4강 후기_매수 프로세스(재이리튜터님)

지투 25.7. 매수(재이리)

1.

투자 경험X

1. 투자과정 어떤순서
2. 꼭 지켜야 할 것은?

[1단계 매수전]

1) 등기사항전부증명서
갑구(소유권), 을구(소유권 이외)
*채권최고액(채무자의 이자 연체를 대비해 원금보다 큰 금액으로 설정)
*집값(매매가)>남의 돈(채권최고액+계약금+중도금)
>금융거래확인서로 파악
집값 3.3억>대출 2.38억
(대출이 매매가의 72% 정상물건)
>>특약: 추가대출 금지, 잔금일에 대출 말소 되게

2) 중대하자
사실을 안 날로부터 6개월 내
아랫집, 관리사무소

3) kb시세(전세 놓을 시)
전세보증보험 가입 가능여부 및 전세대출금액 상한선 확인
기준이되는 금액 kb시세를 기준으로 전세가 정하기
전세보증보험 가능범위: KB매매시세 90%이하
(전세보증보험 가입이 안 되는 집은 위험한 집이라고 생각) 
→ 전세가격은 가급적 KB시세의 90%이내로 잡고 투자 검토

2.
* 특약협의
가계약 넣기 전
매도인이 동의했는지 중요

특약 초안 작성 교안★

상황에 휘둘리지 않기 위해

계약금 일부 입금 프로세스

[본계약]
:계약서 초안 요청
내용 반영, 오타
- 제2조~6조 누락 여부 확인!
- 누수없음 체크!

*주인전세
동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래 금액만 적용
>매매 중개수수료만

[전세계약 데드라인]
잔금일 두 달 반 전 전세 빼기 골든타임!

[잔금]
법무사 선택

법무사 견적서 교안 확인★

-정리
1단계: 법무사 선택(잔금 1달 전)
2단계: 잔금 진행
매도인, 매수인, 임차인 돈을 주고 받고 수수료 정산
3단계: 취득세 납부(이후 등기필증 수령)

참고 전세빼기의 모든 것(양식)_재이리

* 전세 트래킹 기록...
내 물건의 객관적인 가격 파악
집보기 피드백 기록

3.
전세대출, 보증보험
임차인의 상황에 관련된 다양한 문의를 빠르게 해결
'보증금 반환 보장방법'
'전세자금 대출'
'임차인의 종류'
'보증금 반환 보장방법'

[법인 임차인]
법인의 업종, 설립연도 확인
숙소 개념, 집 관리 소홀
갱신권X
전세권 설정
(집 담보대출, 전세권 양도 및 전대차 계약 가능하므로 특약 필수)

* 전세권 설정
- 등기사항증명서에 임차인, 전세보증금 표기
- 전세금 미반환시 경매
- 보통 법무사님 등기 위임
> 선순위 권리관계, 전세권 적혀 있는 걸 꺼리는 임차인도 있음
>잔금과 동시에 전세권 말소하겠다는 조건으로 진행

*전세보증보험
- 전세금 미반환시 보증회사에서 보증금 반환
- 등기사항증명서에 기재X

전세승계물건(세낀물건) 투자 할 때 임차인의 전세계약서 원본 위치를 확인

6.27 부동산 대출규제
(지방에서는 큰 영향은 없지만)
대출총량규제의 간접 영향으로
잔금대비 시 대출이 얼만큼 나오는지 확인

특약 초안 핵심 내용
- 이사날짜 협의
- 재계약 통보(만기 4개월 전 이사 여부)
- 집 보여주기
- 위약금

[집의 수리]
한 달까지는 소모품 수리
임차인과 관계가 좋아지는 방향으로

[전세 만기]
* 중도이사
본 계약긱간(~첫 2년), 반환의무 없음
갱신기간(2년 후), 3개월 뒤 반환
- 이사사유, 시기 질문
- 다음 임차인 직접 구해주셔야 함 안내

*만기
3개월 전 임차인 연락

*재계약프로세스
- 계약갱신청구권
장: 2년 뒤 전세금 시세대로 증액 또는 매도가능
단: 언제든지 계약해지 통보 가능(3개월 후 효력)

- 신규계약
장: 2년 거주 의무
단: 2년 뒤 계약갱신청구 가능
(매도 시 세 안고 팔아야 할 수 있음)
>>나의 상황에 맞게, 지역에 따라 장점이 단점이 될 수 있음

4.
매도 프로세스

선매도, 후매수

* 매물을 다양하게 뿌리는 방법
호갱노노, 직방, 당근마켓, 맘카페, 지역카페

살 때부터 사람들이 살고 싶어하는 집
바꿀 수 없는 것: 동 층 향

특약사례모음 교안 ★

특약 메모장에 저장하기

나의 상황에서 할 수 있는 선택

추천 책: 한 번이라도 모든 걸 걸어본 적 있는가

투자까지의 과정을 세세하게 들어보고 싶었는데 그과정과 상황별 특약까지 알려주셔서 감사합니다

[적용점]

메모장에 특약 넣기!