안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
벌써 지투반 지투기초반 마지막 주,
그리고 월부학교의 첫번째 달 마지막이 되었습니다.
모두들 열심히 최임을 쓰시고 제출하셨거나 제출 임박이실텐데요!
그러면서 비교평가를 열심히 해보셨을 것 같습니다.
그런데 비교평가하면서 정말 이해가 안되는 순간들이
한번씩 있지 않으셨나요..?
'이상하다... 분명 입지,연식이 A가 더 좋은데 왜 덜좋은 B가 더 비싸지?'
'심지어 A보다 B가 늘 비쌌네... 왜 그렇지?'
이렇게 비교평가를 할 때 분명 입지와 연식이 더 안좋음에도
늘 가격이 더 좋았던 단지들이 있습니다.
오늘 이 부분을 설명해줄 "대체성"에 대해 이야기를 해볼까 합니다.
여러분들의 풀리지 않았던 비교평가에 실마리가 되었으면 좋겠습니다!!
수요와 공급: 선호도의 모든 것
혹시 학교 사회시간에 수요와 공급에 대해 들어보셨나요?
아마 몇몇 분들에게는 익숙한 단어이실 것 같습니다.
(저에게 사회시간은 숙면시간이라 잘 들어보지는 못하였습니다)
GPT가 그려준 수요와 공급... 뭘 그린거니
부동산 투자에서 수요와 공급은 이렇습니다.
수요란 어떤 가치를 가지고 싶어하는 사람들입니다.
공급이란 그 가치를 제공할 수 있는 단지입니다.
당연한 이야기지만 입지와 연식이라는 중요한 가치를 사람들은 모두 원합니다.
하지만 입지와 연식을 같이 제공해 줄 수 있는 단지는 매우 한정적입니다.
그래서 입지와 연식이 모두 좋은 단지들은
공급보다 수요가 높고, 따라서 수요가 몰려 가격이 높습니다.
이 부분을 조금 더 예시를 들어서 말씀을 드려보겠습니다.
사람들은 거의 모든 사람들이 신축을 좋아합니다.
하지만 A지역은 신축이 정말 희귀하고 대부분이 구축인 곳이고
B지역은 신축이 발에 차일 정도로 많다면
A지역에서는 '신축'이라는 가치를 제공할 수 있는 단지가 한정적이기 때문에
같은 연식의 신축이라도 가격이 B지역보다 높게 갈 가능성이 매우 높습니다.
이 부분을 투자에 접목시켜 본다면요.
사람들이 보편적으로 원하는 가치를 가진 단지를 매수하고자 할 때 (입지, 연식 등)
매수를 희망하는 그 단지가 다른 단지들로 대체하기 어려운 가치를 가졌다면
그 단지는 더 높은 수요와 더 높은 시세차익을 기대할 수 있다는 것입니다.
따라서 비슷한 환경과 비슷한 연식을 가졌더라도
그 단지가 가진 가치의 '대체성'에 따라 가격이 다를 수 있습니다.
그래서 우리가 비교평가할때마다 "왜 비슷한 환경에 연식인데 여기가 더 가격이 계속 높았지?"
라는 생각이 들었던 것입니다!!
대표적인 예시를 들어보겠습니다.
평촌의 대체성: 향촌롯데
평촌을 가보신 분들은
어떤 단지의 가격을 보고
이상함을 느끼실 수 있습니다.
"왜 향촌 롯데만 다른 단지들에 비해서 가격이 유난히 튀는거지?"
4단지는 모두 평촌학원가와의 접근성, 역과의 접근성,
배정되는 학교, 연식 등 큰 차이가 없습니다.
오히려 귀인마을현대홈타운이 조금 더 연식이 좋고
학원과의 접근성도 좋습니다.
향촌롯데 가격이 유난히 튀는 이유는
이 지역 내에서 전용 84의 유일한 3BAY 단지이기 때문입니다.
(순서대로) 향촌롯데 3BAY 귀인마을현대홈타운 2BAY 향촌현대 2BAY
3BAY가 2BAY보다 더 좋은 구조로
사람들이 살고싶어하는 수요는 높은데
3BAY를 제공할 수 있는 단지는
전용84 중 향촌롯데가 유일합니다.
전용84 3BAY에 살고 싶다면
향촌롯데 이외에는 선택지가 없습니다.
따라서 대체할 수 없기 때문에 향촌롯데의 가격이
무려 3억이나 높게 형성되어있는 것입니다.
따라서 단순히 "그냥 비싸구나" 하고 넘어가는 것이 아니라
왜 비싼지에 대해서 고민을 해보고
같은 금액이면 대체할 수 없는 가치를 가진 단지를 투자하는것이
더 좋은 투자로 이어질 수 있습니다.
대구의 대체성: 복현 신축
복현생활권
대구 북구의 복현지역은 균일성이 그렇게 좋지않고
중심부에서도 떨어진 외곽으로 입지가 떨어지는 지역입니다.
따라서 복현에 있는 신축들은 연식은 좋지만 입지가 떨어지는
특성을 가지고 있습니다.
청라언덕 생활권
복현과 비교하기도 민망한 청라언덕 생활권은
대구의 대표적인 선호 생활권입니다.
이 생활권은 중심부도 가깝고 신축 브랜드 대단지들도 많아서
환경이 준수합니다.
즉 청라언덕의 신축은 입지와 연식을 모두 갖추고 있습니다.
그렇다면 청라언덕 생활권의 신축은
연식과 환경까지 갖추었으니
복현의 신축과 비교하면 무조건
더 좋은 흐름으로 가격이 갈 것 같습니다.
과연 그럴까요?
둘다 신축이라는 조건은 같고
입지가 남산역화성파크드림이 더 좋지만
그럼에도 복현아이파크가 1.5억이 더 높게
가격이 형성되어 있음을 알 수 있습니다.
그 이유는 복현에 사는 사람들이
이사가지 않고 신축을 살기 위해서는
단 3곳밖에 없는 신축에 들어가야 하기 때문입니다.
즉, 복현에서는 신축의 대체성이 떨어지기 때문에
수요가 몰려 가격이 높게 형성됩니다.
반면, 남산화성파크드림은
청라언덕에서 선호하는 신축은 아니기때문에
더 좋은 단지에게 수요를 뺏기게 됩니다.
이처럼 가격도 복현아이파크가 더 높은 가격을
지속적으로 형성하고 있음을 알고 있습니다.
대체성이 가지는 의미와 예시에 대해 살펴보았습니다.
단지를 비교평가할때 가장 먼저 생각해야할 것은
대체성이 아니라 '입지' 와 '연식' 입니다.
하지만, 그럼에도 이해가 되지 않는 일이 생긴다면
'대체성'이 핵심 키가 될 수 있음을 말씀드리고 싶었습니다.
마지막으로 글을 정리하며 마무리해보겠습니다.
'대체성'이 가지는 의미
1. 공급이 한정되며 사람들이 좋아하는 가치를 가진
단지는 수요가 몰리며 생각이상으로 가격이 오른다.
2. 대체성 이전에 입지,연식을 통해
단지가치를 파악해봐야 한다.
3. 비교평가할때 입지,연식으로도 이해가 안되는
요소가 있다면 '대체성'을 고민해본다.
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