[서투기 27기 7조 사평] 기회가 있을 때 더 좋은 것을 살 것

운이 좋게 오프라인으로 수강할 수 있게되어 오랜만에 강남 다녀왔습니다.

오프라인은 강의 내용 뿐만 아니라 강의 전, 후로 질의응답이 가능해서 강점이 있는데요.

12시 시작 이후 질의응답까지 하니 8시가 넘어서야 끝났습니다. 

7시간 이상 강의 및 답변해주신 주우이 멘토님께 감사드립니다.

이제는 데드캣바운스라고 말하는 사람이 전혀 없는 시장입니다.

이미 서울은 누구나 이름을 아는 아파트는 21년의 전고점을 훌쩍 넘었고,  지역내 선호도가 있는 단지는 전고점 부근이거나 훌쩍 넘었습니다. 

작년 3월 서투기를 들을 때만 해도 여전히 침체장이었기에 전고점 대비 -20% ~ -30%까지도 어렵지 않게 찾을 수 있었습니다. 그러다보니 전고 대비 20% 빠진 단지는 싸다고 판단하고 선호도 높은 것을 선취매하라는 메시지를 전달해줬습니다. 

 시간이 지나 24년 여름, 25년 초의 급등을 넘어선 폭등장,,, 지금의 시장에서는 어떤 스탠스가 필요한 지 알아보고자 강의를 수강했습니다. 

그리고 분명한 메시지를 받았습니다. 

“하락폭이 높은 단지를 고르는 게 아니라, 가치가 더 좋은 것을 사라고”

하락률은 더이상 의미가 없다

22년 말부터 이어진 하락장에 모든 단지가 푹푹 꺼져있을 때는 전고 대비 싼만큼 안전마진이 확보된다고 보고 하락률이 유의미한 지표였습니다.  시간이 지나 25년 중반인 지금은 많은 상승이 일어났습니다. 1급지라 말하는 강남3구, 용산은 21년 전고점 대비 20% 이상 올랐고, 강동, 동작, 영등포의 단지들도 거의 전고 주변이거나 전고를 넘었습니다.  4급지에 해당하는 동대문, 서대문쯤 가야 대장급 단지가 아직 전고를 넘지 못한 시장입니다. 

 이렇게 너도나도 상승한 와중 아직도 전고 대비 -15%이상이란 것은… 싸다. 너무 싸다. 그치만 선호도가 낮으니 다들 오를 때 아직도 오르지 못한 것이란 생각이 들었습니다. 

멘토님께서 1. 전고점을 훌쩍 넘은 단지  2. 전고점 주변인 단지  3. 전고 대비 못 오른 단지  3가지로 분류해서 가격 진단, 매수 후 벌어질 일을 정리해주시니 생각이 정리됐습니다. 전고를 넘은 단지는 싸다고 볼 수 없지만,, 전고 부근까지 올랐지만 가치 있는 단지를 사는 것이 아직도 미동 없는 단지를 사는 것보다 좋은 성과가 날 것이라는 말씀도 덧붙이셨습니다.  시장을 바라보고 느낀 저의 생각과 일치하는 부분을 확인하는 시간이라 기뻤습니다.

매수 후 벌어질 일을 알고 감내할 것

단순히 어떤 단지가 더 가치있어 라는 비교평가로 그치는 것이 아니라 케이스별로 매수한 다음 벌어질 일이 무엇일지 알고 그것을 감내하는 게 투자라는 말이 멋졌습니다.

전고를 넘은 단지를 산다는 것은 강력한 선호도를 가진 단지를 매수하는 것으로 큰 퍼포먼스를 보일테지만.. 많이 오른만큼 큰 하락도 감수해야 할 것

 전고 부근인 단지는 미들 리스크, 미들 리턴.

 상승 못한 단지는 더 빠질 게 없는 잃지 않는 투자이지만 상승 퍼포먼스도 상대적으로 약하다는 것을 인지할 것

가치 비교 후 매수하는 것으로 끝나는 것이 아니라 보유하면서 벌어지는 나 자신과의 멘탈 싸움까지 헤아려야 하기에… 정말 의미있는 말씀들이라 생각합니다.

21년부터 월부에서 공부하면서 사이클을 하나 돌게 되는 것 같습니다.

20-21 급등 → 22-23 폭락 → 24-25 회복 

각 시장에 맞는 투자 전략을 강의에서 들으며 시장에서 느끼고..

언젠가 예정된 대세상승장 → 폭락 → 회복때 지금껏 들은 투자 가이드를 기억하고 적용해야겠습니다.

아,, 투자론에 대한 얘기 이후 단지 대 단지를 많이 말씀해주시고, 현 시점 기준으로 싼 단지, 지역을 말씀해주셔서

재밌었습니다!

전문가의 이야기를 들으며 생각을 일치시켜나가는 과정이 여전히 재밌게 느껴져 다행입니다.

다음 주 2강도 기대해봅니다.