안녕하세요. 투울라입니다. 오늘 다들 지투반 최종오프모임도 하면서 지투반이 마무리되어가고 있는 상황인데요.
저는 지투반이 끝나기 얼마전 2호기 가계약을 하고 왔습니다. 그 과정을 복기하고자 후기를 남깁니다.
#신의 한수인줄 알았습니다
이번 지투 임장지는 2호기를 목표로 두고 있던 지역이었습니다. 이 임장지를 배정 받았을 때
정말 신의 한수인줄 알았습니다. 그래서 정말 기쁜 마음으로 투자에 몰입해보겠다고 다짐했지만
인사이동으로 인해 업무가 바뀌었고 새로운 업무에 적응을 하게 되면서 ‘야근해서 업무 배우라’는 사수의 눈치와
정신없이 일하지만 쌓이는 업무 때문에 투자에 몰입하기가 쉽지만은 않은 상황이었습니다.
바뀐 업무에 정신을 못 차리고 있을 때 왜 이런 상황이 하필 지금이냐고 불평하고 싶었지만
그런다고 달라진다는 건 없다는 걸 알기에
배운대로 차분하게 단계별(분임-단임-매임)로 임장을 하였고 임장지 매물임장을 하였습니다.
과정에 간소화되더라도 중요한 부분들은 살리겠다는 마음으로 했던 거 같습니다.
복기포인트 : 투자는 결국 쉽지 않은 상황 속에서도 해야 하는 거다. 투자 기회가 내 상황을 봐주지 않는다. 할 수 있으면 해야 된다. 기회를 잡으려고 몸부림친 거 정말 잘 했다.
그렇게 매임을 하던 중 일 잘하시는 부서님을 만나 협상 여지가 있는 물건을 찾게 되었습니다. 매물로 나와 있는 가격보다 1000만원 정도 조정이 될 거 같은 물건이라 여기서 잘 하면 제 투자금 범위내로 들어올 거 같아 부사님께 솔직하게 제 투자금 상황과 희망 매수가/전세가를 얘기했습니다. 다행히 부사님도 투자를 하시는 분이셔서 제 상황을 이해해주시고 결정만 내려주시면 바로 얘기해보겠다고 하셨습니다. 부사님이 얘기를 해주시는 가격대로 된다면 다른 단지들과 비교했을 때 확실하게 싸다는 것을 알 수 있었습니다.
복기포인트 : 정말 일 잘하시는 소장님 만나는 게 정말 중요하다. 투자할 때마다 매번 느낌. 일 잘하시는 부사님을 한번에 알기는 어렵다. 결국은 전임이나 매물털기를 통해서 만나거나 한다. 평소에 전임 많이 하자. 이번에는 운이었다.
#매물털기
튜터님께 말씀드리니 이 지역에 제가 가지고 있는 다른 구 앞마당 매물까지 싹다 털어보라고 하셨습니다. 상단을 닫아두지 말고 다 보라고 하셨습니다. 그래서 제 투자금 범위 안에 들어오는 단지와 투자금에서 조금 벗어나더라도 도전해볼 수 있는 단지들을 모두 털기 시작했습니다. 투자 타겟으로 하는 단지의 모든 부동산에 문자를 돌렸고 연락을 주신 사장님께 다시 전화를 드려서 시장 상황과 매물 상황을 알 수 있었습니다. 투자금이 벗어나는 지역의 단지의 경우 ‘이 투자금으로는 할 수 없다’는 얘기를 많이 들었지만 그럼에도 포기하지 않고 워크인도 해가며 조금이라도 후회없는 선택을 하기 위해 찾아보았습니다. 더 좋은 상위 단지에 투자를 할 수는 없었지만 후회는 하지 않습니다.
복기포인트 : 진짜 평형 가리지 말고 다 봐야 한다. 투자금 조금 오버해도 봐야 한다. 잔금 범위 넘어서도 봐야 한다. 후회 남기지 않도록. 내가 이번에 내가 감당가능한 범위 내에서만 찾고 내 투자금 범위에서만 찾았다면 이 물건을 찾을 수 있었을까?
#투자 후보군의 중요성
이번에 투자한 단지를 빼고 다른 후보매물이 네 개 더 있었습니다. 첫 1호기 때는 투자 후보 문의를 한 개밖에 없어서 이 투자 물건이 날아갈까 걱정이 많이 됐는데 현재는 이 단지가 아니어도 된다는 생각이 들어서 조급함이 많이 없어졌습니다. 2호기 투자를 결정한 날에도 저녁에 매물 예약했습니다. 혹시나 2호기 물건이 날아가면 더 안 좋은 물건이라도 투자하기 위해서 예약을 했었는데 2호기 투자를 결정했네요?! 이런 노력들이 있었기에 조금이라도 여유롭게 투자할 수 있었던 거 같습니다.
복기포인트 : 정말 투자후보군이 많아야 된다. 아마 지금 2호기 물건이 날아가도 이거보다 덜 좋은 단지지만 거기에 투자했을 거다. 이번에 뼈저리게 느낀다. 다음 투자할 때도 이렇게 하자. 여유가 있고 조급해지 않는다는 게 이런 느낌이구나.
#매물코칭
그렇게 후보단지들의 우선순위를 선정하고 매물코칭을 넣었습니다. 그리고 매물코칭을 기다리는 동안 계속 협상하면서 내가 조금이라도 더 싸게 살 수 있는 방법이 뭔지, 드릴 수 있는 게 뭔지 고민을 많이 하였고 그런 노력들이 정말 중요하다는 걸 배웠습니다.
매물코칭에서도 매도자의 상황을 파악하고 내가 드릴 수 있는 게 뭔지를 파악해보라고 하셔서 정말 질문을 디테일하게 파악하고 저에게 유리한 조건을 만들려고 노력을 많이 했습니다. 그와중에 제가 미처 파악하지 않았던 조건들도 나와서 우선순위가 바뀌기도 하였으나 이런 노력들이 정말 중요하다는 걸 알고 하길 정말 잘 했다고 생각합니다.
#결정
현장에 가기 전에도 부사님과 잔금기간과 월세입자 이주기간 협의 등을 조절하고 목표매수가를 정해놓고 이럴 경우 어떻게 할지 미리 결정을 하고 현장에 갔는데 부사님이 목소리가 다급했습니다.
지금 투자자들이 많이 집을 보려고 한다. 빨리 결정해야 한다.
(새벽에 문자를 보낸 사람도 있다고 하셨는데 제 투자동료였습니다ㅋㅋㅋ)
그때 저는 당황했지만 그럼에도 후보군이 많다는 생각을 했습니다. ‘이거 아니어도 다른 거 하면 된다’ 이 생각을 가지고 있으니 결정을 내리기에도 편했습니다. 그리고 제가 말씀드린 조건을 말씀드렸고 잠시의 통화 이후 부사님은 제 조건인 목표매수가를 맞춰주셨습니다. 목표매수가 X.3억 / 잔금기간 3개월 / 월세입자 이사도 2개월내 매도인이 책임지고 내보낼 것.
다만 걱정인 것은
잔금 기한이 적정한가
전세가가 이 가격에 빠질 것인가
이 절대가 내가 평소 생각한 절대가 범위가 아니었다. 이걸 내가 잔금칠 수 있나? 내가 감당가능한가?
였고 이것만 해결가능하다면 충분히 투자가능하다고 생각했습니다.
조건이 맞춰지고 난 이후 바로 튜터님께 전화를 드렸습니다.(험블튜터님 너무 감사드립니다.)
조장님. 잔금기간은 괜찮은 거 같아요. 월세입자 이사나사는 시기도 좋아요. 조장님 지금 밖이세요? 그러시면 한번 5분정도 생각해보세요. 반대로 한번 생각해보세요. 여기에 리스크는 없는지, 이걸 내가 감당할 수 있는지, 최선인지를 한번 따져보세요. 그렇게 해보고도 괜찮다면 하셔도 돼요.
저는 부사님께 전화를 한다고 말씀드리고 사무실 밖에서 차분하게 생각하기 시작했습니다.
싼가? - 정말 쌌다. 중소도시 대장 단지들과 비교해도 이건 싸다. 상위급지도 싸다. 거기랑 같은 가격인 거는 여기도 싸다는 거라고 생각함.
투자금이 적게 드는가? - 이건 희망사항이지만 그렇게 만들기 위해 노력해야 한다. 이건 대응의 영역이다. 안 되면 투자금 기준 내에서 끊기게 조정하면 가능하다.
이게 최선인가? - 밖에서 네이버부동산을 켜서 정말 제 앞마당에서 제가 가진 투자금으로 할 수 있는 단지 중 여기를 넘을 수 있는가를 고민했고 여기가 가장 최선이라고 생각했습니다.
그리고 잔금에 대한 부분도 튜터님 덕분에 1번과 2번의 걱정이 사라지긴 했지만 3번에 대한 걱정이 있었습니다.
내가 평소에 감당가능한 금액대를 벗어나는 거 같은데 괜찮을까?
그래서 부동산사무실에서 계산을 해보았습니다. 은행대출을 하고도 5천만원 정도가 더 필요했습니다.
이걸 어떻게 빌려야할까? 가족들에게 빌리기에는 생각보다 큰 금액이었습니다.
일단 누나에게 물어보았고, 누나는 흔쾌히 빌려주겠다고 하였습니다. 하지만 빌려줄 수 있는 금액은 그렇게 많지 않은 상황에서 저는 결정해야 했습니다.
혹시 최악의 상황에서 4~5천만원 정도 부족분을 내가 감당할 자신이 있는가?
고민을 한 저는 감당해볼만하다고 생각을 했습니다. 1호기 투자때 잔금을 친 경험이 있어서 DSR을 거의 다 채웠는데도 사대출에서 대출이 나올 수 있다는 걸 알고 있어 조금 더 조사해보고 알아보면 감당가능할 수 있겠다고 생각했습니다. 잘하면 사대출 안 받아도 될 수 있을 거 같다고 생각했습니다. 그리고 경우의 수를 세웁니다.
1. 전세가 너무 없다. 얼마전에 부동산카페에도 전세 찾는 글도 있었다. 전세가 정말 씨가 말랐다. 전세가 안 나가면 전세가를 낮추면 충분히 뺄 수 있을 거 같다.
2. 다만 월세입자가 늦게 나가고 협조적이지 않으면 전세입자들이 집을 못 봐 거의 세입자를 못 붙이면 쉽지 않을 거 같다. 월세입자에게 정말 잘해드리고 강압적으로 하지말고 사람대 사람으로 대하자. 그러면서 잔금리스크는 대비할 것. 잔금대출 다시 한번 알아볼 것. 사대출 안 받아도 될 수 있을 거 같다.
< 전세 빼기 계획 >
1차목표. 전세 원래 목표가
2차목표. 전세 500만원 낮추기 - 계약 2주~1달 후에 전세 문의가 있으면 얘기해보는 방법으로 해보자.
3차목표. 전세 1000만원 낮추기 - 이때는 전세가 많이 쌓이면 하자. 1달 지나도 안 빠지면 고려한다.
4차목표. 잔금은 정말 최후의 수단. 그래도 혹시 모르니 알아봐둬야 한다. - 잔금 2달 전이면 알아봐야 한다.
이렇게 과정을 정하고 저는 2호기 투자를 진행하게 됩니다.
복기포인트 : 이런 시나리오랑 대책을 만들어본 게 잘 했다. 결국 투자는 대응의 영역이다. 투자 전에도 기준들에 맞는지 파악하는 노력들도 좋았다. 근데 약간 잔금대출 같은 경우에는 그자리에서 확실하게 확인하는 게 쉽지 않은 거 같다. 평소에는 내가 어느정도 되는지 감을 알고 제대로 할 때는 진짜 다시 한번 파보는 연습을 해보자.
가계약부터 전세계약까지는 2탄에서 올리겠습니다.
정말 지투반 한 달을 시작하기 전에는 이렇게 투자를 할 수 있을 거라고, 이만큼 좋은 단지에 투자할 수 있으리라고 생각하지 못했습니다. 정말 바쁜 업무 와중에도 포기하지 않고 투자에 몰입하려고 정말 노력한 게 지금의 기회를 주지 않았나 생각합니다.
다음 투자에도 상단을 닫지 말고 위에서부터 내려오는 방식으로 물건을 찾고 내가 할 수 있는 최선의 투자가 뭔지 항상 생각하고 감당가능한지, 전세가 없어도 잔금 쳐야할 상황이 올 수 있음을 알고 대응해나가겠습니다.
#감사합니다
2호기 투자의 시작점을 만들어주신 브롬톤 튜터님. 튜터님 덕분에 지역내 다른 앞마당을 만들 수 있었습니다.
그때 다른 앞마당을 못 만들었으면 이번 투자를 하면서 많이 찝찝했을 겁니다. 비교평가도 못 했을 거구요.
감사합니다. 튜터님.
제가 가지고 있던 선입견을 깨주신 마그온튜터님. 위에서부터 보라는 말씀을 왜 하셨는지 알 거 같습니다.
너무 감사합니다. 이번 투자 정말 후회없이 해보겠습니다.
이번 지투를 시작하면서 투자할 수 있다고 응원해주신 행복한노부부튜터님. 너무 감사합니다.
재이리튜터님. 강의에서 투자체크리스트랑 특약사항 알려주셔서 너무 감사드립니다.
그대로 잘 써먹었습니다. 약간의 우여곡절은 있었지만요ㅎㅎ
제 2호기투자를 거의 만들어주신거나 다름없는 험블튜터님.
튜터님 덕분에 제가 투자를 할 수 있게 되었습니다. 정말 너무 감사드립니다.
남을 돕고 성장시킨다는 게 이런 거구나를 느낍니다. 이끌어주셔서 너무너무 감사드립니다. 튜터님ㅠ
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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