[지투25기 우린낮ㅇ1나밤이나 밝7ㅔ 빛이나✨ 효확행] 계약은 특약으로 시작해서 특약으로 끝난다

안녕하세요 효확행입니다 :)

4주차는 재이리 튜터님께서

투자의 전 과정에 대해 알려주셨습니다.

특약으로 시작해서 특약으로 끝나는 강의

이번 강의를 한 줄로 요약하자면 이런 것 같아요ㅎㅎ

1호기 계약을 준비하면서 무궁무진한 특약의 세계에

정신이 하나도 없던게 생각이 나더라구요.

조금이라도 삐끗하면 나에게 화살이 되어 돌아올 수 있는 특약…

계약 전에 모르면 손해를 볼 수 있는 부분들을 

자세하게 짚어주신 강의였습니다!

모르고 넘어가기 쉬운 것

- 잔금일에 챙겨야하는 각종 비용들

1호기 잔금 전날까지 이 비용들에 대해서 

실투경을 찾아본 기억이 나는 부분이었습니다.

생각보다 집값 보내고, 복비 내고 끝! 일 줄 알았던 잔금일에는

추가적으로 정산해야 할 비용이 많았습니다.

- 장기수선 충당금

- 선수관리비

- 공과금
- 중개수수료..

이 중에서 어떤걸 제가 내는거고, 

어떤건 내지 않아도 되는 돈인지

미리 알려주는 사람이 없어서 

혹시라도 손해를 볼 까봐 글을 몇 개씩 찾아봤거든요.

- 내가 내는 돈 : 선수관리비, 중개수수료, (공실상태에서 수리했다면)공과금 일할계산

- 내가 내지 않는 돈 : ★장기수선충당금

지금은 튜터님께서 자세히 알려주셨지만

실제로 적용해야 했을 때는 

뭐가 뭔지 몰라서 우왕좌왕했던 부분이었습니다.

잔금을 치고 6개월 가량이 지난 지금…

다시 기억이 조금 흐려졌지만

다시 내용을 짚고 넘어가는 부분이었습니다.

새롭게 알게 된 것

- 계약갱신청구권 / 재계약 중 지금 유리한 것은?

처음 세를 맞추고 2년이 지난 이후의 시장상황에 따라서

계갱권을 쓰느냐 / 재계약을 하느냐

둘 중 더 적절한 방법이 무엇인지 

달라질 수 있다는 것을 배웠습니다.

이게 중요한 이유는 사실상 계갱권을 쓴 뒤의 2년은

세입자가 전세기간을 채우지 않아도

언제든 퇴거 할 수 있다는 점 때문입니다.

여기에서 포인트는 재계약을 해서 

전세금을 5%이상으로 올려 받는게 아니라

계갱권을 써서, 쓰지 않아서 발생할 수 있는 리스크를 줄이는 데 있습니다.

그래서 전세 만기가 돌아오는 시점의 시장을 보고

재계약 방향성을 잡는 것이 중요합니다.

1) 전세가가 시세보다 낮고 오를 예정인 곳 

▶ 세입자 중도 퇴거 가능성 낮음

지금 전세금이 낮고 다른 데로 이사 가려면 전세가가 더 높아질 수 있는 상황.

이런 경우 세입자가 갱신권 사용기간 2년 안에 갑자기 퇴거할 가능성이 낮다. 

따라서 계약갱신청구권을 사용하는 것이 유리하다.

2) 향후 공급이 많아 전세가가 떨어질 것으로 생각되는 곳 

▶ 세입자 중도 퇴거 리스크 높음

새 아파트가 많이 들어오면 신축 전세 물량이 쏟아지면서 

전세가가 낮아지고 주변 기축의 전세도 같이 낮아진다.

이런 경우 같은 전세금으로 신축 단지에도 살 수 있으니 

내 세입자도 이사 가고 싶을 수 있다. 

세입자가 갑자기 나간다고 하면 역전세가 예상되므로 

그런 가능성을 줄이는 방향으로 계약을 해야 한다.

따라서 재계약으로 세입자의 의무 거주기간 2년을 다시 확보해두는 것이 좋다.

마지막으로 재이리 튜터님께서 실제 사례입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10113811

강의에서도 소개해주신 사례인데요,

결국 은행의 과실이 드러나서 잘 해결 되었다고 하셨는데

구체적인 해결 방법이 궁금해서 찾아봤습니다 :)

그리고 정말 인상 깊었던 점은 [특약]의 중요성이었습니다.

계약서 상에 ‘매매 진행중인 물건에 대한 전세 계약’이라는 점을 명시했기 때문에

은행의 과실임을 증명할 수 있었다는 점.

그리고 나중에는 더 철저한 리스크 헷지를 위해

대출이 안 나오면 위약금 없이 전세 계약 무효를 요구하는 세입자에게는

‘00월 00일(대출 심사 결과 발표일)까지 임차인의 버팀목전세자금대출(HUG) 불가 시 수평해지하기로 한다’는 특약을 추가한다는 점.

이렇게 결정적인 순간에 특약 문구 하나가

나를 지켜주는 방패가 된다는 것이 가장 크게 와 닿은 사례였습니다.

실용적인 내용으로 가특했던 4주차 재이리 튜터님의 강의였습니다 :)

튜터님께서 알려주신 특약 메모는 이전 지투에서 작성해서

메모장에 고이 간직하고 있습니다 ㅎㅎ

2호기에는 특약에 우왕좌왕하지 않고

바로 꺼내서 쓸 수 있도록 항상 준비해두겠습니다!

감사합니다 :D