#책 소개
“부의 초격차를 만드는 레버리지 투자 시스템”
‘고수들의 스승’ 1세대 투자자의 부동산 소액 투자 결정판!
수많은 부동산 고수를 배출한 ‘고수들의 스승’이자 1세대 투자자 부동산 김사부가 돌아왔다! 2007년 ‘전세 레버리지 기법’을 처음 공개하며 투자자들 사이에서 큰 열풍을 불러왔던 김사부. 25년 이상 부동산 시장에서 강세장과 하락장을 모두 겪은 김사부가 현재 시장의 변화를 파악하고, 그것을 이용해 5천만 원으로 20억 원 그리고 월 1000만 원의 현금흐름까지 만드는 투자 로드맵을 제시한다.
부동산 시장은 강세장, 하락장, 약세장의 사이클을 거치며 반복된다. 하지만 많은 이들이 최근 초고가 아파트와 최상급 입지만 오르며 사이클의 주기가 사라지고 모호해졌다고 말한다. 하지만 김사부가 바라보는 시장은 다르다. 시장의 사이클은 여러 변화를 겪으며 더욱 명확해졌고 더욱 빨라졌다. 이러한 부동산 시장의 사이클을 이용해 4년에 100%의 수익률을 내고, 양도세 비과세 전략을 이용해 최대의 수익률을 내 결국 20억 원의 자산을 만드는 방법을 알려준다.
저자의 시그니처 투자법인 ‘전세 레버리지 기법’ 또한 현재 시장에 맞춰 새롭게 재탄생했다. 전세 레버리지 투자는 부동산 전세금을 활용하여 부동산을 계속 매입하며 자산을 늘리는 방법으로, 취득세와 보유세 부담이 높아진 지금은 이 전략을 사용할 수 없게 되었다. 그래서 『부동산 투자 황금 로드맵』에서는 아파트와 재개발 입주권 투자를 통해 부동산은 최소한으로 보유하면서 세금 부담을 줄이고, 내 집과 월 1000만 원 이상의 현금흐름을 세팅하는 새로운 방법을 제안한다.
투자 로드맵은 목표가 실패했을 경우나 정책이나 규제가 바뀌었을 경우, 외부의 변화가 생길 때 어떻게 대처해야 하는지에 따라 여러 플랜을 제시하고 있어 변화에 유연하게 대처할 수 있다. 또한 투자금이나 투자 기간을 각자의 상황에 맞게 설정하고 실천할 수 있는 현실적인 목표를 제시하는 만큼, 이 책에 나온 로드맵을 그대로 따라가기만 하면 투자에 특출난 재능이 없는 평범한 사람이라도 목표한 자산을 달성하고 원하는 삶을 살 수 있다.
* 출처 : 예스24
#내용 및 줄거리
부동산 투자자이자 이 책의 저자인 ‘김사부’가 최근 부동산 동향을 반영한 새로운 투자법을 소개한 책이다. 기존의 전세레버리지 투자를 바탕으로 하지만, 취득세가 늘어나면서 무한정 늘릴 수 없는 주택수를 보완해줄 새로운 방법을 소개한다.
1. 4년에 100%의 수익률
→ 기본적으로 주택을 소유하는 기간을 4년으로 고정한다. 물론 그 사이에 특별한 이유가 있다면 그 보유기간을 줄일 수도 있겠지만 부동산의 강세장, 하락장, 약세장 등의 사이클을 감안하면 4년의 보유기간을 지키는 것이 평균적으로 의미있는 수익을 올리기에 적당한 기간이라는 것을 강조한다. 또한 그 보유하는 기간동안 100%의 수익률을 만들었다면 더 보유하는 것 보다는 더 좋은 자산으로 갈아타는 것을 적극 추천한다.
2. 부동산 사이클링 기법
→ 앞서 소개한 부동산의 사이클과 4년에 100%의 수익률을 기본으로 해서 양도세가 나오지 않는 사이클링 기법으로 기초 자산 20억을 목표로 자신의 자산을 쌓아간다. 1년에 2500만원을 모으고, 거기에 사이클링 기법을 통해 2년마다 한 채씩 매수하고 매수한 자산은 4년마다 매도하면서 일시적 1가구 2주택 전략을 통해 자산을 쌓아가는 기법이다. 이 사이클링 기법을 활용하는데 4년 보유라는 기간이 역시 도움이 된다.
3. 수익형 전세레버리지 기법
→ 수익형 전세레버리지 기법은 기존의 전세 레버리지 투자법이 앞으로는 취득세의 문제로 더이상 무한정 늘리기 어렵기 때문에 찾아낸 방법으로 보인다. 앞서 부동산 사이클링 기법을 통해서 순자산 20억을 만들었다면, 10억은 내집마련을 위한 돈으로, 나머지 10억은 수익형 전세레버리지 기법을 활용한 투자금으로 사용한다. 여기에서 특이한 점은 취득세에 대한 문제를 해결하기 위해서 기존의 주택을 매수하는 것이 아닌 ‘입주권’의 형태로 새 아파트가 될 단지를 찾는 것이다.
4. 사례 검증
→ 입주권을 통한 수익형 전세레버리지 기법이 정말 가능한 일인지를 검증하기 위해서 그동안 서울, 수도권에 입주했던 단지들을 사례 검증을 통해 확인한다. 부동산 시장의 사이클에 따라 원하는 목표만큼의 회수율을 얻는 단지도 있고 그렇지 못한 단지도 있지만 결국 시간이 지남에 따라서 대부분이 충분한 수익을 가져다주며 이 전략이 효과가 있음을 검증한다.
#내 생각
이 책을 읽으면 기존에 내가 앞으로 해나가야 하는 방향과 결을 같이하는 방법도 있고, 또는 내가 기존에는 배워보지 못한 방법에 대한 이야기도 나온다. 이미 부동산 시장에서 20년 이상의 투자를 해온 투자자이기 때문에 부동산 시장에 대한 통찰은 의심하지 않기 때문에 이 책에서 강조하는 투자의 원칙이나 부동산 사이클의 원리 등 내가 전적으로 동의하는 부분이 상당히 많다.
다만 약 12년간 일시적 1가구 2주택 전략을 통해서 자산을 20억 정도를 쌓아가는 것에 대한 로드맵은 사실 완벽하게 나를 설득시키지는 못했다. 물론 내가 가진 부동산 투자의 경험이 부족하기 때문에 이해하지 못한 부분이 상당할 수 있을 것이다. 그럼에도 보유를 꼭 4년 해야한다는 논리에 대한 근거가 나로서는 설득되기 좀 부족했다고 느꼈으며, 입지에 대한 공식 부분은 너무나도 부동산을 고르는데 일반인들의 접근을 쉽게 하기 위한 방법이라 할지라도 과연 이 공식을 사람들이 전적으로 믿고 스스로 대입할 수 있을까? 라는 의구심이 들었다.
물론 공식대로라면 입지적으로 충분히 의미있는 단지를 고르는데 어려움은 없을 것이다. 공식 자체가 서울에서 누구나 좋아할 수 있는 단지들만 고를 수 있기 때문이다. 다만 이 공식에서 걸러지는 단지들은 공식을 모르더라도 누구나 다 좋아할만한 단지들이기 때문에 투자자로서 중요한 가치 대비 가격을 ‘싸게’ 살 수 있을까? 하는 생각이 들었다.
이 책은 투자자로서 좋은 물건을 고를 수 있는 방법은 소개하지만 ‘싼’ 물건을 살 수 있는 방법은 빠져있기 때문에 내가 하고자 하는 투자와는 조금 다른 결을 이 부분에서 느낄 수 있었다.
하지만, 기존에 생각하지 못했던 ‘입주권’ 투자나 전세금을 올려받은 금액으로 투자금을 회수하는 회수금과 세금 비용을 따로 떼어놓는 방법 등에 대해서는 앞으로도 투자 생활을 지속히 이어나갈 내가 꼭 알아둬야할 방법이 아닌가 싶다.
#적용할 점
- 부동산을 볼 때 기축과 더불어 ‘입주권’에도 관심을 갖기
- 나에게 맞는 진정한 리치라이프는 어떤 삶인지 고민해보기
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