구리시 공급 질문 있습니다!

진심을담아서

25. 07. 26. 10:38

안녕하세요 :) 너무 잘 보고 계시는데, 구리 공급은 아시는 것처럼 주변지역과 연결해서 보시는 게 도움이 됩니다. 다만 어떤 공급이더라도 영향을 주지 않는 건 없더라구요. 역전세 위험은 크지 않겠지만, 전세 셋팅을 할때는 보수적으로 할 수 있겠다라고 접근하시는 게 현실적인 생각같아요 ^^

후바이

25. 07. 26. 10:54

킴거님 안녕하세요 :D 구리를 알아보고 계신 것 같으시네요ㅎㅎㅎㅎ 저는 공급을 보면서 향후 역전세나 시세하락 등의 리스크 부분을 고려할 때 저는 이런 점들을 고려해보려고 하는 편입니다. 수도권 공급은 한판으로 생각해 보는 것) 공급 파트에서 3년간 인구 교류가 가장 많았던 3개~5개 지역을 연도별로 끊어서 많이들 보는데요. 이때 지역과 시기별 공급량에 따라 전세지수도 같이 움직이는 경우가 많지만, 전세지수는 따로노는 경우도 없지 않습니다. 이유는 수도권은 특히 서울은 한판으로 공급의 영향을 주고 받기 때문입니다. 헷갈리실 수 있으니 반대편의 은평구와 서대문구 마포구를 픽션을 가미해 예시로 말씀드려보면 서대문구와 맞닿아 있는 상급지 마포에 22년 뉴타운급 공급이 많았는데 서대문구와 맞닿아 있는 하급지 은평구가 22년 마포의 대규모 공급 시 전세지수 변동이 적었고 23년 서대문구의 공급 시 은평구의 전세지수 변동이 컸습니다. (예시) 이를 놓고 은평구는 마포에 뉴타운이 들어와도 영향이 미미했으니 마포의 공급은 은평구 투자 시 크게 고려하지 않아도 되겠어! 라고 해석하는 것은 아쉽다는 이야기가 됩니다. 뜯어보면 22년 마포 공급에 서대문구가 영향을 먼저 받은 상태에서 23년 서대문구의 공급으로 서대문구 전세가격이 크게 영향을 받으니 23년 은평구의 전세가격도 크게 휘청거렸다고 보는 것이 합리적이라는 것이겠죠. 그래서 저는 임장지와 전출입이 활발한 지역들을 중심으로 다시 전출입, 입주량, 입주시기, 전세지수도 함께 살펴봅니다. 예를들면 구리를 기준으로 보면 중랑구와 남양주의 인구교류가 활발하다면 중랑구와 남양주는 어느곳과 전출입이 활발한지를 살펴보는 것이죠. 구리는 남양주와 엄청 압도적으로 교류하고 중랑구와는 남양주 대비 4배 적게 교류하였습니다. 중랑, 남양주와 인구 교류가 활발하지만 중랑구는 노원 남양주, 동대문, 광진구와 압도적으로 인구를 교류하고, 남양주는 구리와 압도적으로 교류하고 중랑, 노원과 차순으로 교류합니다. 이는 각 지역 등의 위상 차이가 크지는 않지만 그래도 지리적으로 위치의 차이가 있고 맞닿아 있는 지역들의 공급량이 상이하기 때문입니다. 이 외에도 아무리 공급이 많아도 당시 전세 가격이 이미 낮아진 상태였는지, 아니면 한껏 전세 가격이 상승한 고평가 시기였는지에 따라서 상급지 공급에는 멀쩡하다가, 하급지 공급에는 전세가 무너지는 경우들도 있고, 구리라면 교통은 떨어지지만 연식과 환경이 뛰어난 생활권과, 연식과 환경은 떨어지지만 교통은 떨어지는 생활권에 따라 거주민들과 거주요소가 다를 수 있기 때문에 주변의 입주 영향도 단지별로 생활권별로 차이가 있을 수 있기 때문에 꼭 정답을 찾고 다음 장표와 임보 파트로 넘어가겠다 생각보다는 보수적으로 생각하시면서 짚고 넘어간다고 생각해보는 편인 것 같습니다 :D 킴거님 화이팅입니다!에 딸

우도롱

25. 07. 26. 11:53

안녕하세요 킴거님~ 아무래도 전세투자를 할 때 공급을 잘 살펴보는 게 리스크 대응면에서 중요하죠~! 공급의 영향권에 대해서는 우선적으로 인구 전출입 규모가 큰 지역이 더 영향이 크기 때문에 공급에 앞서 인구 전출입 지역을 살펴보는 게 중요합니다. 그 다음으로 수도권은 하나의 큰 도시이기 때문에 서울 경기 전체 물량 수준이 적정한지 과다한지 부족한지 살펴봐야합니다. 국지적으로 공급이 있더라도 수도권 전체 공급이 부족하다면 영향이 덜 할수도 있기 때문입니다. 과거의 공급과 시세 변화를 살펴보는 것이 도움이 되실 것 같아요. 화이팅입니다!