연식 좋은 4급지 투자, 괜찮을까? [채너리]



안녕하세요~

20대 2년차 투자자 채너리입니다 :)

오늘은 연식 좋은 4급지 투자라는 함정에 대해서

함께 이야기 해보려고 합니다.

이름하여 애매한 신축들에 투자했을 경우

발생할 수 있는 시나리오! ㅎㅎㅎ

1. 애매한 신축들의 특징

먼저 애매한 신축이 뭘까요?

애매한 신축들의 특징을 요약하면

크게 2가지를 들 수 있습니다.

첫째, 단지가 너무 외곽에 있는 경우입니다.

대표적인 예시로

안양에 만안구에 있는 대단지를 예로 들 수 있습니다.

안양 내에서는 기본적으로

만안구와 동안구에 대한 사람들의 인식이 다릅니다.

평촌이 섞여있는 동안구를 기본적으로

사람들을 굉장히 많이 선호하죠.

실제로 아파트도 보면,

최근 재개발 된 안양역 인근을 제외하고는

만안구는 균질성이 확실히

떨어지는 것들을 볼 수 있습니다.

이 단지 또한 마찬가지입니다.

연식은 21년식이고, 단지상태도 양호하지만

주변이 굉장히 어수선한 분위기입니다.

두번째로, 단지의 퀄리티가

많이 떨어지는 경우입니다.

예시로는 평촌에 있는 

세대수 작은 단지를 들 수 있는데요

막상 가보면 "이게 아파트야?"싶을 정도의

느낌이 드는 곳입니다.

그러나 위치는 평북생활권과 거의 맞닿아 있고

평북쪽으로 월판선 호재도 있어서

단지는 별로지만, 연식이 괜찮으니깐

접근해도 괜찮을까? 하는 생각이 들기도 합니다.

이런 단지들에

투자할 경우 어떤 리스크가 있을까요?

하나씩 살펴보겠습니다.

2. 환금성이 떨어진다

첫째, 너무 당연하게도 환금성이 떨어집니다.

우리가 느끼는 감정은

대부분의 실거주자들도 똑같이 느낍니다.

만안구 외곽에 있는 단지들을 가면서

"아 여기 너무 외곽인데?"하는 생각을

똑같이 가지는 거죠.

평촌에 있는 세대수 작은 단지도 마찬가지입니다.

실거주자들도 그 단지를 보며 똑같이 느낍니다.

“이럴거면 오피스텔에 사는게 낫지않나...?

주변이 너무 정돈이 안돼있는데...”

이런 단지들은 너무 당연하지만,

나중에 매도할 때 환금성이 떨어지게 됩니다.

투자자들도 머뭇거리는데다가

실거주자들도 갸웃?하게 만드는 단지이기 때문이죠.

3. 규제에 같이 묶인다

”상승장에 조금 더 싸게 팔면 되는 거 아니에요?“

여기서 바로 이런 단지들의 두번째 단점이 나오는데요,

바로 행정구역으로 인해 

규제가 같이 묶인다는 것 입니다.

최근 가장 비슷한 사례로,

토허제를 예로 들 수 있을 것 같아요.

토허제라는 규제는 이전부터 있었지만,

이전에는 일부 지역에만 묶여있던 것이

연초 임시 해제로 인한 급등을 방지하고자

현재는 강남/서초/송파/용산 

지역 전체가 규제지역으로

함께 엮이게 되었습니다.

대표적인 예시로 송파구의 비잠실권인

문정동, 가락동, 오금동, 방이동 등은

가격 상승도 못누린 채 갑자기 규제에 묶이게 된거죠.

이처럼 규제가 나오면

행정 구역으로 통째로 묶이기 때문에

아무리 단지 상태가 별로더라도

같은 안양시라는 이유만으로 

함께 묶일 수 있게 됩니다.

상승장에 싸게 매도하자니

세금 중과로 매도차익이 발생하지않고,

하락장에 팔고 더 좋은 자산으로 갈아타자니

사람들이 집을 보러 안오는 거죠.

사이클이 긴 수도권의 특성상,

다음 상승장을 맞이할 때가 된다면

연식이 점점 낡아 건물 가치도 떨어져

처음에 매수할 때 생각했던

“연식 좋은”의 메리트도 떨어지게 됩니다.

4. 좋은 땅 부터 먼저

그렇다면 이처럼 별로인 단지는 투자를 하면 안될까요?

위의 단점이 명확하다는 걸 인지해야 하지만

아파트 자체가 희소성을 가지는 수도권의 특성상

투자로 고려해도 괜찮습니다.

다만, 이처럼 상품성이 떨어지는 단지일수록

땅의 가치를 높여야 합니다.

예를 들어보겠습니다.

천호에 있는 동아하이빌 아파트입니다.

단지의 상품성은 많이 아쉽습니다.

연식도 낡았고, 거의 나홀로 아파트여서

주변의 균질성도 많이 떨어지죠.

그러나 땅의 위치를 보면,

강남까지 물리적으로도, 시간적으로도 가깝고

한강과의 접근성 또한 매우 뛰어납니다.

최근 거래된 이력을 보니

매매가 7억대, 전세가 4억 초반대로

투자금을 2억대로 해볼 수 있었네요.

두 번째 예시는 성북구에 있는

정릉스카이 쌍용입니다.

성북구 내에서 정릉은 선호도가 빠지지만,

그럼에도 불구하고 균질성이 우수하고

강남, 한강과의 거리가 평촌보다 더 가까우며

중심 업무지구와의 접근성이 뛰어난 곳입니다.

실거래 이력을 살펴보면 최근까지만 하더라도

1억대로 투자가 가능했네요.

이처럼 현재 같은 투자금으로

내가 할 수 있는 단지 중에서 최선인가?

연식이라는 함정에 혹하지는 않았나?를

반드시 함께 고려하면 좋겠습니다.

글을 요약하자면

1) 너무 외곽이거나,

단지 컨디션이 뒤쳐질 경우

환금성이 떨어질 수 있다.

2) 최대한 땅의 가치를 높여서

더 좋은 대안이 있는지를 살펴보자

이렇게 요약할 수 있을 것 같습니다.

별로인 단지의 리스크를 잘 알고,

최선의 선택을 하시면 좋겠습니다!