[실준 70기 2주차 수강후기] 지역 가치를 판단하고 투자 후보지 '앞마당' 만드는 법

앞마당 늘리기, 지역을 보는 법

위치, 지적편집도 및 시설, 동별 특징, 인구, 소득

#인구 

• 지방은 인구수, 서울은 입지가 더 중요. 

• 연령: 동별 연령분포와 거주민의 특징을 파악

  - 예) 강서구 마곡동: 교통, 학군, 영유아, 10~40대 많음

  - 호갱노노: 인구에서 보면 인구 전입/ 전출(순인구이동)을 볼 수 있음 

     예) 강서구는 김포, 인천, 고양으로의 인구인동이 많기 때문에 입주물량을 고려해야 함 

          물론 주변지역과의 위상을 고려해야 함!! 과거를 추적해보면 나온다. 고양시에 대규모아파트 들어왔을때

          강서구의 가격이 빠졌는가? 마곡은 ? 염창은 ? 방화는 ?

#소득

• 소득은 곧 구매력, 살기 좋은 데일수록 소득은 높다.  물론 개별 임장으로 가서 파악해야 함. 

• 강서구의 소득은 서울에서 낮은 편이라, 상승장에서 다른 지역에 비해 수익률이 낮을 수 있다.

   예) 화곡 빌라, 아파트로 진입하려고 준비하는 비율이 많기 때문이라고 추정 가능. 

   예) 단지임장시 차를 봐라, 외제차 여부 등 

직장, 교통, 학군, 환경, 공급

• 서울: 직장-교통-학군-환경-공급
• 지방: 인구-직장-학군-환경-공급-교통(자차)

#직장

• 대기업이 많을수록 그 지역에 정착할 확률이 높다.

  - 강남, 광화문, 여의도, 가산, 판교, 마곡, DMC

  - 종사자 수만 보면 서울 동남권이 많다. 

  - 강남 외 주요 업무지구는 부도심이라고 한다. 

  - 구 단위로 직장인 수 양적평가, 급여수준으로 질적평가

  - 국가통계포털에서 인구수 대비 종사자 수가 많으면 진짜 업무지구구나, 알 수 있음

  - 호갱노노 직장인 연봉탭에서 보면 소득을 알 수 있음

         예) 강서구: 대기업이 많고 연봉도 6천만원 평균수준으로 높은편

#교통

• 주요일자리까지 빠르고 편하게 이동할수있는가(지하철) 

     - 그 지역의랜드마크 아파트에서 강남까지의 거리를 고려한다. 

#학군

• 중학교 학업성취도, 특목고 진학률/ 학원가까지 고려하면 질적인 부분인것
• 전반적인 면학분위기를 파악하도록 하자 (아실 중학교 학업성취도)

• 특목고 진학률 3%이상이면 나름 유의미한 면학분위기가 좋다는 뜻. 

    예) 강서구는 학군 B등급. 염창동은 목동라이딩 가능. 강서구는 내발산동이 제일 괜찮음.  

• 학학주근접: 공부잘하는 학교, 풍부한 학원가, 주거 (목동, 대치)

#환경

• 백화점과 마트, 종합병원으로 본다. 스타벅스도 이미 안정된 상권. 단 DT가 많다?휑하다는 것임.
• 물론 정량화되지 않는 느낌,택지(빌라와 섞이지 않는 것) 정비도 중요하다

#공급

• 3년간 공급물량, 주변 전출입 지역의 공급량, 인구의 5% 내외 정도 대비 공급량을 분석 

#호재

• 호재는 호재 그자체보다도 하락장이냐, 상승장이냐 하는 분위기가 중요하다.
• 호재는 상승장에서야 발현된다.
• 우이신설선은 주요교통업무지구와의 접근성이 개선되는 것은 아니기에 실질적인 효과가 미미하다.
• 교통호재는 착공하는거 보고 들어가도 늦지 않다.
• 재개발, 재건축은 사업시행 인가 시점에 투자하라

임장가기전에 준비!

#위성지도와 나무위키

• 빈땅 확인하기: 외곽이라는 것.
• 산위치(언덕) 확인하기: 동네의 구분, 선호도 파악
• 아파트가 모여있는 곳과 주택가가 밀집해 있는 곳을 파악 (네이버 지도)
• 동별 연령 확인
• 지역에 대한 유래까지 파악하여 흥미를 만든 다음 분위기 임장하여 내가 조사한 것이 맞는지 확인.
• 더좋아?덜좋아?(안좋아라고 하는 순간 투자의 기회를 놓치는 것)

#분위기임장

• 수도권은 모든 동네의 업무지구 규모, 주요지하철역 혼잡도, 주요상권(환경) 파악

• 지방은 환경이 중요하다. 단 수도권은 환경이 좋더라도 가격적으로 낮다? 그러면 한번 더 생각해야 함. 

  직장과 교통이 강남과 더 가까운 곳으로 환경이 안 좋더라도 투자해야한다고 생각해야 한다.  

• 동선구상 - 평일 임장(임장지 들러서 출근해보기) - 주말 임장(앞을 보고, 동별 생활모습, 입지순위) - 임장 복기
• 동선구상: 카카오맵으로, 상업지역/지하철역을 지나도록, 큰길에서 작은길로, 시작과 끝은 일치하게 설정
• 동선: 한번할때 여러번 지나가보기 , 사진: 집에갈 때 구글포토로 한번 더 복기하기
• 지방은 아파트가 몰려있는 택지위주로, 그사이(나대지)는 택시로 다니기
• 지리 익히기, 사람 익히기, 설명
• 체크리스트: 직장의 규모, 주변사람들의 모습, 출퇴근 혼잡도, 학원가, 유해시설, 환경, 지형, 연령대 등 확인
• 특히 직장: 규모, 젊은 사람이 일하고 싶은지를 보라. 연봉, 회사명 보는 것은 집에서 하라!
• 학군의 유해시설 확인(대치 vs 인덕원), 택지 정비 환경 확인(천안)
• 선호생활권(병원, 백화점, 대형마트, 명품 편집샵
• 있어야하는 것이 있는 것보다, 없어야 할것이 없는 것이 더 중요하다.
• 강서구는 마곡-내발산-염창-등촌-가양-방화