실전준비반 4주차 강의 후기 [실준 70기 1만 하기 2제 그만, 0원한 부자될조 Woody] (feat. 매임, 비교평가 그리고 팩트폭격)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

4주차 강의는 자음과모음님께서 진행해주셨고 역시나 많은

팩트폭력?! 과 뼈때리기?! 같은 말씀들을 많이 해주셔서

정신을 번쩍 차리게 되는 순간들이 많이 찾아왔던 거 같습니다.

단순히 매임 어떻게 해요가 아닌 매임을 하기 전 매물 임장을 할 단지들을 뽑는 과정과

매물 임장 후의 비교 평가에 대해서도 알려주셔서

그대로 직접 매물임장 전후와 매물임장을 할 때 적용해볼 수 있는 점들이 많아 너무 도움이 많이 되었습니다.

지금부터 BM할 내용들을 하나하나 강의내용 복기해가며 기록해보도록 하겠습니다.

매물임장 & 비교평가 그리고 투자의 모든것

매물 임장에 대해 본격적인 설명을 해주시기전 자모님께서는 우리들의 생각을 정말

읽고 계신지 머릿속에 한번쯤은 떠올려봤었던 내용들을 말씀해주셔서 솔직히 놀랐습니다.

현재 대출 규제로 인해 심리가 꺾이고 그러면 떨어질거 같다는 이유로 투자를 안하고

기다려봐야겠다라는 생각도 들거고

이미 오른 가격을 보면서 후회하고 덜 오른걸 보면서 마음에 안들어하는

생각이 하루에도 수십번이 드실거라 말씀해주셨습니다.

1호기를 하고 지금 보유해나가는 시점에서 정확히 투자 이전 제가 들었었던 생각들이고

지금은 물론 싼 물건을 투자하니 매매, 전세도 운이 좋게 제 생각보단 크게 올라

무조건 좋은 것만 하지 않아도 가치 대비 싼걸 투자하면 돈을 벌 수 있구나라는걸

몸으로 경험해보며 저런 생각들을 깨부실 수 있었지만

당시의 튜터님들의 말씀만 듣고는 내가 이런걸 사는게 맞아? 너무 맘에 안드는데라는

생각이 많이 들었던게 사실입니다.

이런 경험덕에 지금은 4급지들에서도 기회를 주지만 그마저도 날라가면 5급지, 경기, 광역시, 중소도시까지

기회를 주는 곳을 찾아 달려갈 수 있는 마인드가 생겼습니다.

앞으로도 투자에서 중요한 조금이라도 덜 오르는걸 봐야한다는 원칙으로 삼아

이미 날아가버린 것들에 대한 집착은 버리고 다른 지역으로 기회를 찾아 떠나는 투자자로 성장해야겠습니다.

추가적으로 임보를 제대로 썼얼 때, 답해야할 4가지에 대해서도 BM하여 장표로 하나

넣어봐야겠다고 생각했습니다.

1.내가 투자하는 물건이 있는 지역의 입지는 어떠한가?

2.내가 투자하는 단지의 입지는 어떠한가?

3.투자할 수 있는 지역 중 가장 좋은 지역인가?

4. 투자할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지인가?

BM

임보 제대로 쓴지 4가지 질문에 답변하기 

(1) 매물 임장 전 리스트 뽑기

매물 임장에 본격적으로 들어가기 전에 일단 단지분석을 하고나서

어디까지를 내 투자범위에 넣을지 확인하는게 우선입니다.

메인 인프라에서 얼마나 멀어지는지 사람들이 어디까지 선호할지를 생각해보고

사람들이 선호할만한 요소가 없다고 생각되는 단지들은 투자범위에서 제외합니다.

그 다음 과정이 가치 대비 저평가인지 확인을 해야하며

이때 중요한게 먼저 같은 매매 가격대비 저평가 된게 없는가를 우선적으로 보고

그 다음 투자금 기준으로 비교를 해보는게 중요한데

그 이유는 투자금 기준으로 먼저하면 매매가 자체가 들쑥날쑥해서 뭐가 좋은지 명확하게 안나오는 단점때문에

매매가를 기준으로 먼저 저평가를 확인하는 것입니다.

이렇게 지역안에서도 해보고 내가 가진 앞마당들인 다른 지역과도 해보는게 중요합니다.

정리

1. 단지 가치를 확인해서 투자범위를 결정한다(선호도)

2.저평가된 물건을 고른다 (매매가 기준)

3.내 투자금에 맞는 것들을 그중에서 교집합으로 뽑는다.

※ 2&3의 교집합으로 매물임장을 하러 간다.

BM

매매가 기준으로 저평가 확인 → 투자금 기준 Solting

(2) 매물임장 프로세스

매물임장의 전임부터 시작해서 매물임장 후에 투자 물건을 뽑는 과정까지

정말 모든 단계를 다뤄주셨고 역시나 이 안에서 내가 배운대로 하고 있는가?를 점검할 수 있었습니다.

마침 바로 전날 매임을 갔다와서 생생한 기억을 가지고 저를 돌아볼 수 있었습니다.

일단 제가 매임시에 아쉽다고 생각했던게 매물을 하나씩만 본 점이었습니다.

시간이 아까우니 매물을 기본적으로 2~3개 보면 좋다고 자모님께서 알려주셨는데

단지에 매물 자체가 좀 없기도 했고 보고싶었던 매물들이

매도자, 전세입자 휴가기간으로 인해 정말 많이 취소되며 아예 안보는것보다는 좋지 않을까 하는 마음으로

한 부동산에 하나씩이라도 매물을 봤던거 같습니다.

또 다른 BM해야될 점은 최근에 사장님 계약서 쓰셨냐고 물어보며 실거래가를 기준으로

지금 가격이 급매인지 파악해야했는데 이를 잘 못했습니다.

일부 사장님께는 여쭤보기도 했지만 일부는 제가 아실에서 거래를 보통 보고 들어가다보니

따로 물어보진 않았습니다.

하지만 생각해보니 그 팔린 물건에 대한 수리상태라던지 조건이라든지 사장님께서 제일 잘 알고

계실거 같아 꼭 한번 여쭤보면 좋은 질문이라고 느껴졌습니다.

마지막으로 매물임장에 들어갈 때, 정말 살사람처럼 물도 다 틀어보고 짐을 헤치고 나가서 수납장도 다 열어보고

방이 조그만해서 옷방으로 쓰고 있으면 침대 놓을 수 있는지 물어보고

싱크대 하부장도 열어서 물 새는지 보고 방충망도 문제없는지도 보고 정말 꼼꼼히 봐야함을 알려주셨는데

꼼꼼하게 본다고 봤지만 자모님께서 말씀해주시는거만큼의 디테일은 챙기지 못했던것도 사실입니다.

앞으로 좀 더 꼼꼼하게 디테일을 챙겨야겠다는 생각을 했고

정말 이렇게 꼼꼼하게 봐야 부사님들도 정말 살 사람이구나라고 느낄 거 같습니다.

BM

매물은 한 부동산에서 2개 이상 볼 수 있게 예약

최근에 부사님께 계약서 쓰셨냐고 물어보기 (실거래가로 급매 파악)

(2) 매물임장 후 비교평가

단지 내 물건 뽑기 → 동별 물건 뽑기 → 지역내 뽑기 → 앞마당 중 뽑기 

단지 내 물건중에 조건과 가격을 보고 좋은 물건을 남기려는 시도를 우선적으로 해야하며

동별 물건끼리 비교해서 지역 내 1등을 뽑는 과정을 거칩니다.

여기서 가장 중요한건 단지의 선호도 순서를 명확히 하는것이며 이렇게 뽑은 최종 앞마당 1등 단지를

내 앞마당에서 같은 투자금을 비슷하게 고정 or 절대매매가를 비슷하게 고정하여

가장 최선의 물건인가를 따져봐야합니다.

그리고 최종적으로 매물임장한 물건의 저환수원리를 따져봐야하고

이 장표는 죽이되든 밥이되든 계속 연습해서 머릿속에서 저절로

떠오를 수 있도록 해야하는 과정이라고 알려주셨습니다.

이렇게 저환수원리까지 따지고나면 여기서 투자를 한다 안한다가 결정이 됩니다.

BM

내 앞마당에서 투자금, 매매가 비슷한 단지들까지 비교해보기

강의를 마무리하시며 슬플때도 이 행동을 반복하는 낙관적이고 긍정적인 태도를

지닌 사람만이 투자 수익을 얻을 수 있다고 말씀해주셨습니다.

사실 그만두고 싶다는 생각을 하루에도 몇번씩하지만

해야만하는 Why에 대해 한번 더 생각하면서

결국 해내는 사람으로서 이루고 증명하고 싶어졌습니다.