안녕하세요. 수수진입니다.

요즘 뉴스를 보면, 계속해서 연일

강조하는 내용들이 보이곤 합니다.

바로 '공급 대책'인데요.

정말 서울에는 역대급으로

10년동안 새로 들어오는 공급 물량이

현저히 적어지는 모습이 보입니다.

이제 서울에 공급 없다고 했으니까!

리스크 없는 거 아니야?

그래서인지 많은 분들이

서울, 수도권 투자시에는 상대적으로

공급에 대해서는 유독

안일하게 생각하시는 것 같기도합니다.

하지만 서울, 수도권에 투자를 준비중이시라면

꼭 알아두셔야할 키워드가 있습니다.

바로 3기 신도시입니다.

투자를 앞두고 계신분들이라면

꼭 알아두셔야할 3기 신도시 공급에 대해

살펴보는 시간을 갖겠습니다.

소리 없는 공급

3기 신도시

- 하남 교산지구(3.3만호)

- 남양주 왕숙지구(6.8만호)

- 고양 창릉지구(3.9만호)

- 부천 대장지구(2만호)

- 인천 계양지구(1.7만호)

3기 신도시는 총 5곳입니다.

3기 신도시는 특히나 택지 계획과 함께

서울과 맞닿아 있거나 아주 가까운 곳에 위치하고

무엇보다 GTX나 S-BRT와 같은 교통 호재까지

함께 하고 있어서 업무지구까지의 거리도

가까운 택지지구로 많은 분들의 관심을 갖고 있어

특히나 투자자로서 유의미하게 지켜봐야할 곳들입니다.

내가 투자 하려는 곳과

어떤 연관이 있을까?

# 하남 교산 지구

첫번째 볼 신도시는

3기 신도시 중에 위치가 준 강남급으로

가장 인기가 좋은 하남 교산지구입니다.

특히나 2019년에 지구로 지정되서

2028년 준공을 목표로 하는

3.3만 세대의 입주가 예정된 곳입니다.

지난 5월, 첫 하남 교산 지구의 공공분양 단지에

5만 3천여명의 청약 수요가 몰렸던

교산 푸르지오더퍼스트 기억하시나요?

주변 시세보다 저렴한 분양가로

3억 로또 단지로 불리며

무려 59타입 경쟁률은 366:1이나

되었던 분양 단지였습니다.

강남과 가까운 위치와 함께

지하철 3호선 연장, 천호~하남 BRT 등

각종 교통 계획까지 함께 있어

단연 사람들의 가장 큰 기대감을 받고 있습니다.

과거 2016년, 위례와 미사신도시

공급이 맞물리면서 심지어 잠실에서도

전세가 싼 신도시로의 움직임이 활발했습니다.

이 때 당시 송파구, 강동구에서

전세 하락세가 이어졌고, 파크리오에서도

전세 급매 매물들을 내놓고는 했었는데요.

주변에 이렇게 위치 자체가 좋고

인프라도 잘 갖춰진 신도시 자체는

주변에 송파구, 강동구까지도

충분히 영향을 줄 수 있음을 볼 수 있습니다.

# 남양주 왕숙지구

두번째는 무려 6.8만 세대의

공급을 앞두고 있는 남양주 왕숙지구입니다.

지도에서 봐도 멀지 않은 위치에

남양주 왕숙지구 1,2지구 6.8만호의 공급이

쏟아진다면 그야말로 거대한 택지가 들어오게 겁니다.

게다가 4호선 진접선 개통과

GTX-B 노선, 카카오 디지털허브 유치 등

다양한 일자리 호재까지 있는데요.

남양주 왕숙 지구 근처로는

강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구, 그리고 구리까지

투자로도 좋은 5급지 지역들이 인접해있습니다.

지난 과거 2018년, 다산신도시의

본격적인 입주가 시작되자

주변에 노원, 중랑, 강북 등 구축 단지들에서도

전세 수요가 급감하는 사례들이 빈번했습니다.

사실 과거 시장뿐 아니라 현재에도

특히나 경기도와 인접한 5급지에서는

주변 환경이 좋은 경기도로의

수요를 제법 많이 주고 받는데요.

사진만 보시면 두 개의 단지 중

어디에 살고 싶으신가요?

같은 매매가로 10평이나 넓은

신축에서 살며 환경적인 만족감을 느낄 수 있기에

어떻게 보면 당연한 수요의 흐름이라고 보여집니다.

왕숙지구처럼 거대한 택지가 들어온다면

이 또한 마찬가지입니다.

많은 세대가 예정된 만큼

좋은 인프라에 교통, 그리고 무엇보다

가격까지 저렴하다면 입주시에는 충분히

주변 매매-전세 수요에도 영향을 

줄 수 있다는 점들을 인지하셔야합니다.

이제 곧 왕숙지구의 본청약 신청이 시작하는데요.

분상제 때문에 59타입 4억대, 84타입 5억 후반 가격으로

꽤나 저렴해서 많은 분들의 관심이 쏟아지고 있습니다.

추후 나올 경쟁률도 관심있게 지켜봐야겠습니다.

# 고양 창릉 지구

이번에는 서북권의 가장 큰 신도시

고양 창릉지구입니다.

2028년부터 창릉신도시의 입주가 시작되는데요.

대규모로 조성된 신축 아파트,

GTX-A와 고양은평선 같은 광역 교통망까지

갖춰지면 은평구, 덕양구, 삼송, 일산, 지축까지도

충분히 주거 수요 흐름이 예상돼요.

무엇보다 은평, 마포와 맞닿아있는 위치에

GTX-A까지 완공되고 나면

서울역까지 10분, 삼성역까지도 15분을 예상해서

기존 주변 작은 뉴타운들보다도

출퇴근 접근성이 뛰어나기 때문이죠.

지난 2월, 분양을 시작했던

고양창릉 S-5블록은 무려 409:1의 경쟁률을

보여주기도 했습니다.

현재 1기 신도시인 일산과

파주 운정신도시까지도 매매와 전세에

많은 영향을 줄 것으로 보이네요.

상대적으로 아쉬웠던 서북권에도 대공급이

쏟아지니 앞으로 주변 인접구에

투자를 준비하시는 분들은 공급에 맞물리지 않게

전세 리스크를 잘 피하셔야할 것으로 보입니다.

# 부천 대장 지구

마지막으로는 부천 대장 지구입니다.

지금 부천 같은 경우는 소액으로도

충분히 투자로서 접근이 가능한 지역으로

실거주부터 투자까지 활발한

지역으로 알려져있는데요.

이번에 분양한 단지들이 분양가 상한제까지

적용되서 59기준 분양가가

4.7억~5.2억원 사이로 저렴한 가격에

A7, A8블록에 4만 8천여명의

신청자들이 몰렸다고 해요.

처음에는 너무 외진 곳 아닐까?라고

생각했는데, 위치적으로 보면

마곡지구와 가장 가깝고 대장홍대선까지 생기면

마포까지 20분내 접근이 가능해

지금 부천에 아쉬운 도시 접근성까지

좋아지는 곳 중에 하나입니다.

게다가 SK이노베이션 등 SK그룹 계열사

입주까지 예정되어져있다고 하니

자족 기능도 갖출 것으로 보입니다.

2027년 하반기부터 본격 입주 예정인

부천 대장지구는 2만 가구의 공급인 만큼

기존 부천 인근의 단지들의 수요를

빠르게 대체할 가능성도 높으니

꼭 알아두셔야할 공급 중 하나로 보입니다.

요즘 연일 쏟아지는 뉴스들을 보면

3기 신도시에 대한 언급이

많아지고 있는 모습을 보입니다.

3기 신도시는 서울에 직접 공급되지는

않지만, 서울의 가장자리를 촘촘하게 메우며

생활권을 바꾸고, 수요를 이동시키며

시세를 흔들 수 있음을 알고

투자를 진행하시고 전세 리스크도 

꼼꼼히 살펴봐야합니다.

그렇다고해서 부정적으로

리스크만 생각해야하는 건 아닙니다.

우리가 배운 것들은

늘 리스크에 대비하는 자세를 갖되

리스크를 곧 기회로도 생각하고

공급의 방향성을 살펴보셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃