[지투25기 갱갱갱 뱅뱅뱅 지지지 3곡만 듣지조 부루마불] 4주차 수강후기

‘계약 프로세스의 모든 것’ - 최근에 가장 궁금하다고 생각했던 내용이 4주차 강의로 나와서 반가웠다. 계약 관련된 기본적인 과정, 주의 사항을 이전 기초 강의에서 다룬 적은 있지만 한 주차 전체를 계약 프로세스만으로 진행한 강의는 처음이었던 것 같다. 

모든 절차가 중요하겠지만 다음의 내용들이 특히 와닿았고 반드시 적용해 봐야겠다고 생각했다.

근저당 있는 물건이 오히려 기회를 줄 수 있다.

이전 강의에서도 근저당 있는 물건에 대한 매수 프로세스를 배운 적이 있었는데 강의 내용 상으로는 이해가 되어도 현실에서 비슷한 케이스를 접하게 되면 경험도 없고 불안함에 패스하고 다른 물건을 찾아볼 것 같았다. 그런데 이번 기회에 한 번 더 강의를 들어보니 이제는 시도를 해볼 수 있겠다는 자신감이 들었다. 남들이 꺼려 하는 이슈를 가졌기 때문에 시세보다 낮게 나온 물건이 있다면 오히려 기회로 만들 수 있는 방법들을 배우기 위해 강의를 수강하고 있는 것이고, 강의를 듣지 않은 사람과 똑같이 행동한다면 수강한 이유가 퇴색 될 수 밖에는 없을 것이다.

가계약도 계약! 가계약금 전에 물건하자 확인, 특약내용 협의 및 동의는 필수!

구두, 문자 등에 의한 가계약도 계약으로 인정되기 때문에 가계약금(계약금의 일부)을 보내기전에 중요한 사항은 반드시 협의하여 확정하여야 한다! 가계약금을 보내는 순간, 계약조항에 대한 협의, 변경이 어렵다. 매수 직전 정신없는 상황에서 바로 꺼내어 쓸 수 있도록 미리 ‘중요한 특약 정리본 (특약 초안)’을 준비해 두어야한다! 그리고 부동산 사장님께 특약을 문자로 전송하고 난 뒤에 반드시 매도인의 특약동의여부를 확인하여야 한다! 아무리 급박한 상황이고 부동산 사장님께서 채촉을 하더라도 특약 논의 및 동의는 대충하고 넘어가면 안된다!

꼼꼼한 계약서 확인은 필수!

특약 중에 누락 사항 있는지 확인이 필요하다. 특히 권리관계 말소, 계약해제시 발생하는 절차를 명확히 하는 것이 중요! 각종 오탈자 확인도 꼼꼼하게 해야 한다. 중개 대상물 확인설명서에서 누수여부 ‘없음’을 반드시 체크 해야 한다! 매수인이 계약체결당시 목적물에 하자가 있음을 몰랐다는 것을 입증하는 자료가 중요하다. 계약금을 입금전에 매도인 인적사항 일치여부도 꼭 확인 해야 한다!

돈을 잃지 않는 전세자금대출

• 임차인 신용 : 모든 권리, 책임은 임차인 / 전세보증금 전액 임차인에게 상환 / 전세계약서 원본 인차인 보유
• 채권 양도 : 모든 권리 금융사에 양도 / 전세보증금 전액 은행에 상황 / 전세계약서 원본 은행 보관
• 질권 설정 : 임차인이 설정한 금액만큼 금융사에 권리 양도 / 은행에 100% 상황 또는 은행/임차인 각각에 대해 만기 앞두고 은행에 문의 / 전세계약서 원본 은행 보관

** 임차인 본인도 정확한 대출 상환방법과 전세계약서 원본위치를 모를 때가 많으니 전세승계물건 (세낀물건)을 매수할 때 미리 확인이 필요!

집의 수리, 유지 기준 팁!

• 집주인 수리 : 집의 기능화 관련된 것 (보일러, 인터폰, 누수 등) → 최대한 빠르게 조치 (임차인이 영수증 청구)
• 임차인 수리 : 소모품 혹은 임차인 과실 (전등, 관리소홀/사용상 부주의로 인한 파손, 고장) → 임차인 직접 수리

**기본 적으로는 위와 같은 기준을 가지고 가되 애매한 경우는 임차인과 관계를 좋게 유지하는 방향으로 생각을 해본다. 수리비용 30만원 기준을 잡고 판단해 보자! 소모품이라도 입주 직후라면 (한 달까지는) 임차인의 입장도 고려하여 원만하게 수리를 해주는 방향을 고려한다. 원만한 관계 유지를 고려하더라도 수리 비용 요구가 상식선인지는 판단해야 한다. 무조건 요구를 들어주는 것은 도움이 되지 않는다.

이런 프로세스, 주의 사항들은 실전 경험이 없다면 알기 힘든 내용인데 강의를 듣고 후기를 작성해 보면서 한번 더 머릿속으로 시뮬레이션을 해 볼 수 있어서 도움이 되었다.