관련 강의
실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
드디어 기다리던 4주차 강의를 듣게 되었습니다.
이번 실준반은 강의보다 과제가 앞서서 나오니,
임장과 임장보고서에 미숙한 초보자 입장에서
다음 강의가 계속 기다려지더라구요..!
저는 매번 강사님들이 해주시는 강의마다
서두가 기억에 남는데,
이번 자모님 강의 또한 그랬습니다.
임장보고서를 쓰면서 느끼는 어려움,
현재 상황에서 해야할 일을
속속들이 알고 솔루션을 주시니
한결 마음이 가벼워졌어요~!!
<인상깊었던 점&적용점>
-현재 대출 규제 이후 심리가 꺾인 상태이므로 6개월 전입 조건을 충족하려면 급매가 나올 수 밖에 없다.
→가격이 조정될 수 있는 상황 but 상승장 초입이므로 가격이 떨어지지는 않을 것.
투자는 마음이 들어가지 않는다. 수익을 낼 수 있는 자산이면 ‘그냥 산다’
√ 지금 사면 오를 수 있는 단지는 많다. 내가 지금 공부를 하는 이유는 더 좋은 물건을 찾아
상승장 전에 투자하기 위함이지, 투자할 수 있는 것과 없는 것을 찾아내는 것이 아니다.
-완성이 아닌 완료주의. 할 수 있는 만큼 하면서 못했던 부분은 보완해 나가는 것.
앞마당은 한 번에 확실하게 만드는게 아니라 다른 지역을 임장하면서 보완해나가는 것.
앞마당 만들기에서 못한 부분이 있다면, 다음 앞마당을 만들 때 하면 된다.
√ 오랜 시간을 내서 임장 하기 어렵다면 틈 날 때마다 효율적으로 하기!
√ 분임과 단임 병행해도 괜찮으니 빨리 끝내고 매임에 집중해보기
-투자 마인드 가지기. 오른 곳은 쳐다보지 않는다. 할 수 있는 곳을 찾자.
-투자의 본질은 저평가된 단지를 사서 수익을 내는 것. 임장보고서는 가치를 확인하기 위한 도구일 뿐이며 임장보고서 때문에 투자를 포기해서는 안된다. 임장보고서 장수가 중요한게 아니라, 입지분석을 해서 단지가치를 확인하고 비교하는 과정이 중요한 것.
√ 월부에서 알려주는 방식을 가지고 나에게 맞는 방식으로 적용해서 투자로 연결해보자
-오르지 않은 단지는 단점만 보인다. 오르고 나면 장점만 보인다.
√ 오르지 않은 단지(덜 좋아보이는 단지)의 장점을 찾고 투자가치를 미리 파악해두고 있자.
임장보고서 에 반드시 들어가야 하는 것
: 지역의 입지/단지의 입지/투자 가능한 지역 중 가장 좋은 지역/투자 가능한 단지 중 가장 좋은 단지
임장보고서에서 핵심은 단지 분석!
√ 단지 분석에는 ‘나의 선호도’를 반드시 넣자.
사람들이 좋아하는 생활권은 모든 단지를 다 넣어야 한다.
why? 사람들이 이 단지를 왜 좋아하는지를 알아야 내 투자에 적용할 수 있기 때문
√ 투자금에 맞지 않더라도 가장 좋은 생활권의 단지분석을 해야하는구나ㅎㅎ
-투자전략
내가 가진 돈으로 가장 좋은 선택을 하는게 지금 이 시장에서의 투자 전략이다.
투자금보다 낮은 수준의 지역을 미리 앞마당으로 만들어놓아야 한다.
매수-보유-매도의 과정에서 내 행동에 대한 근거를 명확하게 설명할 수 있어야 한다.
어떻게? 임장보고서를 통해!
단임 전략
분임과 단임을 구분해서 하는 것보다. 지도를 보면서 입지와 위치를 따져보는 방식의 효과적인 임장.
-매임의 벽을 깨야한다.
투자와 연결되지 않는다고 매임을 하지 않는건 효율적인게 아니다. 매임을 하는게 효율적인 것이다.
매임 후 당장 실력이 쌓이는게 아니지만 나중에 비교평가 하는데 도움이 될 것.
투자의 핵심은 ‘누가 더 포기하지 않고 매물임장을 많이 하는가’ 이다
√ 지금 나의 실력으로 비교평가&저평가된 단지 찾기가 어렵지만 어디든 매임은 해보자.
-수도권에서 투자하는 방법
가치가 있는지 확인→저평가 되었는지 확인→내 투자금에 맞는지 확인
강남과의 거리가 가까운지 확인→전고 대비 가격이 저렴한지 확인→비슷한 투자금 단지들과 비교
√ 수도권에서 투자한다면 외곽지역이 아닌 곳에서, 가겨이 저렴한 단지를 우선적으로 봐야겠다.
√ 물건이 날아갔을 때 마음이 힘들지 않도록, 후보 리스트에 최대한 많이 넣어두자.
-매물임장 전 해야할 일
시세따기 필수!!
why? 같은 가격에 더 좋은 것이 있는지 볼 수 있기 때문
갭만 보면 절대로 가치 대비 저평가인지 알 수 없다. 또한 비교하기 위해서는 같은 투자금으로 할 수 있는 다른 단지 또한 필수적으로 필요하다.
=> 지역내에서 같은 매매가 기준으로 저평가 단지 찾기→투자금 기준으로 정렬(단지 리스트업)
=>매임
=>지역 내에서 정한 투자단지를 다른 지역과 비교
-매물임장 tip
부동산은 사람이 하는 일이므로 관계가 중요하다. 관계가 틀어지는 순간 일이 틀어질 수 있음을 항상 염두에 두고 행동하기
내편에서 소통해주고 조율해주는 부동산 사장님을 선택한다.
사장님의 설명을 열심히 듣고, √ 메모보다는 기억하려고 노력한다.
사장님에게 알 수 있는 정보)단지내 정보/가격과 거래상황/상태와 조건) 외에 나머지는 내가 미리 해결하고 간다.
현재 상황에서 best는 수리가 된&전세 낀 것.
-마지막 체크사항
‘저환수원리’의 원칙에 맞을 때에만 투자 진행.
임보의 마지막 장표는, 죽이되든 밥이되든! 매임한 단지의 저환수원리 충족여부가 체크되어 있어야 한다.
원금보존(전세가율)무조건 충족되지 않아도 가격 자체가 저평가라면 투자 가능.
why? 가치가 좋을수록 쌀 때 사야하므로!
√ 초보자에게는 수익이 높은 투자보다 리스크가 없는 투자가 합리적
-오래하기 위한 방법
√ 긍정적, 낙관적, 끈기, 인내의 태도 가지기
√ 행복 지키기(건강, 관계, 가족)
√ 가족과 나에 대한 보상 제공하기
√ 마음의 벽-신경쓰이는 것과 중요한 것을 구분해서 중요한 일을 해결하기 위해 제대로 인풋 넣기
√ 시간만 쓰는게 아닐까? 하는 결과에 대한 의심이 든다면→투자 경험담 읽기
-나에게 ‘돈’의 의미
자녀가 성장하는 과정을 지켜볼 자유를 가져다준다.
베풀 수 있는 자유를 가져다 준다.
내가 원하는 사람과 원하는 시간을 보낼 수 있는 자유를 가져다준다.
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