안녕하세요. 부자 씨앗을 심는 투자자 시드s 🌱 입니다!
오늘도 재이리 튜터님 미모에 감탄하며~ 시작!
4강에서는 지방 투자 계약 프로세스의 모든 것 이라는 주제로 강의를 진행해주셨는데요.
제목은 지방이지만, 너무나 꼼꼼한 내용에 수도권이든 지방이든 골고루 사용할 수 있을 꿀팁이 가득했습니다.
초보 시절 실제 튜터님께서 겪은 사례들을 어떻게 해결하면 되는지 실전에서 꼭 확인해야할 부분들을 짚어주셨던게 많은 도움이 되었던 것 같습니다. (내가 1호기를 사기 전에 이 강의를 들었더라면…ㅠ)
문제가 아직 해결되지 않았다면 그건 방법을 아직 찾지 못한 것이다.
멘탈의 연금술 中
📌문제1. 잔금 1주일 전, 나의 예비 세입자에게서 온 계약 파기 연락..!
📌문제2. 단지 내 최저가 매물! 집값이 3억인데 등기부등본을 확인하니 대출이 4억? 이거 사도 되나요?
생각만 해도 아찔하고 겪고 싶지 않았던 경험들을 어떻게 해결해나가셨는지 방법을 하나하나 알려주셨는데 속이 너무 시원했습니다. 생각만으로도 겪고 싶지 않은 오싹한 경험들인데 그래도 결국 방법은 있다는 걸 알려주신 것 같아서 너무 감사했습니다. 결국 답은 있다! 아직 내가 찾지 못한 것이다!
매수 프로세스 3단계
가계약 - 본계약 - 잔금
매수 전에 꼭 확인해야 할 내용을 정리해주셨습니다. 예전 강의에서 등기를 꼭 떼봐야 협상 카드로 쓸 수 있다고 지나가는 말로 들었었는데, 그 이유는 정확하게 알지 못했었거든요. 이번 강의에서 재이리 튜터님이 등기에서 꼭 파악해야 하는 부분을 꼼꼼하게 설명해주시고 어떻게 카드로 쓰면 좋을지도 제시를 해주셔서 감사했습니다. 다음에 집을 보게 된다면 꼭 떼서 저의 든든한 아군으로 만들어 보겠습니다!
본 계약 전에는 꼭 특약을 작성하여 부사님을 통해서 매도인의 동의를 확인해야 한다는 부분을 강조해주셨는데요. 계약일에 만나서 하는 것이 아니라 꼭 1~2일 전에 대부분의 내용을 체크해놔야 한다는 것이 핵심이였습니다.
🥕 당근 마켓에서 물건을 살 때 만나기 전 채팅으로는 네고 만원만요, 그럼 오천원만… 이렇게 비대면으로 문자를 주고 받으면서 요구사항을 전달하는 것은 쉽지만, 막상 물건을 받으러 나가서 얼굴을 보면서 만원만 깎아달라고 말하기는 아주 어렵다고 설명을 해주셨는데 ㅎㅎ 정말 이해가 쏙쏙 되는 비유였습니다.
전세 프로세스 3단계
가격 결정 - 임차인 확정 - 특약 협의 및 가계약 - 전세 본계약
본 계약이 끝나고 나서는 부사님께 전세 계약의 데드라인을 알려야 한다고 해주셨는데요. 전세는 잔금 2달 반 전이 제일 황금기이기 때문에 이 타이밍을 놓치면 내 물건의 가격을 아주 싸게 깎아서 내놓아야 하고, 투자금이 추가로 더 들어갈 수도 있기 때문입니다. 계약서를 작성한 후에 매도인이 자리를 비우면, 옆에 슬쩍 가서 “사장님~ 제가 걱정이 되어서 그러는데 사장님께 2주만 내놓고 이후로는 다른 부동산에도 전세 뿌릴게요!" 라고 말씀드리면 됩니다. 이렇게 하지 않고 혼자 결정해서 여러 군데에 물건을 내놓으면 사장님이 상도덕(?)이 없다고 생각하실 수 있기 때문에 남은 절차들이 아주 까다롭게 변할 수도 있기 때문입니다. 내 물건의 전세는 내가 뺀다는 CEO의 마음으로 접근하자!
저도 제 1호기의 세입자를 구할 때, 제가 전세 빼는게 더 빠르게 빠졌었던 경험이 있습니다ㅎㅎ 매수 부사님이 전세 손님을 너무 못 데려오셔서 여러 곳에 물건을 뿌리면서 아래 시트를 채워나갔었는데요. 용병같은 사장님을 만나는데 큰 도움이 되었습니다. 보통 적극적으로 콜백이나 문자 회신이 오시는 분들이 물건을 만들어서 빼주시는 경향이 있으시더라구요! ㅎㅎ 전세는 내가 하기 나름! 너무 걱정하지 말고 몸을 움직이자!
보유 프로세스 3단계
투자는 싸게 사서 기다렸다가 비싸게 파는 거예요/
투자는 매수를 하고 등기를 쳤을 때 끝나는 것이 아니라, 잘 지키고 보유하여서 수익을 낼 때 까지 기다렸다가 파는 것이라고 하셨습니다. 물건을 보유해나가는 과정에서 세입자와 자잘하게 부딪히거나 이해 관계가 맞지 않는 일들이 생길 수 있는데 그럴 때는 임차인과의 관계가 좋아지는 방향으로 가는 것이 좋다고 하셨습니다. 결국 세입자와 나의 관계도 비즈니스 파트너 같은 관계인데 이게 어그러져서 좋을 일이 없다고 해주신 것 같았습니다.
제가 세입자가 너무나도 말도 안되는 요구를 해서 짜증이 너무 많이나서 자모님께 세입자의 요구를 다 들어주기 너무 싫습니다. 라고 질문을 한 적이 있었는데요. 자모님도 똑같은 생각을 하셨어서 너바나님께 똑같은 질문을 하셨다고 말씀을 해주셨습니다ㅎㅎ.. 너바나님께서 자모님, 지금 그 집에 누구 돈이 가장 크게 들어가있어요? 라고 물어보셨는데 자모님이 곰곰히 생각해보니 내 투자금보다 세입자의 전세금이 더 크고 그 돈으로 인해서 내가 집을 살 수 있었던 것이라고 하셨습니다. 그러면 고작 전등 바꾸고, 문 좀 바꿔주고 하는 일이 크게 아깝지 않을 거라고, 이게 바로 돈 그릇이 늘어난다는 거라고 말씀해주셨습니다. 너무 터무늬없는 요구를 모두 들어주면서 질질 끌려가면 안되겠지만 어느정도 선에서는 유연하게 대체해야겠다는 생각이 들었습니다ㅎㅎ
비하인드 스토리
내 세입자의 질권 설정에 대하여….
마지막으로, 강의를 듣고 나서야 제가 받았던 질권 설정 등기가 뭔지 깨닫게 되었는데요…🤣 전세 계약 당시 용병 부사님께서 저에게 집에 등기 오는거 꼭 받아야해요~ 라고 말씀해주셔서 얌전히 집에서 기다리다가 등기를 받았을 뿐인데 열어서 확인해보니 그게 바로 질권 설정 통지서였습니다. 질권이 뭔데요..? 아~ 나중에 전세금 돌려줄 때 은행에 돌려주면 되는거야~ 라고 하셨었는데 이게 바로 강의에 나온 찔끔~ 세입자에게 돌려줘야한다는 질권이였습니다… 세입자 분 나가기 전에 지투 강의를 듣게 되어서 정말 다행입니다. 오늘도 월부 사랑하고 감사해 🧡
좋은 강의를 해주셔서 감사합니다. 많은 인사이트를 얻었습니다.
감사합니다 재이리 튜터님!
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