장 효율적인 선택을 할 수 있는 곳은 어디지?” 라는 질문을 하게 됐어요.

“싸게 사는 게 중요한 게 아니라, 덜 비싸게 사는 게 실력이다.”

긴 강의 해주신 코크드림님께 감사합니다.