[실준반 70기 11억까지 4년이면 충분하조 밥언제먹어요] 4주차 강의후기: "될 때까지 할 것이므로 반드시 된다"

25.07.28

실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법

■ 1차시

<투자 마인드>
- 마음에 안 들어X, 떨어질 것 기다려야지X, 이전보다 떨어진 가격이면 산다O
- 급지 연연X, 저평가된 것 사서 수익 보기!
임보는 보조수단, 자료에 연연X. 단지 대 단지로 비교하기!
단지 분석이 가장 중요
- 단지 가치(내가 보고 느낀 생각)를 알기 위함
- 시세 등 기억 못하면 의미 X
단지 분석 범위: 투자금 맞는 단지 & 좋아하는 생활권 단지 (여력이 되면 다 하기)
반마당 보완
- 다른 지역 임장하며 틈틈이 보완, 투자 목전에 두고 투자금 범위 단지 가치 모르겠으면 다시 가보기
- 계속 보완하기, "투자에 완벽은 없다”
스스로에 대한 의심의 말X, 자신감 갖기. “투자는 자신감의 문제X, 반드시 이루고 싶은 목표O”
현 시장 → 진짜 내가 가진 (감당 가능한 선의) 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 선택하기
임장은 융통성있게 하기
- 일정 조정 가능(효과적으로 임장하기) ex.분단임 빨리 마치고 매임 빨리 시작하기
- 압지 생각하며 분단임, ‘걷기’만 하면 안 됨
스스로 확신이 없으면 행동이 안 됨. 지역/단지의 입지가치를 알기 → ‘매수-보유-매도’ 결정을 스스로 내릴 수 있음
“모든 것은 쌓인다”

■ 2차시

‘생활권 순위’보다 중요한건 “2~3순위 생활권 선호단지가 투자금 범위 들어오면 투자할 것인가?”
보는 단지에 조건 맞는 매물(세낀 매물)이 없다 => 비슷한 수익 낼 수 있는 다른 단지 보기 (꽃히지X)
단지 분석/임장을 통해 단지의 가치를 확인한다! “단지분석=투자 범위를 좁히는 것”
중심지와 멀어도 좋아하는 단지: (1) 신축 (2) 대단지 (3) 학교 가까움
갭만 보면 저평가인지 알 수 X
- (1) 매매가 기준 비교평가: [지역 내] 매매가 기준 저평가 비교 → [지역 간] 비교평가
- (2) 투자금 기준 비교평가: 투자금 기준 정렬, 앞마당 내 투자 가능 단지와 비교
투자금 +5천까지 보기(매임) ← 대출 껴서X 깎아서O

■ 3차시

프로세스
(1) 단임: 단지가치→투자범위(선호도) (2) 저평가 물건 선별(가격대) (3) 투자금 맞는 것 선별 => 2&3교집합 매임
네이버부동산 매물 中 매매가 싼 것부터, 조건 좋은 것(세낀, 전세 협조)부터 예약
모든 것은 쌓인다 (열정적인 사장님 알아두기)
매임을 통해 가격 / 상태 / 조건 파악
단지 물건 1개 있으면 사장님께 다른 단지 물건 갖고 계시는지 묻기
전임을 통해 일 잘하는(정보↑) 부사님 선별하기
“내 편인 사장님” 중요!
사장님께 질문
- 단지 내 정보 (어떤 단지가 더 좋은지는 부동산마다 다르게 얘기함)
- 가격, 거래 상황 (급매인지는 내가 스스로 파악 - 실거래가 확인, 최근 거래 묻기)
- 상태, 조건
매임 매 月 2주씩 하려면 분/단임을 한 주에 끝내야 함
매임을 통해 확인 : 기초 정보(동, 호수, 매매 전세가, 향) / 수리 상태 / 거주 조건(전월세/주인/공실) → 수리 상태는 내가 스스로 잘 파악하기 (나머지는 사장님께 확인)
하자 있으면 사장님 불러 확인시키기 (추후 협상 여지)
문 앞에서 반드시 점유자 정보, 세입자라면 만기 날짜 확인
(각 구역별 확인 요소는 필기 확인)

■ 4차시

비교평가는 3개까지만 (단지에서 3개 넘게 매임했다면, 가격/조건 안 맞는 것 쳐내기)
매임 후 비교평가 프로세스 : 가격 싼지 확인 - 투자금 확인 - 조건/상태 확인 - 감당가능한지(리스크) 확인
최악의 선택은 고민하다가 투자하지 않는 것 / 최고의 선택은 ‘원칙’에 맞는 투자를 하는 것
마지막에 저환수원리 체크. 하나라도 아쉬우면 (특히 리스크) 선택하지 않는 것도 O
내 앞마당에서 1등 뽑기
- (1) 투자금 고정해 비교 - 단지 가치 모르면 헷갈림(절대가 달라서)
- (2) 절대가 고정해 비교 - 지역간 비교 유용. 입지 더 나은 것 선택
생활권 우선순위가 없다면 비교평가가 불가능함
확신이 없더라도 이번 달 앞마당에서 투자 물건 결정하는 연습하기 (모든 것은 쌓인다)
5천~9천 종잣돈 → 지방과 수도권 비교해도 좋고, 하나 정해 밀고나가도 좋음 (우선순위는 지방)
"애매한 인풋보다 확실한 인풋" → 할 때 집중해서 해 보는 것(투자 앞당기는 비결)
투자까지 이어지지 않고 결과가 나올까? 시간만 쓰는 것 아닐까? 벽에 부딪힐때 ‘투자경험담’ 읽기
내가 원하는 때에, 내가 원하는 사람과, 내가 원하는 일을, 시간을 보낼 수 있는 자유 => “벽은 넘어가면 계단이 된다”