안녕하세요^^
부산 남구에서 앞마당을 만들고 있습니다
관심을 갖고있는 단지 옆에 27년 4월에 4천세대가 넘는 대단지 입주가 예정되어있습니다
만약 25년 9월에 전세계약을 하고 2년뒤인 27년 9월에 새로운 세입자를 구하거나 매도를 한다할 때 영향을 많이 받을지 걱정이되서요
4천세대가 넘는 대단지의 전세물량 소진은 어느정도 기간이 걸릴지 궁금하고
이런것을 예상해볼 수 있는 방법도 알 수 있을까요?
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댓글
도전 80님, 안녕하세요. 두잇나 라고 합니다. 저도 이부분을 놓쳤었어서... 서울 신축에 투자하면서 전세로 고생해본 적이 있어서 그냥 지날 수 없었는데요... 우선, 질문의 신규 단지 입주가 전세에 주는 영향이 높은 시기를 먼저보면, 제 경험상. 내,외부 요인과 시장의 분위기마다 다를 수는 있지만, 보수적으로 보면, 27년 4월 입주라면, 주로 26년 12월이나 27년 1월부터 물건들을 내놓고 그 물건들이 쌓이기 시작하더라고요. 그리고 27년 4월 입주를 하고도 세입자를 못들일 경우, 입주 지연 이자를 물면서도 세입자를 구하는 분들도 있더라고요. 그리고 2개월 즈음이지나는 27년 6월 즈음이 되면서는 전세가 없게 되는데, 그 시기에 들어올 사람들은 다 들어와서 수요도 적을 수 있더라고요. 이는 27년의 상황이나 시장 분위기가 어떨지 모르니, 단정하거나 확정할 수는 없을 것입니다. 다만, 눈에 보이는 리스크가 있다면, 저라면, 세입자를 3년 계약이라거나, 4년 계약이라거나, 27년 연말즈음 으로 잔금이 돌아가게 한다거나, 지금 세입자가 내년에 만기되는 물건이라거나 하는 방법으로 리스크를 줄이려는 노력을 해볼 것 같습니다. 사람마다 스타일의 차이가 있겠지만, 저는 서울 신축도 전세 빼기 어려울 수 있다는 경험을 한 이후에, 리스크를 줄이는 것이 참 중하다고 생각하는 편이라 더 조심스레 말씀드린 부분도 있을 것 같습니다. 도전님의 투자 도전을 응원드립니다. ^^
도전님 안녕하세요~! 부산 남구 앞마당을 만들고 계시군요?! 저희 경우 1호기 주변에 8월에 2천세대의 대단지가 들어오는데 저희 단지의 영향이 5월부터 오더라구요. 이 경험말고도 이전에 분양 물건 보유하던게 있어서 세입자 맞춘 경험도 있는데 그때 느낌상으로는 전세 물량이 쏟아지는건 해당단지의 사전점검 직전부터 전세물량이 많이 나오기 시작했던것 같은데요. 요즘은 조건부전세자금대출 규제탓으로 더 일찍 전세물건들이 저렴한 가격에 나오고 있는 것 같습니다. 그리고 그 영향이 사라지는건 신규아파트 입주지정일로부터 2~3개월까지는 전세물량이 꽤 많은 상태로 있었던것 같아요. 신규아파트 입주지정일이 지난 이후에도 잔금이 안되면 연체이자가 많이 붙는데 심리적으로나 경제적으로 감당 가능한 수준까지 전세물량이 남게되는 것 같습니다. 때문에 저는 입주예정일에서 3으로 3개월, 뒤로 3개월 정도는 저 전세세팅기간과 절대 물리지 않게 한다는 나름대로의 기준을 가지고 움직이고 있습니다. 하지만 이는 제 경험에서 나온 저만의 원칙이고, 보시는 지역의 수요(인구)와 누적 공급물량의 정도에 따라서도 다를 것 같아요. 이를 알아볼 수 있는 가장 좋은 방법으로는 가장 최근시점에 인근의 다른 지역구에서 공급 있었던 시기의 인근 단지들 전세가를 트레킹 해보시는 방법이 되지 않을까 생각해봅니다. 도전님 화이팅입니다!!
도전님 안녕하세요 :) 남구에 27년에 디아이엘 입주가 있고 26년에도 많은 터라, 25년 9월에 공급장을 피하실 수 있도록 3년 전세가 좋지 않을까 생각 됩니다. 27년 당시 전세 가격과 26년 남구 입주 물량이 얼마나 남아있을지에 따라 전세 소진 속도의 차이가 있을것 같습니다 ~~! 3년 전세가 안된다면 2년 전세를 하고 6개월 전부터 대비를 할 것 같습니다~! 두잇님 용미님 감사합니다 :) 도전님 파이팅 입니다!!
