바뀐 시장, 바뀐 기준?

 신도시투자기초반까지 포함하면 서울투자기초반을 6번째 재수강중이다. 3~4개월 단위로 강의가 개설되는 것을 고려하면 거의 1년 반 정도의 시간을 서투기와 함께 보낸 셈이다. 강산이 변할 정도의 시간은 아니지만 그동안 시장은 하락과 반등을 번갈아 오가며 최소 3번은 바뀐 것 같다. 

 하락과 반등을 거치면서도 흔들리지 않고 시장에 적응할 수 있었던 것은 명확한 투자 기준을 월부에서 제시했기 때문이다. 저환수원리. 특히 그중에서도 저. 저평가.

 강의만 많이 들었지, 게으르고 머리가 나빠서 내가 잘못 이해한 것인지는 모르겠지만, 가치 대비 가격이 싸면 저평가로 이해했다. 그리고 저평가된 단지를 매수하면 잃지 않는 투자를 할 수 있다고 이해했다. 

 가치 대비 가격이 싼 것을 판단하는 방법이 여러가지가 있겠으나(사실 그 여러가지란 얼마나 어려운 것이냐? 안목이 없는 자는 이것을 볼 수가 없다.) 내가 주로 이해한 방식은 전고점 대비 얼마만큼 하락했느냐를 보는 ‘전고점 대비 하락률’이었다. 23년에는 -30% 단지를 보았고, 24년 상반기에는 -20% 단지를 보았다. 24년 말에는 -15% 단지를 보기도 했다. 

 그런데 이번 서투기에서 주우이님은 새로운 기준을 제시하였다. 이것이 새로운 기준을 제시한 것인지, 아니면 투자에 대한 어떤 통찰을 제시한 것인지에 대한 내 생각은 채 정립되지는 않았다. 하지만 분명 생각해볼 부분이 명확히 있는 엄청난 혜안임에는 틀림없다. 나는 일단 엄청난 통찰로 해석해 본다.

 a단지는 성동구에 있고 매전갭은 10억/6억/4억이다. b단지는 은평구에 있고 매전갭은 8억/4억/4억이다. a단지는 하락률이 -1%고, b단지는 -20%다. 자, 같은 투자금이 들 때 어떤 단지를 매수해야 할까? 

 강의에서 이런 질문을 주우이님이 하는데, 나는 내가 지금껏 이해한 바대로 b단지를 외쳤다(속으로). 왜냐면 -20% 하락 단지이기 때문에 당연히 저평가 되었고, 저평가 되었다면 (그리고 그 단지가 저가치 단지가 아니라면) 매수했을 때 잃지 않는 투자가 될 것이기 때문이다. 그러나 주우이님은 a단지를 사야한다고 얘기했다. 아니 왜? 왜때문에?

 나는 이 부분을 곰곰히 생각하다가 이렇게 정리해 봤다. 

 반등장에서 먼저 오르는 단지가 가치가 있는(더 있는) 단지다. 서울 수도권에 있는 가치 있는 단지들은 상승장이 오면 당연 전고점에 도달할 것이고, 일부 우수한 단지는 그 전고점 마저 넘을 것이다. 상대적으로 가치가 덜 한 단지는 전고점까지는 오를 것이다. 그러나 전고점을 넘어 더 상승할지 여부는 알 수가 없다. 물론 반대로 하락장이 온다면, 하락률이 낮은 단지는 상승한 만큼의 하락을 겪을 수도 있다. 하락률이 높은 단지는 상승 부분이 작아 하락폭이 작을 것이다. 그 만큼의 안전마진이 있을 수 있다. (그래. 이런 부분은 내가 앞으로 어떤 일이 벌어질지를 분명히 알고 하는 투자일 때 더 분명하게 빛을 발할 것이다.)

 그러나 무언가 이해가 어려운 부분은 있다. 바로 얼마전까지 추격매수를 하지 말라는 말을 귀에 피가 나도록 들었기 때문이다. 주우이님이 a단지를 사라고 한 것은 어쩌면 추격매수가 아닐까?(^^) 아니 뭐라고? 그럴리가 없잖아? 그러면 왜? 왜때문에?

 분명 주우이님이 얘기한 이 부분이 모든 단지에 일률적으로 해당되지는 않을 것이다. 확연하게 월등한 가치가 있는 단지에 국한되는 얘기일 것이다. 그렇다면 모든 것이 이해가 될 수도 있다.

 명확한 궁금증이 생겼다. 이 궁금증은 이번 서투기의 화두가 될 것 같다. 그리고 주우이님이 이번 강의에서 이 얘기를 꺼낸 이유를 내가 확실하게 깨닫게 된다면 나는 적어도 2계단은 뛰어 오른 투자자로 성장할 수 있지 않을까?

 좋은 화두를 얻고 갑니다. 주우이님 감사합니다. 배우는 학생이니 엉뚱한 궁금증은 자연스러운 것 아니겠습니까? 너그러이 이해해주세요~^^