안녕하세요 제이주디입니다.
실전 32기가 두구둑두굳구 시작되었습니닷!!
지난 달 지투실전반으로 한 달을 보내고
이어서 이번달 실전반을 하게 되니
확실히 수도권에 거주하며 앞마당도 수도권 몰빵인 저로서는
지방보단 한결 가벼운 마음으로강의가 기다려졌습니다.
첫주차는 권유디튜터님의 강의였는데요,
강의를 보는 순간 눈이 번쩍뜨였습니다.
결론부터 말하자면..진짜 찢었다..!!
5시간여의 강의를 시간가는 줄 모르고 들었습니다
인사이트 팡팡 터지는 양질의 강의 해주신 유디튜터님께 감사하다는 말 남깁니다ㅠㅜㅜ
(강의 초반에 유디튜터님께서 강의교안을 만들 때
웃으며 즐거운 마음으로 만드셨다고 했는데
강의 듣는내내 저도 웃고 있었습니다><)
우선 실전반 재수강인 저의 목표는 내가 알고 있는 것을 행동으로 옮기는 것,
나에게 부족한점을 알고 세분화 된 목표 설정. 그리고 내 단계를 알고 구체적으로 행동하는 것.
목차는 익히 배워오던 저환수원리의 디테일!
그리고 튜터님의 수도권 실 투자 사례,
마지막으로 현재 시장에 대해 설명해 주셨습니다.
[저환수원리 디테일]
저평가)
수도권에서 강남 한시간이내에 저가치는 없다. 투자 우선순위만 있을 뿐이다.
수도권 투자는 제한이 아닌 선택.
“절대적 저평가= 전고점이하”
상대적 저평가=전고점 이하의 “적절한 가격”이라면 같은 투자금으로 더 좋은 아파트 선택!
=>좋은 단지를 적정가격에 매수하여 최대한 오래 보유
환금성)
매도가 되는 단지를 산다.
300세대 이하 단지도 전세가는 우상향하며, 대세상승장은 따라 가며 매매가 상승한다.
하지만 하락장에선 거래가 어려울 수 있다.=팔고 싶을때 팔지 못할 수 있다.
향, 사이드는 우선순위일뿐 큰차이는 없다.
수익성)
수익성과 수익률?
대세상승장이 오지않은 지금 같은 시기는 수익금을
극대화하는 쪽의 의사결정이 필요.
(현재 초기투자금이 많이 들어 수익률이 낮지만 전세가 상승으로 빠른 투자금회수가 기대되는 시장)
전세가율이 최고구간을 뚫고, 매매가가 전고점을 넘으면 대세상승장이다. 그때부턴 수익률을 본다.
->대세상승장이 오면 전세가율이 높은 단지가 투자기준이 될 것.
원금보존)
”매매가가 23년초 전저까지 떨어질 수 있다“가 최악
전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후
리스크)
-전세승계, 주전물건 위주로 본다.
-월세 만기 얼마 남지 않은 물건도 같이 본다!
-전세대기자를 무해서 매매/전세계약 동시진행 한다.
-매도자-세입자 전세계약(은행상황 확인)
-대출 지양
[6.27이후 현재시장]
대출한도제한+투자수요 차단
->사실상 조건부 전세대출 외엔 오히려 기회를 주는 시장.
이것 또한 조건부 전세대출로 인해 투자수요가 줄어든 상태임으로 기회일 수 있다.
매물이 쌓이면 매도자들의 심리가 두려움으로 바뀐다
->기회를 잡는다는 생각으로 적극적으로 행동한다.
현재 실거주자들의 구매력 감소, 투자수요 감소 그리고
현 경제상황 속에서 규제나 거래절벽, 계절등으로 이유로
급매가 나올 수 있으니 행동으로 기회를 잡는다!
강의 듣는내내 감탄의 연속이였습니다...
느낀점, 적용적으로 요약하기가 아까워서
다시 복기하며 살펴 보고자 길게 정리하게 되었습니다.
귀한 강의 해주신 권유디튜터님 다시 한 번 감사드립니다!!!❤️🔥❤️🔥
적용점.
-상대적 저평가와 절대적 저평가를 알고 적용한다.
-현 시장은 대세상승장이 아니기에 수익률보단 수익성을 고려한다.
-조건부 전세대출 규제 상황에 전세 놓기
-현 시장을 파악하고, 기회임을 알았다면 “행동”한다.
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