안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
요즘 전국적으로 매물 잠김과 거래 공백이 반복되고 있지만,
그 와중에도 여전히 ‘사고 싶은 동네’는 존재하죠.
그런 지역은 어떤 특징이 있을까요?
답은 바로 송파에 있었습니다.
이번엔 서울 동남권의 ‘끝판왕 입지’,
생활과 투자의 정답에 가까운 곳, 송파구를 임장 다녀왔습니다.
오늘 이야기, 요약하면 간단히 이렇게 정리할 수 있어요
✔ 왜 송파는 꼭 가봐야 할까?
✔ 주요 생활권 5곳의 특징과 매력은?
✔ 임장 동선과 체크 포인트는?
✔ 실거주와 투자, 모두 잡는 입지 조건은?
왜 하필 ‘송파’인가요?
송파는 말이 필요 없는 서울 동남부의 중심 주거지입니다.
강남 3구 중 하나로서 브랜드, 교육, 교통, 쾌적함, 상권 모두를 갖춘 지역이죠.
특히 송파구는 다음과 같은 점에서 눈에 띕니다.
2호선, 8호선, 9호선, 5호선 등 다중 노선 교통망이 연결되어 강남 등 주요 일자리에 출퇴근이 매우 편리합니다.
또한 한강, 석촌호수, 올림픽공원 등 풍부한 자연환경을 누릴 수 있죠.
그리고 잠실·가락·문정 등 대규모 택지 기반의 체계적 도시계획으로 넓은 평지에 자리잡아
강력한 교육환경과 안정된 주거 분위기를 갖추고 있는 곳이에요.
주요 생활권별 특징 정리해 보면...
1. 잠실 생활권
✔ 대표 키워드는 한강조망, 2호선, 롯데타운, 브랜드 대단지.
✔ 특징을 살펴보면 잠실은 말 그대로 ‘서울의 대표 얼굴’입니다. 잠실주공5단지, 엘리트라 불리는 엘스, 리센츠, 트리지움 같은 브랜드 아파트가 밀집되어 있고, 2호선과 8호선이 연결되는 잠실역, 2호선과 9호선이 연결되는 종합운동장역 등 교통 허브이죠.
✔ 와우포인트는 석촌호수·한강·롯데월드타워가 모두 도보권이라는 놀라운 사실이에요.
✔ 결론적으로 한강조망+교통+상권+학군이 집약된 초강력 입지로 평가받는 곳입니다.
2. 가락 생활권
✔ 대표 키워드는 재건축 가능성, 균형 잡힌 택지, 송파 헬리오시티.
✔ 특징을 살펴보면 송파구청역과 가락시장역 인근, 80~90년대 택지 기반의 안정된 구조를 보이고 있고, 특히 대표적 재건축 단지인 헬리오시티라는 메가단지가 있어 주거 중추 역할을 담당하며 미래변화 가치의 힘을 보여줬습니다.
✔ 와우포인트는 낡은 구축단지와 최신 신축단지가 공존하는 모습입니다.
✔ 결론적으로 땅값의 가치는 이미 시장이 증명 중에 있고, 재건축 기대와 고급 주거지로의 변모가 공존하는 생활권이라는 것입니다.
3. 문정/장지 생활권
✔ 대표 키워드는 업무와 주거 복합, 법조타운, 배후수요지역.
✔ 특징을 살펴보면 문정법조단지, 스타시티, 가든파이브 등 업무시설과 고급 주거가 공존하며, 브랜드 아파트와 준신축, 오피스텔이 어우러져 트렌디하고 실용적인 주거지의 모습을 보이고 있다는 것이에요.
✔ 와우포인트는 가든파이브를 중심으로 한 상권 활성화 그리고 입지와 가격 대비 실거주로 매우 뛰어나다는 점이죠.
✔ 결론적으로 일자리 배후 수요와 교통·상권·주거 3박자 모두 잡힌 생활권이라는 점입니다.
4. 거여마천 생활권
✔ 대표 키워드는 신축 대단지, 5호선, 대규모 뉴타운 정비 예정.
✔ 특징을 살펴보면 ‘거여·마천 뉴타운’으로 불리며 대규모 재개발이 진행되는 지역으로, 송파 더 플래티넘, 송파 라보로, e편한세상, 송파시그니처롯데 등 브랜드 신축 단지가 다수 입주가 완료되며 변화가 계속 이루어지는 곳이에요.
✔ 와우포인트는 아직 저평가이지만 빠르게 변화를 하며 가치를 높여가고 있는 역세권 기반 택지라는 점입니다.
✔ 결론적으로 다소 낙후된 이미지 벗고, ‘송파 신축 신흥주거지’로 급부상 중이지만 아직 사람들이 몰라보는 숨은 진주의 모습을 보이고 있다는 것입니다.
5. 위례 생활권
✔ 대표 키워드는 대규모 신도시, 쾌적성, 트램 도입 예정.
✔ 특징을 살펴보면 송파·성남·하남 세 도시가 만나는 위례는 대단지 위주 신도시로, 신축 대단지, 낮은 용적률, 산책로, 근린공원이 풍부해 쾌적함이 강점이지만 교통이 불편하다는 단점을 함께 가지고 있는 곳이죠.
✔ 와우포인트는 위례 중앙광장, 창곡천 등 도보형 쾌적 커뮤니티로 가보면 살고 싶은 곳이라고 누구나 느끼게 된다는 것이에요.
✔ 결론적으로 육아, 실거주 만족도가 최상으로 불편한 교통을 덮어 선호도가 매우 높은 곳입니다.
임장 동선은 아래와 같이 걸어봤어요.
잠실 ➝ 가락 ➝ 문정 ➝ 거여 ➝ 위례 로 이어지는 길이에요.
이 동선 구성 이유는 다음과 같습니다:
서울 최중심 상권과 고급 주거(잠실)에서 재건축 이슈와 택지 기반 주거지(가락)를 거쳐,
업무·상업 복합 거점(문정)을 살펴보고 대규모 신축 뉴타운(거여)을 눈으로 직접 확인해 미래가치를 준비하고,
쾌적하고 젊은 주거환경과 교통의 단점을 함께 보이는 곳(위례)을 통해 서울에서 중요한 입지요소가 무엇인지 살펴보고,
자산 가치의 흐름과 주거 환경 변화를 발로 체감할 수 있도록 해보기 위해서입니다.
각 지역의 임장 포인트를 정리해 보았어요.
| 지역 | 임장 포인트 |
| 잠실 | 한강 조망 여부, 롯데타운 인접성, 학군 분위기 |
| 가락 | 재건축 진행 상황, 헬리오시티 커뮤니티 구조 |
| 문정 | 법조타운 일자리 수요, 아파트/오피스텔 구성 |
| 거여마천 | 뉴타운 진행 분위기, 5호선 역세권 반경 신축 분포 |
| 위례 | 트램 예정지 확인, 중심상업지역·근린공원과의 거리 |
잠깐, 송파가 왜 ‘특별’할까요? 잠시 정리해 볼게요
✔ 2호선 포함 다중노선 교통망
✔ 한강+올림픽공원 인접한 쾌적 입지
✔ 택지 기반 도시계획으로 단지 구성과 커뮤니티 우수
✔ 강남과 직결되는 초강력 수요
✔ 신축/준신축/재건축 모두 고르게 분포된 공급 다양성
그 결과 실거주 만족도도 자산 가치 상승 기대감도 함께 높은 것이 송파의 매력입니다.
중요 포인트. 마천·거여 뉴타운, 이건 알아야 해요
위치는 5호선 마천역~거여역 일대에 자리잡고 있어요.
규모는 총 1만 세대 이상 (현재 입주+계획 포함)으로 큰 생활권이 갖춰지게 됩니다.
특징을 살펴보면 2000년대 후반부터 정비 착수, 2020년대 본격 입주 진행되고 있습니다.
가치를 보면 5호선+대규모 신축 공급+저밀지 환경이 결합된 ‘신규 명품 주거지’로 변모되며
서울의 최상의 주거지로 탈바꿈하게 될 것이라는 것입니다.
송파 실거주와 투자, 두 마리 토끼 다 잡을까?
YES. 그것이 송파입니다.
실거주 만족도를 볼까요?
공원, 학군, 교통, 브랜드 단지. 어느 것 하나 빠지는 것이 없죠.
투자 가치는 어떨까요?
뛰어난 강남 접근성 그리고 재건축, 뉴타운, 신축까지 최고의 투자가치를 보이고 있네요.
미래 잠재력도 가지고 있을까요?
위례트램, 재건축 본격화, 교통망 확충, 종합운동장 개발까지 엄청난 잠재력까지 지니고 있습니다.
부동산이 단순한 ‘건물’이 아니라 ‘삶의 그릇’이라면,
송파는 그릇도 크고, 내용물도 풍성한 지역이겠네요.
간단히 임장 중 에피소드를 이야기 드리면...
잊혀지지 않는 임장 중 간식 타임 송파의 숨은 맛집
임장 내내 지도만 보며 발품을 팔다가,
발걸음을 멈춘 곳은 시장 골목 한 켠, 낡은 간판 하나 달린 ㅇㅇㅇ분식이었어요.
점심시간이 지난 오후 3시쯤이었는데도 안에는 사람들로 북적.
그 밀떡, 찐이다.
“쫀득쫀득- 말랑- 쫀득!”
저는 쌀떡, 밀떡을 가리지 않지만 쌀떡을 조금더 선호하는 성향이지만,
밀떡 특유의 탄력 있는 식감이 입안에서 살아 숨 쉬고,
은은하게 퍼지는 매콤+달콤+짭조름한 양념은 과하지 않으면서도 무시무시한 중독성을 자랑했어요.
심지어 튀김도 눅눅하지 않고 갓 튀긴 듯 바삭,
떡볶이 국물에 살짝 적셔 먹으면 감탄이 절로 나왔던 기억이 떠오릅니다.
사람들이 좋아하는 생활권의 공통점은?
최상급지 임장을 통해 느낀 점은 아래와 같아요.
사람들이 선호하는 주거지 중에서 더 많은 사람들이 살고 싶어하는 주거지는 이런 조건을 갖추고 있죠.
✔ 다중노선 역세권
✔ 평지 기반의 도보 생활 인프라
✔ 브랜드 대단지 중심의 균일한 커뮤니티
✔ 업무지구 인접성(강남, 문정, 잠실)
✔ 공원과 한강 등 뛰어난 자연환경 접근성과 쾌적성
✔ 미래가치가 이미 반영되거나 반영될 확실한 곳
송파를 통해 사람들이 가장 좋아하고 최상위 자산의 가치를 가지는 곳이 어떤 모습을 가지고 있는지 정리해 보고
다른 지역에서도 이와 같은 모습을 갖춘 곳을 찾아보면 좋습니다.
다음 임장 예고
다음 임장은 교통의 변화와 일자리의 중심축을 갖추게 되면
수요가 어떻게 변하고, 가치가 어떻게 바뀌게 되는지 살펴볼 수 있는 신흥 핫플로 가보겠습니다.
더욱 기대되는 서울 서부권의 ‘핵심 거점’으로 갑니다.
임장 마스터와 함께 떠나는 5탄에서 그 지역, 기대해주세요!
읽어주셔서 감사합니다!
여러분은 송파에서 어떤 동네가 가장 마음에 드시나요?
댓글로 경험, 의견 나눠주세요!
그리고...
숨은 ‘떡볶이’ 맛집 아시는 분?
떡볶이 임장 지도 완성하고 싶어집니다!
임장 마스터와 함께 떠나는 임장 시리즈 다시 보기
2탄 - 사람들이 좋아하는 동네 그리고 비싼 동네의 조건, 영등포에서 답을 찾다
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