안녕하세요
모두의 행복한 노후를 돕는 부부 투자자
행복한노부부입니다.
투자를 공부하다 보면 ‘전고점’이라는 말을
자주 듣게 됩니다.
그 숫자 하나로 단지의 가치를
판단하게 되는 경우도 많습니다.
"예전 고점보다 아직 한참 낮네? 저평가잖아."
"전고점 넘은 건 너무 비싸지 않아?"
그런데 현장을 더 오래 다니다 보니
이 질문을 다시 던지게 됐습니다.
"전고점은 진짜 그 단지의 ‘가치’일까?"
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# 전고점은 기준이 아니라
‘과거의 흔적’입니다
전고점은 말 그대로
‘가장 높았던 거래가’입니다.
하지만 그 가격이
정말로 그 단지의
본질적인 가치였을까요?
예를 들어,
2021년 상승장에서
매물 한 채가 직전 가격보다 몇 억 높게
거래가 된 경우가 있었습니다.
그러고 다시 시장이 잠잠해지자
그 단지의 실거래는 멈췄고
그 후로는 비슷한 가격에 팔리지도 않았습니다.
그런데 우리는 그 ‘비정상적 고점’ 하나를
마치 기준처럼 삼고 있습니다.
가치를 보지 않고 전고점으로만
판단한 누군가는
전고점 기준 현재 거래되는 가격이
-30% 빠졌다며 저평가라고 생각합니다.
전고점은 당시의 시장 분위기,
공급량, 금리, 심리 등
수많은 요인이 뒤섞여 만들어낸
'과거의 흔적'입니다.
절대 단지의 본질적인
‘가치 기준’이 될 수 없습니다.
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#전고점대비 하락률 역시
그저 참고 지표입니다
진짜 중요한 건 이겁니다.
“지금 이 가격이,
사람들이 살고 싶어하는 ‘가치’에 비해 싼가?”
이 질문이 빠지면
우리는 계속 과거 가격에만
시선을 고정하고
지금의 기회를 놓치게 됩니다.
고점 대비 3%밖에 떨어지지 않았지만
여전히 가치 있는 단지를
누군가는 전고점 대비 하락률이 낮다는
이유로 투자하지 않았습니다.
하지만 단지의 가치를 아는 또 다른 누군가는
2년이라는 시점동안
4억이 넘는 돈을 회수했습니다.
기준은 전고점이 아니라
이 단지를 사고 싶어하는 사람이 많은가,
그리고 그 수요에 비해 가격이 싼가입니다.
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# 전고점 회복보다 중요한 건
‘가치 회복력’입니다
전고점 회복 여부는
해당 단지가 향후 시장에서
다시 선택받을 수 있는지,
즉 회복 가능성의 문제입니다.
많은 사람들이 살고(live) 싶어하는가?
많은 사람들이 사고(buy) 싶어하는가?
에서 시작합니다.
입지는 그대로인데,
흔들리는 시장 상황, 금리 분위기 등으로
가격이 하락한 단지는
언젠가 다시 기회를 줍니다.
상승장에서 전고점을 넘는 단지들을 보면
공통점이 있습니다.
입지나 생활환경이 좋아서
사고 싶어하는 사람들은 많은 곳입니다.
즉, 가치가 있는데,
한동안 가격이 눌려 있었던 곳입니다.
이런 곳들은
전고점이라는 숫자에 갇히지 않고,
다시 사람들의 선택을 받으며
시세를 만들죠.
# 본질은 숫자가 아닌
사람의 마음입니다
겉으로는 ‘낡았다’고 말해도
사고 싶어하는 사람이 많다면
그건 저평가일 수 있습니다.
반대로 새 아파트여도
입지나 생활 환경이 안 좋으면
사람들이 외면하는 단지가 되기도 하죠.
단순히 전고점, 연식, 외관 같은 숫자나
정보가 아니라
사람들이 진짜 살고 싶어하는가?를
판별할 수 있는 눈을 길러야 합니다.
저는 매달 저평가 리스트를 뽑고 있습니다.
1. 임장지에서 비슷한 가격의 물건을 비교하고
그 중 저평가 된 단지를 뽑는다.
2. 내가 임장에서 뽑은 저평가 단지를,
앞마당에서 이미 저평가로 분류해둔
비슷한 가격대 단지들과 비교해 본다.
3. 저평가 리스트를 뽑은 단지 중
내가 할 수 있는 가장 좋은 단지를 투자한다.
# 마무리하며
전고점은 단지의 역사일 뿐,
미래를 보장해주는 숫자는 아닙니다.
그보다는 지금 이 단지가
사람들이 사고 싶어 하는 이유가 충분한지,
그에 비해 가격은 어떤지,
그리고 지금 사는 게 안전한 선택인지
판단할 수 있는 실력을 키우는 것이
진짜 투자자의 자세입니다.
지금도 우리는 임장을 가고
임보를 쓰며
현장에서 살아 있는 정보를 얻고 있습니다.
그 과정을 통해
숫자보다 ‘사람의 눈’으로 단지를 판단하는
여러분이 되시길
진심으로 응원합니다.
💛긴 글 읽어주셔서 감사합니다💛
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