소복하게 하루를 쌓아가는
워킹맘 투자자 유르입니다🥰
요즘 매도하는 분들도, 매수하는 분들도
다양하게 많으신 것 같습니다
투자를 멈추지 않고 이어 나가시는
모습에 일단 따봉을 드리고 싶고요:)
다만 매수도, 매도도 어려운 지점들이 있죠
저도 최근에 지방 투자물건을 매도하면서
다양한 경험을 하고 배우기도 했습니다
제가 매도하기로 했던 이유,
그리고 지금같이 침체되어있는 지방에서도
잘 팔리는 물건은 어떤 것들이었는지
현장에서 배운 것들을 남겨봅니다
지방 투자 하실 분들은 반대로
이런 집을 골라 사시려고 노력하시면 좋겠죠?
🏃🏃🏃
intro.
매도의 이유,
셋 중 하나는 명확하게 하기
강의에서도 많이 배우셨으리라 생각합니다
매도를 하기에 앞서 왜 팔아야 하는지
그 이유를 나 스스로가 명확히 알아야 합니다
매수만 투자가 아니라 매도도 투자이기 때문에,
이 투자의 이유와 확신을 위해서요
1) 수익이 났을 때
가급적 1)의 이유로 매도하면 제일 좋겠지만,
지금 시장에선 지방에서 수익을 내고
매도하시는 분들이 아주 많진 않은 것 같아요
대부분의 지역이 여전히 싸기 때문에요
그럼에도 수익을 보고 매도하시는 분들
너무너무 멋지십니다 💕
2) 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때
그래서 오히려 지방투자 물건을 정리하고
투자금을 꺼내 수도권이나 더 좋은 지역으로
바꿔끼우기 위한 매도도 많이 하시는 것 같습니다
저도 여기에 해당했구요,
그러다보니 매수했던 금액에서 거의 다를 바 없는
금액까지 낮춰서 팔게 되긴 했지만 (...)
그럼에도 제가 여기에 쓴 투자금이 적지 않았고
거기에 그간 모은 얼마간을 보탠다면
수도권 외곽 투자도 검토해볼 수 있겠더라구요
비용과 편익에 따라 방향을 선택하게 됩니다
3) 리스크 대비를 위해
간혹 세입자가 만기인데 다음 전세가 안 구해졌고,
반환대출 등등의 방법도 다 막혀있으신 경우
혹은 다른 투자물건에서 역전세가 크게 난 경우
여러가지의 경우로 리스크 대비를 위해
어쩔 수 없이 매도하는 경우도 있으실 수 있습니다
최근 수도권은 전세 대출 규제로 인해
세입자를 맞추지 못한 집주인들이
던지는 물건들이 있는데, 여기에 해당하지 싶어요
이 세 가지의 경우가 아닌데도 팔아버린다면,
난데없이 매도한 물건의 시세가 오를 수도 있고
그 상태로 다른 소유권을 갖지 못하는
상태로 남을 수도 있습니다
그래서 매도를 결심하기에 앞서
전반적인 본인의 상황과 매도 목적을
명확히 하시는 게 필요합니다
자, 그럼 하락장에도 잘 팔리는
지방 물건의 특징을 알아보러 갈게요 !
🏃♀️🏃♀️🏃♀️
1. 하락장에도 잘팔리는 지방 물건 1) 로얄동, 로얄층
제 단지는 해당 지역 안에서도
그래도 나름 선호도가 꽤 있었는데요,
하지만 로얄동이 아니었습니다
중간동이다보니 단지뷰가 나오는 곳이었어요
물론 로얄동이면 좋겠지만, 우리처럼
가성비 투자를 하려다보면 로얄동을 싸게 사기가
생각보다 쉽지가 않잖아요
그리고 또 과거 시세를 보면
반드시 로얄동이 아니더라도 오를땐 다 올랐구요
..의 마음으로, 저도 해당 물건을 매수했습니다
로얄동은 아니지만 맨 뒷동도 아니고,
층수도 10층 넘으니 나쁘지 않은데? 라고요
물론 대세 상승장이었다면 동, 층 상관 없이
시세가 다 올랐을 겁니다
그런데 지금 지방은 하락장 이잖아요
그러다보니 사람들은 해당 단지 안에서도
좋은 물건을 골라서 사려고 합니다
왜냐면 지금 시장은 투자자보단
실거주자가 리딩하고 있기 때문이었어요
역지사지를 해서, 제가 이 지역 주민이라면
대부분의 사람들은 평생 집을 한번 사게 되는데
주택담보대출 30년 끌어서 사고 싶을만큼
좋은 동, 좋은 층, 좋은 뷰를 갖고 싶어 했을거에요
저는 투자자니까 '나쁘지 않으면 괜찮지' 였다면,
실거주자의 마음은 조금 달랐던 겁니다
그래서 제 단지도 실거래 트래킹을 하다보면
동/층/뷰가 좋은 물건이 먼저 거래되더라구요
서울수도권에서는 다소 떨어지는 동/층 이어도
'그 단지 자체를 소유하는 것'의 의미가 더 크다면,
지방은 그 단지를 찍고 오는 분들이 많기 때문에
이왕이면 그 단지 안에서 '좋은 물건이어야 한다'는 것을 이번 매도를 통해 배웠습니다
그래서 앞으로 매수할 때엔
최저가라고 무조건 비선호동 4-5층만 보기보단
추후 환금성과 가치를 생각하여
이왕이면 같은 돈으로 할 수 있는 더 좋은 물건,
혹은 1-2천 더 줘도 더 좋은 물건이 있는지를
더 넓게 열어놓고 폭넓게 비교할 것 같습니다-
2. 하락장에도 잘팔리는 지방 물건 2) 가급적 판상형
저는 타워형, 판상형 딱히
가리지 않고 잘 사는 편인데요(ㅎㅎ),
전세입자의 경우에도 그렇긴 합니다
그런데 매도, 매수는 다르더라구요
위에서 본 동/층의 영향력 만큼이나
구조의 영향력이 엄청났습니다
제 경우에는 사실 동, 층보다
판상형이 아니라는 점이 더 타격이었어요…
타워형도 분명 시세 오를때는 오르고,
요즘은 구조 잘 나온 타워형도 많거든요
특히 젊은 연령층일수록 타워형도
괜찮다고 생각하는 사람들이 많아졌구요
그래도, 그럼에도 불구하고
기본값은 판상형이 우선일수 있다... 는 점을
이번 매도에서 깨달았습니다
지역마다 정도의 차이는 있을 수 있는데,
제가 갖고있던 물건의 지역에서는
사람들이 나이불문 판상형을 훨씬 선호했어요
아무래도 익숙한 구조, 익숙한 타입을
사람들은 찾아가는게 좀 있지 않나? 싶었습니다
타워형은 전세로는 살아볼 수 있어도,
실제로 매도되는 거래 물건들은
10건 중 9건이 판상형이었거든요
저도 매도 예상가격 희망회로를 돌릴 때
아실 실거래가 참고를 참 많이 했는데,
실거래 물건들도 타워형이었는지 판상형이었는지
사장님과 하나하나 대조해봐야 한다는 걸 배웠습니다
그러고나니 가격 괜찮은 거래는 다 판상형이었고
타워형 거래가 가뭄에 콩처럼 종종 있었지만
거래 가격이 훨씬 낮았었습니다
(지역마다, 단지마다 다를 수 있습니다)
그러니 제 물건이 한동안 관심을 못 받은 이유가,
아무리 최저가라 해도 사람들은
돈을 좀 더 주고서라도 판상형을 우선하기 때문이었던 거죠
지역과 주민들의 그런 선호도를 알고난 뒤에는
가격을 더 공격적으로 조율할 수 있었습니다
만일 제가 이런 선호도를 뾰족하게 알지 못한 채
마냥 '최저가인데 왜 안나가지...' 라고만 생각했으면, 여전히 안 나갔을지도 몰라요
그리고 다음엔 매수든 매도든 투자에 앞서
해당 단지의 실거래가를 타입별로 나눠보기를
그 때도 잊지 않고 챙길 것 같습니다
3. 하락장에도 잘팔리는 지방 물건 3) 웬만하면 최신축
저는 비교적 연식 좋은 단지를 투자했습니다
2019년식이면..
저는 평생 살아본 적 없는 신축이거든요+_+
그런데도 불구하고
2019년식을 앞두고
최근 입주한 2025년식이 근처에 있다보니,
사람들은 다 최신축에 먼저 갑니다..
가격대, 달라요-
당연히 25년식이 더 비싸요
그래도 최신축을 향해서 먼저 가십니다
왜냐면 앞서 설명드린 것과 마찬가지로
지금 지방은 실거주자가 움직이는 시장이고,
돈을 더 쓰더라도 이왕이면 더 최신축을
사고싶어 하는 게 내집마련 하는
대부분의 사람들 마음 이거든요
이와 관련해 세입자분과도 이야기 나누다가
또 놀라운 이야기를 들었는데요,
(세입자분께선 만기가 다가오고
이사 나갈 예정이다보니, 집이 빨리
매도되게끔 협조를 정말 잘 해주십니다)
2019년식을 사서 수리 좀 할거면
그냥 최신축을 먼저 보게 된다고 하시더라구요
2019년식인데 .. 수리요?
어딜요? @_@
라는 반응이었던 저와 달리,
이 또한 역지사지를 찐으로 해볼 필요가 있었습니다
아무리 19년식이 신축이라고 해도
25년식 매임 하고와서 19년식 보면
그 6년의 나이듦이 곳곳에서 티가 나잖아요
19년식이 신축이라 해도
시스템 에어컨이 없는 경우도 많구요,
줄눈도 서서히 들뜨기 시작할 때고
주방 상하부장도 왠지 누리끼리한데? 싶은
연차가 되어가는 때 였습니다
이 또한 제 입장, 제 생각이 아니라
그곳에 거주하는 실거주자의 입장에서
바라봐야 한다는 것을 다시 또 배웠습니다
그래서 이왕이면 같은 돈으로
살 수 있는 더 좋은 단지, 더 좋은 물건을
집요하게 매달려야 하는구나..! 싶기도 했습니다
이렇게 많은 깨달음을 주고
어쨌든 저는 여차저차 매도에 성공했는데요,
매도 이야기는 따로 또
경험담으로 가지고 오겠습니다
지방은 여전히 좋은데 싼 곳이 많아보여요
널려있는 기회를 잘 골라잡으셨음 좋겠고,
이왕이면 더 좋은 집 사실 수 있는데에
조금이라도 보탬되는 글이었으면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🥰
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