이렇게 하면 시세트래킹+전수조사 한 번에 할 수 있습니다(양식 공유) [모찌롱]

안녕하세요. 모찌롱입니다.

지난 24년 6월에 올린 전수조사 관련 글을 많이들 읽어주신 것을 보고

동료 투자자분들이 투자에 정말 고민이 많고 진심이시구나 라는 걸 느꼈습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10981220

'진짜' 1등뽑기를 위한 전수조사 트래킹 양식 [모찌롱]

저 역시 매달 투자우선순위를 검토하기 위해서

앞마당 원페이지를 통해서 지역의 분위기도 체크를 하고

시세트래킹 또는 전수조사를 통해 저평가 단지를 선정하는 것을 반복하고 있습니다.

그 과정에서

좀 더 효과적인 비교평가를 통해 저평가 단지 및 투자 우선순위를 뽑기 위한 방법을 고민했고

이번 글을 통해서 제 나름의 고민을 반영한 트래킹 양식을 공유드리고

시세조사와 관련된 이야기를 해보려 합니다.

| 시세조사 방법

| '시세 받아쓰기'에 그치기 않기 위해 반드시 해야하는 세 가지

| 사용방법

| 시세조사 방법

시세를 조사하는 방법에는 대표적으로 3가지가 있습니다.

▶ 시세스캐닝

▶ 시세트래킹

▶ 시세전수조사

시세스캐닝은

네이버부동산 필터링 기능을 이용해서

앞마당의 단지별 시세 수준 및 매물 상황을

빠르게 체크하고 정리하는 방법입니다.

(장점)

빠르고 간편하게 수행할 수 있기 때문에,

고단하고 정신 없는 일상 속에서 놓치지 않고

시세루틴을 이어나갈 수 있고,

지도에서 바로 시세를 보기 때문에

직관적으로 비교도 가능한 점이

가장 큰 장점이라고 할 수 있습니다.

(단점)

아무래도 정교함이 떨어지고

따로 정리해두지 않는 이상 금방 휘발되어 까먹을 수 있는

리스크가 있습니다

(그래서 보통은 장표에 시세스캐닝 결과

(확인 지역 및 단지 가격에 대한 생각)를 기록합니다)

시세트래킹은

앞마당의 가격 흐름을 대표할 수 있는

트래킹 단지를 선정하여 매달 시세 흐름을 추적하는 것입니다.

이를 통해 분위기가 바뀌는 시점을 포착하여

적절한 투자타이밍을 정하기 위해 수행하는 것으로 이해하시면 됩니다.

낚시에 비유하면 이는 낚시찌를 던져놓는 것과 같습니다.

당장 그물을 던져 냅다 잡으러 들어가는게 아니라 분위기를 보는 것입니다.

(장점)

전수조사를 하는 것보다 효율적으로 앞마당의 시장 분위기를 모니터링할 수 있습니다.

(단점)

트래킹 단지를 잘못 선정하면 표본오류에 빠져

역의 흐름을 올바르게 파악하지 못할 수 있습니다

(다만, 원페이지 정리 등 다른 지표를 검토하고 있다면

이외의 방법으로 충분히 보완되는 부분이라고 생각합니다).

전수조사는

말 그대로 특정 지역에 있는

모든 단지의 가격을 조사하는 것을 의미합니다.

일반적으로는 시세트래킹을 통해 특정 앞마당이

어느정도 저평가 되어 있다는 판단을 하게 되고

해당 지역에서 더 좋은 물건, 더 나에게 맞는 물건을 찾기 위해서

모든 단지가격을 확인하고 검토하는 과정,

즉, 그물을 펼치는 과정입니다.

(장점)

저평가 판단을 잘못할 가능성을 배제하면

투자할 단지에 대한 정교한 의사결정이 가능합니다.

(단점)

시간이 오래 걸립니다.

| '시세 받아쓰기'에 그치기 않기 위해 반드시 해야하는 세 가지

Q. 시세조사 왜 하나요?

-당연한 말이지만 투자를 하기 위함입니다. 즉, 투자를 하려면 내가 투자하려는 물건의 가격을 아는 것은 기본입니다.

-더 나아가, 아무거나 사지 않고 가치 대비 저평가된 단지를 (반드시 소액이어야 하는 것은 아니지만) "적절한" 투자금을 들여서 투자하기 위해서, 내 자산계획과 포트폴리오 상 가장 적절한 우선순위 단지를 선별해 내는 과정이라고 생각합니다.

-다만, 시세조사가 '시세 받아쓰기'에 그치지 않고 투자에 유의미 하기 위해서는 다음의 세 가지를 반드시 병행해주어야 합니다.

① 저평가 판단

② 투자금별 정리 + 우선순위 정리

③ 매물임장

단어만 보면 알겠는데 막상 시작하려 하면 손이 잘 가지 않으실 겁니다.

그럼 각 항목별로 주의해야 할 점과 어떻게 접근하면 효과적일지 말씀드려 보겠습니다.

① 저평가 판단

①-1. 투자금 필터링을 먼저 하는 것은 지양하기!

시세를 딸 때 시장상황에 따라 다르겠지만 

현재와 같은 하락장과 상승장의 과도기에 있을 때

보수적으로 매매 최저가 및 전세 최저가 매물을 기록하게 됩니다.

(전세 매물이 없는 경우 최근 실거래가를 참고합니다)

그런데 시세조사 단계에서는 

내가 어떤 단지의 어떤 물건을 투자할지도 정해져 있지 않을 뿐만 아니라

전세 시세 역시 대략적으로 호가와 실거래를 참고해서 기록한 상황이기 때문에

투자금 범위가 정교하다고 할 수 없습니다.

그런 단계에서 투자금 범위로 필터링부터 해버리는 것은

실제로는 내가 투자할 수 있는 매우 저평가된 단지임에도 불구하고 

인지도 못하고 걸러버리는 오류에 빠질 가능성을 높이는 행위입니다.

투자금 필터링을 하면 편해지는 것은 당연합니다.

다만, 그 편안함이 좋은 투자로 연결되는 것과는 

다소 거리가 멀다는 것은 알고 하셨으면 좋겠습니다.

①-2. 지역내 비교평가가 우선, 지역간 비교평가는 지역내 비교평가 결과 추려진 단지 기준으로!

예전에 강의에서 너나위 님이 1등뽑기의 과정을 

당시 유행한 각종 월드컵 게임에 비유해주신 적이 있습니다.

예를 들어 음식 월드컵을 생각해보면, 

최종 1등을 남기기 위해 수많은 음식을 한 곳에 갖다 놓고 

최고의 1가지를 고르라고 하지 않습니다. 불가능하니까요. 

음식이 32가지라면 1:1 매치 방식으로 32강부터 결승까지 

단계적으로 더 괜찮은 음식을 남기고 

덜 좋아하는 음식을 버리는 방식으로 진행이 됩니다.

비교평가도 똑같은 맥락이라고 이해하셔도 좋습니다.

예를 들어 내가 아는 단지가 500개라고 한다면, 

여기에서 한 번에 뭐가 가장 저평가 되어 있는 단지인지 고르는 것은

너바나님, 너나위님도 하기 어려운 일입니다(할실수 있으실 것 같기도..?).

따라서, 저평가 월드컵을 한다고 생각하고 

지역내 비교평가 통해서 먼저 몇 개 단지를 남겨 보시고

그 다음에 추려진 단지를 갖고 와서 

다시 지역간 비교평가를 하는 것이 

더 효율적이고 정교한 판단을 할 수 있는 방법이 됩니다.

①-3. 판단근거 남기기!

앞마당이 많지 않고 투자경험이 적어 판단해가는 과정 자체가 익숙하지 않다면,

반드시 나의 판단근거를 남겨 놓을 것을 추천드립니다.

판단이 맞고 틀리고가 중요한 게 아니라 근거를 남겨 놓는 것 자체가

스스로의 성장에 굉장한 도움이 되기 때문입니다.

의사결정이라는 것은 그 결정을 수행하는 개인의 능력에 따라 

또 상황에 따라 크게 달라질 수 있는 부분이 있습니다.

잘 모르겠더라도 판단근거를 남겨놓고

꾸준한 독강이무를 통해 실력을 쌓는 과정 속에서

과거에 내가 내린 판단의 근거를 복기해보는 것은 

구체적으로 내가 뭘 놓치고 있었는지, 

이후에 뭘 알게 되었는지 명확하게 알 수 있게 도와줍니다.

*적용사례 - 경기도 군포시

아래 표는 이번 7월에 조사한 군포시 시세트래킹 단지의 시세조사 결과입니다.

도시의 위상, 생활권 선호도, 단지 입지 및 상품성 등을 고려해서 비교평가를 해봅니다.

(비교평가의 재료가 되는 이 세 가지 요소는 임장과 임보를 통해 축적됩니다. 그래서 임장과 임보가 가장 중요한 것입니다)

표에 표시한 세종주공6단지는 1기 신도시인 산본신도시에 위치해 있는 구축 단지 중 하나이며,

번영로(4호선 라인) 윗쪽에 위치한 단지 중 역과 중심상권에 가장 가까운 단지로

20평대 구조가 아쉬움에도 불구하고 높은 선호도를 가져가는 단지라고 보고 있습니다.

이렇게 단지의 가치를 다시 한 번 복기해보고 비슷한 가격대의 단지(용호마을e편한세상, 당동주공3단지)와

함께 보면서 세종주공6단지의 가격이 싼지 비싼지를 판단해봅니다.

(정답은..?)

이 과정을 계속 반복하는 것이라고 보면 됩니다.

② 투자금별 정리 + 우선순위 정리 (5분위 시세표 활용)

②-1. 투자금별 정리를 해보자!

1단계 저평가 단지를 마무리하면 소중한 나만의 저평가 단지들이 적게는 4~5개 많개는 수십개가 튀어나오게 됩니다.

이 단지들을 다 투자할 수 있다면 좋겠지만, 우리에게는 주어진 투자금은 한정되어 있습니다.

다만, 그렇다고 투자금 범위를 넘어서는 친구들을 다 버려야 하는 것은 아닙니다.

저평가 되어 있는 것은 알겠으나 절대가가 높아서 투자로 연결시킬 수 없는 단지 역시 투자금별로 묶어서 정리를 해두는 것은 의미가 있습니다.

시장의 흐름이라는 것은 상급지역, 상급단지가 반응하면서부터 달라지게 되어 있기 때문에 상급단지부터 저평가라는 판단이 있으면 투자에 더 확신을 가질 수 있게 되고

무엇보다 언젠가는 상급단지에 투자할 것을 생각해서 미리 단지에 대한 이해도를 높여 놓는 것은 의미가 있습니다. 그 때가서 판단하려고 하면 이미 기억은 휘발되고 백지가 되어 있을 수 있습니다.

②-2.투자금 범위는 "종잣돈 + 5천~1억"으로 설정해보자!

저는 당장 투자를 해야 하는 상황이라면 5천까지 보고, 좀 더 종잣돈을 모아야 하는 상황이라면 1억까지 넓게 보는 것을 추천드립니다.

5천이라는 금액은 협상과 단기 시장흐름을 통해서 충분히 조정될 수 있는 금액입니다.

예를 들어, 급매가 나올 수도 있고, 협상을 통해서 매매가 2500을 깎고, 전세가는 내 매물 상태가 좋아 2500을 올려 받으면 바로 5천이라는 큰 돈이 줄어들 수 있습니다.

1억이라는 금액은 전세가가 오르는 시장에서 1년정도 돈을 모아야 한다면 어느 순간 내 투자범위에 들어올 수도 있는 금액입니다.

아래 서울에 위치한 30평대 단지 예시를 보면 알 수 있듯이 매매가가 최근에 중상금지에서 너무 많이 올라서 그렇지

전세가는 22년 하락장 이후 정말 무섭게 상승해 왔다는 것을 알 수 있습니다.

전세가 상승에도 금리, 정책 등 다양한 변수가 영향을 미치기 때문에 전세가가 언제 얼만큼 더 오를지는 예단할 수 없으나

절대적 수준 자체가 아직도 비싸지 않고 공급 측면에서 전세가 상승은 시간문제인 것으로 볼 수 있기 때문에

내 투자금 범위도 늘려서 보는 것은 굉장히 합리적인 판단이라고 생각합니다.

③ 매물임장

제가 생각하는 매물임장은 두 가지로 나눌 수 있습니다.

-앞마당을 만드는 과정에서의 매물임장 : 앞마당에 대한 이해를 정교하게 만드는 과정(필름현상)

-시세조사 결과에 따라 수행하는 매물임장 : 투자 직전 물건에 대한 확신을 갖기 위한 과정 + 현장 분위기에 대한 이해는 덤

부동산 투자자는 'A단지 지수'에 투자하는 것이 아니라

특정 단지내에 있는 특정 세대 1개에 투자를 합니다.

따라서 매물 별 상태에 따라서

내가 위 과정에서 가격만 보고 싸다고 판단했던 매물이

실제로 단지내 동별/층별 선호도 및 매물의 수리상태를

종합적으로 판단했을 때 싸지 않은 경우가 있습니다.

래미안안양메가트리아를 예로 들어 보도록 하겠습니다.

이 단지는 만안구에 위치해 있는

16년식 준신축 브랜드 단지로

4천세대가 넘는 엄청난 세대수를 자랑하는 단지입니다.

역세권이라고 하기엔 조금 애매하고

지상철을 접하고 있어 아쉬운 점이 없지 않지만,

안양역푸르지오더샵이 24년에 입주하면서

안양역 철길과 안양천을 따라 균질성 높은 생활권을 형성하고 있습니다.

해당 단지의 과거 최고가와 현재 최저 호가는 아래와 같습니다.

무려 20%가 빠졌으니 묻고 따지지도 말고 매수하러 달려가야 할까요?

7억 초반이라는 가격만 보면 안양에서 선호되는 준신축 대단지라는 걸 고려했을 때 매력적이긴 하지만

실제 매물임장까지 진행해보면 더 생각해봐야 하는 부분이 생깁니다.

최저 호가 매물이 나온 216동은 철도를 접하고 이는 가장 사이드 동에 해당됩니다.

물론 라인이 남동향 라인으로 뷰가 철도가 아닌 단지 뷰이긴 하지만

여전히 소음이 있다는 것을 임장을 통해 충분히 느낄 수 있습니다.

뿐만 아니라 해당 매물은 D타입인데 신기하게도

해당 단지는 판상형으로 나온 C타입에 대한 선호도가 압도적입니다.

최고가를 찎은 108동 물건 역시 C타입입니다.

이 부분 역시 실제로 매물을 보지 않고

부사님과 얘기를 나눠보지 않으면 알 방도가 없습니다.

따라서 저평가 단지로 추려낸 친구들은

우선순위에 맞추어서 반드시 매물까지 보실 것을 권고드립니다.

| 사용방법

해당 파일에서 위에서 말씀드린 비교평가를 할 수 있도록 필요한 정보를 담으려고 했습니다.

그냥 냅다 데이터를 채우는 것도 의미가 없지는 않겠지만,

아래 항목별 의미를 한 번 이해해보시고 사용해보면 좀 더 효과적인 시세조사를 하실 수 있을 거라고 생각합니다.

*유의사항

(나머지 정보는 채우시면 되는데 아래 내용은 유의하셔서 적용해보시길 바랍니다)

[B열 시세트래킹 여부 체크]

전수조사를 하지 않고 트래킹 단지만 추적하는 경우에 해당 셀을 "Y' 표시해서 관리하시면 됩니다.

(트래킹 단지로 선정한 이유에 대해서는 임장보고서에 남겨두면 좋습니다)

(트래킹 단지 선정 방법은 강의나 칼럼를 통해 자세하게 알려주고 있으니 참고)

[C열 생활권]

생활권의 위상을 바로 판단할 수 있도록 생활권명을 기재하는 열을 추가하였습니다.

이전 글에서 말씀드린 도생단 방법론을 해당 양식에서 직관적으로 볼 수 있게 하기 위함입니다.

서울도 다 같은 서울이 아니고 그 안에서 급지가 나뉘듯이 지역 내에서도 생활권의 위계가 형성되어 있고

그에 따라 선호도도 달라지며 그 선호도 차이는 결국 가격으로 연결됩니다.

[K,L열 전고/전저점]

전고 대비 하락률이 투자기준이 되어서는 안 되지만 전반적인 가격의 수준을 판단하기엔 좋은 지표임은 맞기 때문에 유지하였고 전저점 부분은 반등하는 시장의 분위기 파악을 위해 추가하였습니다.

[전세개수]

전세매물을 트래킹하는 것은 강의에서도 강조하셨지만 지역의 분위기를 가늠해볼 수 있는 좋은 지표입니다.

[비교단지(지역내/지역간) + 후보단지]

위에 말씀드린 것처럼 해당 시트에서 비교평가를 바로 수행하고 판단 근거를 남기기 위해서 추가한 열입니다. 1단계로 지역내에서 비교평가한 단지를 기재하고, 2단계로 지역간 비교평가한 단지를 기재한 후 저평가 후보로 판단한 단지를 체크표시 합니다.

*프로세스 예시 (예 : 군포시)

-군포시에 위치한 200세대 또는 300세대 이상의 단지의 기본 정보를 모두 적습니다.

(푸버리지 등 이미 단지리스트 데이터는 많이 있어서 활용하시면 됩니다. 다만, 평형대 구분만 하고 타입구분은 하지 않습니다)

-분위기 임장을 하면서 판단한 단지가 속한 생활권을 기재합니다. (C열)

-단지분석을 하면서 파악한 단지의 가치를 '입지/상품성' 열에 기재합니다. (M열)

-시세트래킹을 수행할 단지라면 B열 '시세트래킹' 여부에 체크해줍니다.

-가격 정보와 전세 매물 개수를 기재해줍니다. (N~R열)

-가격순으로 내림차순을 해줍니다 (N열 내림차순 기준 필터링)

-매매가가 높은 단지부터 하나씩 내려오면서 비교평가를 합니다. 이 중 저평가라고 생각하는 단지는 Z열에 후보단지로 체크해주고 비교한 단지를 X~Y열에 기재해줍니다. 이 때 평형때는 20평대, 30평대를 각각 해주는 게 헷갈리지 않습니다.

효과적인 시세조사를 통해 좋은 투자를 이어나가시길 진심으로 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

월부카페에서도 확인하실 수 있습니다. :)

https://cafe.naver.com/wecando7/11588238

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