200세대 아파트 투자해도 되나요? [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저

대흙입니다.

오늘은 서울수도권 내에서

200세대 아파트들은 투자로

어떻게 고려해볼 수 있을지

또한 어떤 것을 중점적으로 봐야할지

얘기 나눠보겠습니다.

대표적으로 강서구 염창동과

몇 개의 단지를 예시로 들어 살펴보겠습니다.

먼저, 강서구 염창동을 한 번 볼까요?

# 강서구 염창동

염창동은 서울 내에서도 대표적으로

300세대 미만의 짜글짜글한 소규모

단지들이 밀집되어 있는 곳입니다.

만약 이 곳을 처음가시는 분들이라면

고르지 못한 길에다가 환경 자체도 그리

좋지 못하다고 생각될텐데요.

하지만 눈에 보이는 것 이외에

먼저, 입지가치를 봐야합니다.

1. 교통/위치

9호선 급행, 목동 인접

해당 생활권에 인접한

등촌역과 염창역은 여의도 직행 및

신논현까지 한 번에 갈 수 있는데요.

특히, 급행인 염창역은 무려 신논현역까지

21분 밖에 걸리지 않습니다. WOW...

더불어, 염창동은 목동과 맞닿아 있어

목동 학원 셔틀버스가 다니는 지역으로

실제 염창 내에서 공부를 꽤 하는 아이들은

라이딩 없이도 오다닐 수 있는 곳입니다.

2. 환경

임대X, 학군

또한, 인근의 가양동과 등촌동에는

임대단지가 많아 균질성이 좋지 못한 반면

염창동에는 임대단지가 없습니다.

따라서 초등학교 자녀를 가진 부모의 수요가

존재하며 특히, 염창초, 염경초, 염경중 등

가양과 등촌의 초등학교보다 학생수도 많으며

매물임장 시에도 면학 분위기가 확연히

느껴지는 것을 알 수 있습니다.

잠깐 얘기를 드리자면 염경중 옆의 한 단지

매물을 보는데, 방해가 될 법 한데도 불구하고

아이들이 각자 공부방에서 아주 열심히 공부를 하고 있더라구요.

3. 택지지구

연담화

다음으로 300세대 미만의

단지를 투자로 고려할 때 중요한 것은

그 단지가 나홀로 단지가 아니라

주변과 연담화 되서 하나의 택지를 형성하냐

아니냐가 추가로 고려되어야 합니다.

세대수가 적은 단지들은

사람들의 선호를 강하게 이끌기엔

아무래도 커뮤니티나 단지의 규모가 부족하기에

주변의 인프라들을 같이

이용할 수 있는 환경이 갖춰져야 합니다.

여러분들이 어떤 단지에 거주한다고 할 때

앞서 말씀드린 바와 같이 교통, 위치, 학군 등의

요소도 상당히 중요하지만, 이 외에도 근린시설과

같은 생활 편의시설 또한 필요하기 때문입니다.

앞서 강서구 염창동을 예시로 들어

200세대 단지들을 볼 때 어떤 것을

먼저 봐야할지 말씀드려보았는데요.

이번에는 다른 곳도 같이 살펴보겠습니다.

# 영등포구 당산동 한강 265세대

위 단지는 영등포구 당산동에 위치한

265세대의 한강이라는 아파트입니다.

지금이야 가격을 통해 가치를 가늠해 볼 수 있지만

제가 2년 전 23년 9월쯤 영등포구를

앞마당으로 만들 때, 아 이거 투자해도 되나?

라고 생각하기도 했습니다.

앞서 말씀드린 입지 가치들을 짧게 살펴볼까요?

1. 교통/위치

당산역 -> 신논현 17분

염창역보다 더 좋습니다.

당산역 급행열차로 1개역 3분, 신논현까지 5개역 17분입니다.

마찬가지로 목동도 가깝습니다.

2. 환경/택지지구

서울당서초

또한 주변 대부분 아파트로 택지지구로 구성되어 있으며

선호되는 초등학교인 당서초로 배정됩니다.

당시 문래동 베어스타운과 같이 7억 초반대에

형성되어 있던 가격이 현재는 9억 호가에 나오며

적은 세대수임에도 불구하고 입지와 가치를

찾아가는 모습을 알 수 있습니다.

# 동대문구 휘경해모로프레스티지 

299세대

다음은 동대문구에 위치한 해모로프레스티지입니다.

1. 교통/위치

회기역 -> 시청 20분, 강남 35분

해당단지는 회기역까지 도보 10분 내외의 초역세권으로

시청은 직행 20분, 강남까지 환승 2회이나 35분으로

꽤나 우수한 것을 알 수 있습니다.

2. 환경/택지지구

이문/휘경 뉴타운

더불어, 그 유명한 래미안 라그란데

이문휘경자이디센시아 등의 대단지 아파트가

주변에 들어서고 있어 극적인 환경 개선이

진행되고 있는 곳입니다.

여기서 짚고 넘어가실 점은

세대수가 적은 아파트를 선택할 때에도

택지의 연담화 뿐만 아니라

그 인근의 환경개선이 이뤄질 수 있는 곳

또한 이뤄지는 중인 곳이라면

더 우선적으로 선택할 수 있습니다.

예를 들어 은평구 신사동의 효성해링턴의 경우

주변의 세대수가 적은 단지들이 모여 있지만

그 규모가 작고, 빌라 위주의 생활권임을 알 수 있습니다.

더불어 환경의 개선요소가 있긴 하지만

아직 가시적인 모습이 보이지 않기에 후순위로 고려됩니다.

해모로프레스티지의 경우 24년초 7억 초반대의

실거래가 이뤄졌지만 현재는 최저 호가 9.1억으로

당산 한강과 같이 그 위상을 찾아감을 알 수 있습니다.

# 정리

<200세대 투자 고려사항>

1. 교통/위치

2. 환경 (학군, 주변환경)

3. 택지지구 (연담화, 개발)

이렇게 오늘은 몇가지 예시를 통해

200세대 단지들도 충분히 투자 가능하며,

그 중에서도 유의해서 보아야할 것들에 대해

말씀드려보았는데요.

저희는 전세레버리지 투자를 하는 투자자들이기에

'이 단지는 작아서 안돼'라고 규정짓기보다는

세대수가 적은데도 단지임에도 불구하고

사람들이 살고 싶어하는 이유가 있는 곳인지

그 이유는 무엇인지 명확히 파악할 수 있다면

남들이 찾지 못하는 숨은 기회를

포착할 수 있으리라 생각됩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.