안녕하세요. 여븨입니다.
이전에 기초반에서만 전전하다가
이번에 처음으로 실전반에 와서 강의를 들었는데요.
강의를 듣고 든 생각은
“와 실전반 강의는, 클라스가 다르다” 였습니다.
기초반 강의에서도 실전 투자와 연결되는
수준 높은 지식들을 많이 알려주셨었지만,
실전반 강의에서는 보다 현실적인 내용과
정말 툭 까놓고 하는 투자 얘기들이 많아서
이래서 다들 주변에서 실전반은 꼭 가보라고 하셨나 보다 싶더라고요.
1강에서 권유디 튜터님께서
현재 시장에서의 저환수원리 개념을 다시 짚어주셨고
627 대책을 세세히 분석해주시며 현재 시장 대응법을 알려주셨어요.
저환수원리 기준 재점검
월부에서 공부한다면 귀에 딱지가 생기도록 듣는 단어
저환수원리
마치 수학의 정석에서 나온 기본 개념들 같습니다.
하지만 막상 모의고사를 풀거나 실제 시험에서는
기본 개념의 변형 문제가 나와서 기본 개념만으로는 풀기 어려운 때가 많은데요.
저환수원리도 딱 그런 느낌이었습니다.
각각 개념과 무엇을 체크해야하는지까지는 배웠는데,
근데 지금 시장상황이나 현장에서 이런이런 변수들이 있는데
이런 경우에는 기준을 충족하는건지 아닌건지
애매한 것들이 많아서 궁금했었는데요.
이런 부분들을 권유디 튜터님께서
시원하게 긁어주셨습니다.
- 저평가: 절대적 저평가(전고 이하 가격)+상대적 저평가(같은 투자금이면 좋은 단지)
- “A단지랑 B단지 중 A단지가 더 좋은데, 하락율이 더 적네? B단지 해야할까?”
- 환금성: 보합하락장에서 주변 가치 비슷한 단지들 움직일 때 같이 움직이나?
- 환금성 떨어지는 물건은 갈아타기 어려울 수 있다
- 수익률: 절대적 저평가 시장에서는 수익금이 중요, 대세상승장 이후에는 수익률이 중요
- 지금은 전세가 낮아 전세가율이 낮으나, 매매가가 싸니 투자금 많이 들더라도 투자하면 전세금 회수 가능
- 대세상승장에서는 전세가율 낮은 단지는 이미 오른 단지, 전세가율 높은 단지는 아직 안 오른 단지(O)
- 원금보존: 전저점(22~23년)까지 낮아질 수 있다는 가정이 합리적
- 원래는 매매가는 전세가 이하로 빠지지 않는다지만, 현재 매전차 너무 커서 매매가가 전세가 근접 불가
- 리스크: 잔금 리스크 대비 필요. 627대책 이전에는 잔금 리스크 없었으나 지금은 반드시 필요
- 주전세, 세낀물건, 월세낀 물건 등 잔금 리스크 헷지 가능 물건
현 시장에서의 저환수원리에서 적용할 점은
=>이번 임장지에서 1강에서 배운 저평가로 투자후보 단지 추리기
=>단지분석 할 때 1가엥서 배운 수익률과 원금보존 적용해보기
=>매물임장 후 투자 후보 추릴 때, 이번 저환수원리 모두 충족하는지 체크하기
6.27대책 정리 및 대응
부동산 대책들은 보도자료나 뉴스 기사만으로 읽고 이해하기엔
아직 너무 어려운데요.
이렇게 튜터님께서 정리해주신 내용을 바탕으로
현재 규제를 제대로 이해하고, 앞으로 나는 어떻게 대응해야 하는지를
알 수 있어서 너무 큰 도움이 됐습니다.
한마디로 “투자자에게는 너무 좋은 기회다”
627대책은 갭투자자를 억제하기 위해 나온 규제인데
오히려 실거주자를 규제하고 있어서
투자자에게는 경쟁자가 줄어들어서
지금이 너무 좋은 기회다 라고 말씀해주신 부분이 인상 깊었습니다.
특히 조건부 전세대출은 작년에도 이미 있던 규제이고,
전세를 레버리지로 활용하는 저희 같은 투자자에게 대출 규제는 큰 영향은 없을 것 같고
고가주택 시장은,,, 아직은 저와 큰 관련이 없다고 생각했어서
어떻게 바라보고 대응해야하는지 궁금했었습니다.
결론적으로, 잔금 리스크만 대비 잘해서 기회를 잡자!!
지금 전세 놓기 까다로워지면서
다른 투자자들도 망설이고 있는 시장이라
여기서 두려움을 이겨내고 용기내서 행동한다면
워런버핏이 말한 “남들이 두려워할 때 용기내는 투자”가 될 수 있을 것 같습니다.
특히 강의에서
조건부 전세대출 규제와 월세 낀 매물 관련된
실전적인 방법론을 말씀해주셔서
잘 메모메모 해뒀다가 매물임장하거나 투자 시에
잘 활용해야겠습니다!!
이번 규제에 대한 튜터님의 해석을 저에게 적용한다면
=>매물임장 시 주인전세, 세낀물건, 월세 낀 물건 적극적으로 찾아보기
=>조건부 전세대출 규제 상황에서 새로운 세입자 잘 맞춰주실 수 있는 부사님 적극 찾아보기
무엇보다 실전반 강의를 듣게 되어서
너무 설레고 기쁩니다.
실전반 강의인만큼 실전 꿀팁과,
기초반에서는 듣지 못했던 어떤 날것의 투자이야기들로
정말 많이 배울 수 있었습니다.
귀하게 얻은 실전반 강의 수강인만큼
2회차 복습하고 정리까지 잘 마무리해서
꼭꼭 씹어서 소화해서 체득해야겠습니다.
감사합니다 ♥
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