안녕하세요.
질문하며 성장하는 와이케이91입니다.
1호기 매수/전세 계약 후 마지막 잔금일을 복기해보겠습니다.
(이번 시리즈도 앞으로 2호기를 최선을 다해 준비 할 와케에 더 도움이 되고자 자세하게 작성하였습니다.)
[앞 내용이 궁금하시다면 아래 복기글을 참고해주세요]
[와이케이91] 월며든지 1년, 기초강의 수강만으로 1호기 투자 해냈습니다!
https://weolbu.com/community/2619586/
[와이케이91] 1호기 전세 12일 만에 뺐습니다! (with 강의+실전투자경험담)
https://weolbu.com/community/2749037/
Q. 와케! 매매계약 후 잔금일까지 약 4개월의 기간이 있었는데 그동안 무엇을 준비 했어?
A. 매매 및 전세 계약까지 마무리 하고 나서는 잔금일에 어떤 상황이 생길 수 있으며, 잔금일까지 준비해야 하는 것들이 무엇이 있을지 월부닷컴 ‘실전투자경험(실투경)’을 계속 읽고 알아야 하는 내용들을 정리하였습니다.
잔금 D-60일 (부분 인테리어 준비)
[쿡탑 및 싱크볼-임차인의 요청사항]
쿡탑과 싱크볼 설치를 위해 해당 지역 설비 업체 5곳을 선정하여 동일한 제품으로 비교견적을 하였습니다. (최대한 투자한 아파트에서 작업을 해보셨던 분들을 선정하였고, 이 과정에서 기존에 설치된 싱크볼 제품명을 알 수 있었습니다. 만약 동일한 싱크볼을 찾지 못한 경우엔 사이즈 측정 작업이 필요합니다.)
와케: 사장님 안녕하세요. OO아파트 싱크볼과 쿡탑 설치하는데 얼마나 들까요? 싱크볼은 ㅁㅁ제품입니다.
사장님: 싱크볼 교체하시면 아래 배수관과 배수통도 교체하셔야 합니다. 수전은 따로 안하시나요?
임차인분께서 싱크볼 교체를 원하셨기에 싱크볼만 교체하면 되는 줄 알았습니다. 싱크볼을 교체하면 여기에 연결된 배수통 및 배수관이 같이 교체되어야 했습니다. 다행히 이 부분은 따로 제품을 찾아보거나 하지 않아도 됐기에 기사님께서 같이 교체 작업을 진행해 주셨습니다. 또한 수전의 종류도 다양하지만 인테리어 특강에서 말해주신대로 가장 저렴한 기본 제품으로 진행하였습니다.
(코크드림 튜터님 감사합니다!)
와케: 사장님, 쿡탑은 제품 따로 사 놓으면 설치 같이 진행해주실 수 있나요?
사장님: 쿡탑은 지역 도시가스에 연락하면 설치해줍니다. 대신 쿡탑이 설치된 곳의 타공 사이즈 체크하셔야 되요!
몇몇 업체에서는 설치 진행해 주신다고 하셨기에 당연히 쿡탑도 설비 기사님이 설치해주시는 줄 알았습니다. 또한 쿡탑도 타공 사이즈 별로 제품을 선택해야 된다는 점도 새롭게 알게 되었습니다. (가장 저렴한 제품을 구매하려 했던 와케, 반성합니다.) 이렇게 필요한 부분과 따로 진행하면서 알아야 하는 점들을 구체적으로 설명해주시고 설치 가격도 합리적으로 말씀해 주신 기사분과 계약을 진행하였습니다. 추후 쿡탑 설치를 위해 매도자분께 현재 설치된 쿡탑 외관 사이즈를 요청하여 해당 사이즈에 맞는 제품을 구매하였고, 임차인 분께는 도시가스 연결 시 쿡탑 설치 요청도 함께 해주셔야 한다는 것을 부동산 사장님 통해 전달 드렸습니다.
잔금일 전 임차인께서 쿡탑 대신 후드 교체로 변경을 원하셔서 후드 교체 시에 필요한 경비 및 제품을 알아보았습니다. 쿡탑 교체보다 복잡한 작업이었고, 비용도 더 들어가기에 부사님을 통해 기존대로 쿡탑을 교체해 드리는 것으로 말씀드렸습니다.
[부분 도배-임차인의 요청]
임차인 분께서 거실, 주방, 작은방 벽면 부분 도배를 요청하셨고 이사와 동시에 진행을 원하셨습니다. 도배를 진행하기 위해서 풀 바르는 기계 놓은 자리가 필요했기에 이사짐이 들어온 상태에서는 작업하기 어려운 상황이었습니다. 부동산 사장님을 통해 도배만 진행하시는 도배사분 연락처를 받아 현재 상황을 말씀드렸습니다.
사장님: 합지로 진행 할꺼죠? 미리 풀 발라가면 가능해요. 대신 제가 미리 가서 도배 진행할 벽면 사이즈를 봐야해요.
해당 지역에 다른 업체들도 연락을 해봤지만 특수한 상황이기에 해당 작업을 꺼리거나 금액을 터무니없이 높게 부르는 곳들이 많았습니다 (이사와 동시 진행을 위해서는 빠른 시간 내에 도배 진행을 위해 인건비가 증가합니다). 부사님이 추천해주신 도배사분과 작업을 하게 되었고 이때도 부사님을 통해 매도자분께 협조를 구해 작업 전 미리 현장을 확인할 수 있었습니다. 잔금일 전 임차인 분께서 이사 후 다음날 도배 진행으로 변경을 원하셨기에 도배사분께 양해를 구했고 다행히 같은 금액에 해주시기로 하셨습니다.
잘한점
- 특수한 상황임을 감안하고 싼 가격만 찾으려고 고집하지 않은 점
- 부사님을 통해 매도자분께 협조를 구한 점
- CEO마인드를 가지고 직접 찾아보고 인테리어 담당자분들과 소통한 점
- 인테리어 특강을 통해 각 상황 별 해야 할 것들을 미리 알아둔 점
- 편익과 비용을 생각하여 임차인의 요구를 거절한 점
잔금 D-30일 (법무사 찾기 및 취득세 납부 방법 결정)
[법무사 선정]
임차인분께서 현금으로 전세를 들어오시기 때문에 가장 먼저 매매거래 부동산 사장님께 법무사 소개를 요청 드렸습니다. 또한 같은 지역에 투자를 진행한 동료분들께도 거래했던 법무사 번호를 받아 총 4명의 법무사에게 견적을 받고 비교평가를 해보았습니다. 대부분 강의와 실투경에서 많이 보았던 ‘수수료 25만원’에 견적을 주셨기에 잔금일에 혹시 생길 수 있는 상황에 대비해 부동산 사장님과 일을 계속 해오신 법무사님께 등기 업무를 요청 드렸습니다. (사실 견적서를 받기 전 총 수수료가 25만원인줄 알았지만 부가세와 등기비를 합쳐 세금 제외하고 28.5만원이 들었습니다. 예상한 금액으로 견적을 받아 법무통 어플을 돌리진 않았습니다.)
잘한점
- 법무비용도 비교평가 한 것
- 비슷한 비용일 때 어떤 결정이 나에게 더 득이 될 수 있을지 생각해본 점
[취득세 납부 방법 결정]
취득세는 현금/카드로 납부할 수 있습니다. 1호기는 지방 광역시에 투자 진행했기에 취득세가 높진 않았습니다. 처음엔 현금으로 납부를 생각했지만 하나의 경험을 더 쌓기 위해 카드로 납부하는 방법에 대해 찾아보았습니다. 아래 나눔글을 통해 카드 납부 방법에 대해 알 수 있었고, 무이자 할부가 되는 카드를 선택하여 미리 신청하고 법무사 분께도 잔금일에 취득세는 카드로 납부할 예정임을 알려드렸습니다. (카드로 납부하는 경우 핸드폰을 이용한 납부가 어려우니 노트북을 챙기셔야 합니다.) 취득세를 카드로 납부하는 과정에서 현금으로 지불하는 방식이 가장 쉬운 방법임을 알게 되었습니다.
https://weolbu.com/community/2352695/
잘한점
- 투자에서 쌓을 수 있는 것을 경험하기 위해 노력하고 실행한 점
잔금 D-14일 (잔금 시간 설정 및 필수 서류 준비)
잔금 당일 매도자-매수자-임차인-법무사-매수자 부사님-임차인 부사님이 모여 거래가 진행되기 때문에 잔금 당일 시간 및 장소를 부사님께 여쭤봐야 합니다.
(물론 부사님께서 먼저 연락을 주시기도 하지만 우리는 CEO마인드를 장착해야 하니까요!)
와케: 사장님, 잔금은 몇시에 어디서 진행될까요?
부사님: 잔금시간은 10시구요, 00부동산으로 오시면 되요. 필수 서류는 문자 넣어드릴꼐요.
와케: 네 알겠습니다. 법무사분께는 따로 연락드려야 할까요?
부사님: 저번에 00법무사 실장님께 하신다고 말씀하셨죠? 제가 연락드릴꼐요.
와케: 네 감사합니다.
잔금 D-7일 (잔금일에 필요한 경비 계산 및 준비)
잔금일에는 매매-전세 잔금 이외에 부동산 중계 수수료, 취득세 및 세금, 법무사 수수료, 선수관리비, 장기충당수선금 등 기타 부대비용이 필요합니다. 중계수수료와 법무등기비는 미리 알 수 있는 금액이고 선수관리비와 장기충당수선금 등 기타 비용을 위해 별도의 예비비를 준비하였습니다. 또한 고액이 오가기 때문에 계좌이체 한도가 잘 설정되어 있는지도 다시금 확인하였습니다.
(잔금일 당일 이 부분에서 미흡했기에 뒤에서 한 번 더 복기하겠습니다.)
Q. 차근차근 잘 준비한 것 같은데? 그럼 잔금일날은 준비한대로 잘 진행된거야?
A. 모든 일이 그렇듯 교과서대로 되는 것은 없다는 것을 다시금 알게 된 하루였습니다.
잔금 당일 아침 법무사분께 한 번 더 잔금 시간을 말씀드린 후 부동산을 가기 전 이사가 진행되고 있는 1호기로 향했습니다. 특약에 ‘매도인은 고지되지 않은 심한 파손이 있을 경우 매도인이 수선해준다’ 라고 기입했지만 잔금 전 혹시 모를 큰 하자가 있는지 확인하고 싶었습니다. 짐이 거의 다 빠진 상태에서 집 상태를 확인하였고, 걱정했던 것과는 달리 큰 하자는 보이지 않았습니다. 다만 이전에 임차인 분이 요청하지 않았던 안방 벽지의 상태가 생각보다 좋지 않았고, 임차인분이 추가적으로 요청할 수 있겠다는 판단을 하고 미리 도배사분께 견적을 받고나서 부동산으로 향하였습니다.
부사님: 임차인 분은 오늘 이사 준비로 안오시고 돈만 보내신다고 하시네요? 전세 연결해준 부동산도 따로 안온다고 하구요.
저는 당일 아침까지만 하더라도 매수자-매도자-임차인-법무사-부사님이 한 자리에 앉아 계좌이체하고 서류준비 할 줄 알았는데 처음부터 예상과 다른 시나리오가 진행됐습니다.
부사님: 아 그리고 전세 잔금은 10시고 매매 잔금은 11시에요.
와케: 네?! 잔금 10시라고 하시지 않았나요! 저 법무사분께 오늘 아침에 10시라고 한 번 더 연락드렸는데요?!
네, 그렇게 법무사분은 1시간 일찍 오셨고 한 시간 뒤에 다른 곳에서 다른 일정이 있다고 말씀하셨습니다. 다행히 부사님과 친분이 있으셨기에 상황을 잘 설명해주셨고, 매도자분께 요청하여 잔금 시간을 앞당길 수 있었습니다.
(강의에서 왜 부사님께서 추천해주신 법무사분을 먼저 섭외하라고 말씀하신지 몸소 경험하였습니다. 감사합니다 권유디 튜터님!)
법무사님: 서류처리는 다됐구요. 이제 매도자분께 잔금 입금하시면 됩니다.
매도자분께 잔금을 이체하고 있는데 마지막 순간에 돈이 맞지 않는 상황이 발생했습니다. 아무리 생각해도 4,500만원이 비는 상황 (가격은 예시입니다), 너무나 당황하여 법무사님께 큰 계산기를 빌려 다시금 계산을 해봐도 돈이 맞지 않았습니다. 아무 생각이 나지 않았고, 잔금 사고가 이렇게 나는건가 라는 생각과 함께 스쳐지나가는 전세 계약금! 제가 중도금으로 드렸던 전세 계약금이 4,500만원이었습니다! 왜 이런 상황이 발생했는지 생각해보니 제가 앞서 잔금일에 필요한 금액을 정리할 때 아래와 같이 준비하였습니다 (가격은 예시입니다). 잔금일에 준비할 금액만 생각했던 와케 반성합니다…잔금일에 얼마를 받고, 얼마를 보내야 할지 명확하게 표시하는게 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
[잔금일에 사고 날뻔했던 양식]
[새로 변경한 양식-잔금일에 받을 금액과 보낼 금액을 정확히 구분하고 잔금날 준비해야 할 금액을 따로 구분]
개선할 점
- 잔금일 전날 부사님께 매매/전세 잔금 일정 다시 확인하기 (CEO마인드 장착하기)
- 잔금일에 얼마를 받고 얼마를 보낼지 명확하게 표시하기
Q. 진짜 놀랐겠다 와케… 그럼 이제 다 끝난건가?
A. 그렇게 무사히(?) 잔금을 마치고 부사님과 함께 모든 짐이 빠진 집을 확인하러 이동하였습니다. 임차인분께서 입주청소를 진행하고 계셨고 상태를 같이 확인하면서 하자 여부를 체크하였습니다.
임차인분: 안방 벽지가 생각보다 더럽드라구요. 혹시 여기도 같이 해주실 수 있나요?
와케: 안그래도 제가 아까 확인해보니 생각보다 상태가 좋지 않아서 미리 견적을 받아봤습니다. 추가금이 좀 나가긴 하지만 안방에서 편히 주무셔야하니까 같이 진행해드릴께요!
임차인분: 주방 후드가 생각보다 더럽드라구요. 혹시…
와케: 제가 알아보니까 후드 교체 시에 상단에 있는 소화기도 이전 설치해야되서 복잡한 과정이드라구요. 혹시 괜찮으시면 필터만 제가 알아봐드려도 될까요?
임차인분: 네 그렇게 부탁드려요.
임차인분과 원만한 관계를 유지해야 매도 할 때 집을 잘 보여주신다는 강사님들의 말씀에 따라 요구를 최대한 수용하되, 해줄 수 있는 범위를 정하고 그 안에서 적은 비용으로 최대한의 효과를 낼 수 있는 것들을 해드리려고 노력하였습니다.
와케: 부사님, 여기 에어컨 자리 벽지에 누수 아닐까요?
부사님: 살짝 그런 느낌이긴 한데… 여기가 외벽이 아니라 물이 타고 들어올게 없는데… 제가 매도자한테 연락해볼께요.
당일 아침에 에어컨이 철거되지 않아 확인하지 못했던 누수 자국이 있었습니다. 설마 누수 있는 집을 산건가! 라는 생각이 있었지만 매도자를 통해 해당 부위에 에어컨 날개가 직접적으로 닿아서 습기가 찬 것 같다. 도배할 때 이상이 있으면 수리해주겠다. 라는 답변을 받고 도배사분께 해당 부위의 사진과 도배 시 확인 작업을 요청하였습니다. 다행히 매도자의 의견처럼 해당 부위는 습기가 차서 벽지에 곰팡이가 생긴 것으로 도배사 분께서 따로 조치를 취해주셔서 말끔하게 작업을 완료하였습니다.
잘한점
- 임차인 입장에서 요구할 수 있는 사항을 미리 알고 대처한 점
- 바로 해결해줄 수 있는 요구 사항과 그렇지 않은 것을 구분하고 최소 비용으로 최대 효율을 낼 수 있는 방법을 생각한 점
개선할 점
- 매임 시 집의 상태를 조금 더 꼼꼼히 살필 것 (벽지, 벽면 상태 등)
- 누수가 발생할 수 있는 부분은 한 번 더 확인하기
그렇게 1호기 매수/전세의 모든 일정이 마무리 되었습니다.
1호기를 하면서 부동산 거래는 사람들 사이의 거래이기에 정답은 없고, 늘 협상을 하고 편익과 비용을 따져서 나에게 리스크가 0이 되도록 만드는 과정의 연속임을 알게 되었습니다. 이제 막 매수를 끝냈기에 앞으로 보유와 매도의 과정을 배울 차례입니다. 2호기를 위한 투자금을 모으는 시기에 실투경을 읽으며 간접 경험을 쌓고 투자금이 생겼을 때 바로 새로운 직원을 채용할 수 있도록 늦더라도 한 걸음 한 걸음씩 나아가는 와케가 되겠습니다.
매 순간마다 우당탕탕이었지만 그럼에도 배운 내용을 토대로 최대한 현장에서 적용해보려고 했던 스스로에게 진심으로 감사하며, 이 모든 과정에서 옆에서 직/간접적으로 도움을 주신 멘토님, 튜터님, 그리고 월부 동료 여러분들 감사합니다!
p.s. 이틀 전 임차인으로부터 소화기가 없다는 연락과 함께 도어락 수리를 진행했다는 연락을 받았습니다. 분명 계약서에 수리 전 임대인에게 연락한다는 문구가 있었는데…
지투 실전 강의에서 첫 3개월은 A/S기간으로 생각하라고 재이리 튜터님께서 말씀해주셨고, 이미 벌어진 상황에서 임차인과의 관계를 생각하여 '불편하셨을텐데 잘하셨어요! 한 달 간 지내시면서 다른 불편한 점은 없으셨나요?’ 라고 먼저 말씀드렸습니다.
어떤 상황이 발생할지 모르고 그때마다 대응하려고 노력하는 모든 월부 동료분들 퐈이팅입니다!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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