[실준 70기 120조 에머랄드] 실전준비반 4주차 강의 후기 - 투자 의사 결정은 이렇게 하는구나

6월 월반기초 후 7월 첫실준반을 듣는 2개월차 월린이인 저에게 임장보고서는 굉장한 압박감이 느껴지는 장벽입니다.

논문 수준의 선배님들 임장보고서를 보고 기가 죽고 이렇게 해야 되나보다 겁도 났습니다. 도전의식도 생겼구요 ^^

그러면서 항상 의문점, 갈증은 이렇게 힘들게 해서 결국 어떻게 의사결정을 하고 투자를 한다는거지? 였습니다.

그게 가장 어렵고 그 어려운 과정을 해내기 위해 이 임장보고서를 써야하는구나

어렴풋이 의무감, 책임감은 있었지만(그래서 종로구 중구 아팟단지 20평대, 30평대를 묵묵히 전부 시세를 따고

단지 분석을 했습니다) 항상 궁금증은 그래서 어떻게 투자 결론을 내는거지? 어떻게 최종 투자물건을 고르는 의사결정을 하는거지? 였습니다. 난 월린이라 아직 안 배워서 모르는구나, 그래 4주차까지 묵묵히 따라가다 보면 길이 보이겠지 하며 꾸역꾸역 나름 성실히 따라 왔는데 대단원의 4주차 강의를 들으며 나름 좀 명확하게(?) 방향이 잡히네요.

물론 제가 직접 해보면 또 어렵고 제대로 순서를 못매기고 

비교할 앞마당도 없기때문에 헤매고 엉뚱한 결론을 내리고 그럴 수도 있을 것 같습니다만

그래도 그동안 늘 궁금했던 점이 조금은 실체가 보이는 느낌입니다.

자모님 강의에서 말씀처럼 강의내용엔 선호도 순서 다 자모님이 매겨주고 이러니 쉽지만

제가 직접해보면 또 어려울 수 있겠지요.

6월 첫 월부기초때 수익률보고서 강의를 들으며

투자에 이 수익률 보고서가 그렇게 중요하다니(주우이님 말씀이 몇 억의 가치를 지닌다고 ^^)

으음, 이걸 활용해 투자하나보다 열심히 해보자 하고는

과제로 제출한 아파트 외에 제 투자금에 맞는 아파트 몇군데를 더 골라서 수익률 보고서를 써봤습니다.

어렵게 5개 정도를 써놓고 보니 그런데 이걸로 어떻게 투자를 하지? 어디가 더 나은 투자인지를 어떻게 알지?

아파트에 대한 정보를 자알 찾아보기는 했는데 이것만 가지고 투자가 될까?

그래, 내가 그 선배님들이 말씀하시는 앞마당이라는게 없어서 그런가보다. 그럼 더 배워보자. 

이 수익률보고서는 전체 개관을 잡아주는 것이지 실 투자용은 아닌가보다. 

그래서 듣기 시작한 실준반, 갑자기 과제양이나 수준이 확 올라가고 임장보고서 쓰는 법을 알려주시는데  정신이 하나도 없었습니다. 이야, 이걸 다 한다고? 아파트 단지 적은 종로구,중구도 이렇게 할게 많은데

강서구, 노원구 이런데는 이걸 어떻게들 다하지? 이렇게 많은 양을 다한다고 해서 의미가 있는건가? 

솔직히 의심하면서 그러면서도 코크드림님이 초보자는 아무 생각도 하지말고 머리 비우고 그냥 하라니까 시세따고 단지분석하고 그냥 생각도 하지말고 하라니까 묵묵히 했습니다. 뭔가 좀 콤팩트하고 스마트한 방법없나 속으로 갈망하면서요. 그러면서도 이걸 어떻게 투자에 의사결정용으로 써먹는다는거지? 계속 궁금해하면서 했습니다.

아마도 이 4주차에서 배운 비교평가, 매물검토 그리고 투자결정 

이게 제가 계속해서 궁금했던 부분인가 봅니다.

4주차 자모님 강의에서 저는 나의 투자범위 안에 이 단지를 넣을 필요가 있을까 생각할 때,

특히 범위를 정하고 빼낼 것은 먼저 빼낸다~ 이 부분에서 나름 명료해지는 기분이 들었습니다. 

전부 다같이 들고 비교하면 어렵다. 가장 아닌 것부터 일단 탈락(제외)시킨다. 

그후 일단 나같은 초보자는 절대적 저평가 된 것(나는 투자자니까 나중에 수익이 나야하니까 반드시 저평가된 것)부터 고르고(아! 이래서 시세따기를 꼭 해야하는구나)

내 투자금에 맞는 것 고르고(내 투자금에 맞는 것부터 고르면 오히려 헷갈린다고 하셨다)

두개의 교집합으로 보고 골라낸 물건을 매물임장 해서 실제 투자 조건이 좋은 것을 고르고,

비교할 앞마당이 있으면 비교해보고 반드시 마지막으로 저환수원리에 맞는지 리스크 체크도 꼭 해야한다고 하셨다.

저환수원리에 하나라도 걸리는게 있으면 절대 투자대상에 넣으면 안된다고, 안전한 투자, 이익이 나는 투자를 해야한다고 하셨다.

한 생활권 내에서 투자범위로 보지 않을, 빼내야 할 단지를 고를 때도

무조건 단순히 역과의 거리 이런거로만 판단하지 말고(ㅎㅎ 나는 이과라서 딱 수치화해서 결정하는걸 좋아하는데 부동산은 이렇게만 하면 안되나보다) 이 생활권 중심지가 어딘지, 사람들이 좋아하는 중심지와 얼마나 먼지를 살펴보라고 하셨다.

가치를 먼저 아는게 중요하고(이래서 단지분석이 중요하군) 시세와 덧붙여 가치 대비 저평가를 확인해야 한다.

지역내에서 먼저 보고 그후 투자금 기준으로 소팅해서 다른 지역과도 비교한다.

지역내에서 같은 가격대에서 비교평가 먼저 하고 (지역내 수직비교 먼저)

투자금 같은 다른 지역(수평비교)과도 비교한다.(아직 앞마당이 없으니 이건 나중에 ㅜㅜ)

투자금+5천 정도 매물 임장 후보단지 리스트업하고(ㅋㅋ 아무데나 내가 가고 싶은 곳을 매물임장 나가보는게 아니군 ^^) 직접 나가본다. 

이때 매매가격 저평가 여부가 가장 중요하고(지금 수도권은 전고점 대비 싸면 다 저평가된거라고 좋은거라고 하셨다)

위에꺼에서 내 투자금에 맞는것들을 골라내야 한다.  

이렇게 골라낸 애들을 매물임장하고, 매물임장한 물건을 가지고 비교평가하여 투자할 물건을 의사결정한다,

매물임장한 물건에 리스크는 없는지 어느것이 조건이 좋은지 꼭 확인하며 비교평가한다.

그래, 이런 과정들이 내가 가장 궁금했던 점이었나보다. ‘투자 의사결정 과정’

이 투자 의사결정을 위해서, 아파트의 가치와 가격을 잘 알기 위해서 임장보고서를 쓰는구나,

선호도랑 연결되니까 단지 가치를 꼭 분석해야 하는구나. 그래서 단지분석이 중요하구나.

이걸 알아야 빼낼꺼를 빼버리는 선택의 첫과정을 할 수 있겠구나.

지역 입지에 대한 정리, 생활권 우선순위 정리, 투자물건에 대한 정리를 하기 위해 임장보고서를 쓰는구나.

하아, 그러니 힘들어도 꼭 제대로 된 임장보고서를 쓰고 계속해서 앞마당을 늘려나가야겠네. 

자모님처럼 목욕재계하고 향기 좋은 바디로션을 바르고

노동요를 틀어놓고 뇌를 비우고 즐거운 마음으로 시세따기는 못해도

기계적으로라도 시세따기는 해야겠네, 로보트가 되었다는 느낌으로 하면 되려나?

이걸 인공지능에게 어떤 방식으로 하는거야~ 라고 설명해주고 해내는 방법은 없을까?(네이버 부동산에서 저층, 탑층 제외하고 매매호가 최저가를 따줘. 전세는 층 상관없이 최저가를 따줘~ 이런식으로 ^^)  죽이 되던 밥이 되던 내가 해야 앗, 이거 싸네. 이거 올랐네를 알 수 있을까? ㅎㅎ 쳇지피티가 보고하게 하면 안될까? 별에별 뻘 생각이 들지만 뻘짓을 해야 돈을 번다니 슬플 때조차 반복하는 사람이 부자가 된다니 해보는 수 밖에.(근데 이 나이에 참 힘들긴 하다ㅜㅜ 이런 슬픈 생각이 들 때도 반복하라는데 별 수 있나, 낙관적이어야 한다는데 별 수 있나, 에라리요 즐겁다 즐거워)

나 에머랄드는 해내는 사람이다.

난, 한다. 해낸다. 된다. 

4주차 임장보고서 제대로 마무리하자.

꼭 결론은 내자. 결론 안내고 넘어가면 실력이 늘지 않는다고 하셨다.

강의비가 아까워서라도(?) 투자에 적용하기 위해서라도 내가 꼭 실력을 쌓고야 만다. 아자아자 화이팅!!!