[내마중 19기23조 부라보 라이프] 1주차 강의 후기

내 집 마련 기초반 과정의 반성과 개선 방안

 1. 수입, 지출 관리 및 현금 흐름 통제를 좀 더 세부적으로 계획했어야 했다.

  - 원인 :  

    심리적으로, 강의 및 과제 그리고 조장 역할에 쫓겨 

    현금 관리에 대한 조사 및 관리 부분에 충분한 검토를 하지 못했음

  - 개선 방안 : 지출이 제일 많은 병원비 중, 필요 이상의 병원 진료 및 약품 구입을 축소한다.

                    가볍게 생각하여 쉽게 지출하는 내역(커피, 과자 등)을 구체적으로 판단하여 점진적으로 소비를 축소

                    관리 통제로 줄어든 소비금액은 곧 CMA 또는 적금 계좌로 이체하여, 원천적으로 소비를 차단한다.

2. 임장 지역 선정 시 임장 지역과 시세 리스트업 단지의 이분법적 접근 필요

  - 원인 : 첫 내마기 조장 역할을 하게 됨으로, 구체적인 스케줄과 효과적인 조운영 법에 경험이 부족했음

  - 개선 방안 : 내마기 과정 동안, 분임 및 임장 지역은 한 곳을 통일화 하여 

                     집중적이고 세부적인 지역 및 단지 분석을 할 수 있도록 함.

                     임장 지역은 단일화 하되, 리스트업 단지들은 되도록 많은 지역으로 확대하여, 

                     다양한 지역의 단지 시세  변동을 파악, 비교, 분석 할 수 있는 자료 형성.

3. 시세 리스트업 단지들이 속한 지역에 대해 좀 더 깊은 이해가 부족 했음.

  - 원인 : 리스트업 단지 추출에 몰두하여, 리스트업 단지들이 속한 지역에 대한 공부가 다소 부족했음.

             또한 리스트업 단지 추출과 지역을 공부하기 위한 시간적 여유가 충분치 않았음. 

  - 개선 방안 : 예산 범위 내에 있는 단지들이 많이 있는 지역을 우선 순위로 분석하고 리스트업 하며, 

                    감당 가능한 단지들이 적은 곳은 선별해서 걸러 내는 작업을 진행.

                   철저하게 “예산 안에” 감당 가능한 단지들만 추려내어, 욕심으로 인해 무리하게 추가되는  단지들을

                   미연에 방지.

내마기 총평

- 627 규제에 대한 전반적인 이해도가 상승.

- 규제에 따른 대청 방법 및 방안을 갖춤.

- 내 집마련 하는 입장에서 고민하고 생각함으로써, 지역과 단지를 실거주 자의 입장에서 이해하고 바로 보는 안목이

  향상 되었음.

- 투자 시, 투자 물건을 선호하는 계층과 연령대를 파악 할 수 있는 이해도가 높아짐.

- 투자는 기회를 기다리는 것이 아닌, 나의 발과 손으로 직접 뛰어 기회를 만들어 나가는 아주 적극적인 행위임을 

  깨닫게 됨.

내마중 1강 후기

                                                            - 최고의 내 집을 찾아가는 여정-

1. 내가 살 수 있는 현실에 맞는 물건 찾기.

  1) 나에게 맞는 물건은이란?

      감당 가능한 물건 = 나의 종자돈이라는 잘 못 된 틀을 바로 잡게 되었다. 

      나에게 적합한 물건은, 매수대금 외에 각종 세금+중개 수수료+등기 비용이 포함되어야 함을 알게 되었다.~!

      즉, 나의 예산은, 매수대금 + 각종 세금 + 중개 수수료 + 등기 비용의 총합이 되어야 한다.

- TIP : 

예산에서 다소 벗어나더라도 가치대비 싼 물건을 찾았을 때에는, 

1년 이내에 갚을 수 있는 대출을 사용하는 것도 방법이 되지 않을까?

  2) 더 좋은 내 집; 최고의 내 집마련을 위한 방법들 활용해 보기

    (1) 대출

       최고의 내 집을 마련하기 위해 종자돈 이외에도 대출이 활용될 수 있음을 이해하자.

       산을 높고 힘든 것으로만 알고 오르지 않는다면, 산이 주는 감동과 성취감을 알 수 없듯이,

       대출이 어렵고 복잡한 것으로만 이해하여 멀리한다면 좀 더 좋은 내 집을 마련할 수 있는 기회를 스스로 

       저버리게

       되는 것임을 기억하자. .

   (2) 대출을 이해하자.

     - 역시나 대출은 여전히 너무나도 어렵고 복잡하며 까다롭게 느껴진다..

       때문에, 지금까지는 자연스레 은행에서 권유하는 상품을 무지성으로 권유하는 대로 대출을 활용하였으나,

       대출 상품마다 장단점이 있고 나에게 더 적합한 상품이 있음을 이해하게 되었으며, 

      이제는 나에게 최적의 상품을 타인이 아닌 나의 지식으로, 

      내 스스로가 주체가 되어 효과적으로 이용할 수 있도록 계속 공부해 나가자.

    (3)활용 가능한 대출 상품 종류

      - 마통, 신용대출, 주담대, 퇴직연금 대출, 보험금 대출, 전월세 대출.

    (4) 대출과 인플레이션의 상관 관계 이해.

- 대출에는 반드시 시간과의 연계성이 있음을 이해하자.

즉, 시간이 지남에 따라 통화량이 증가하려, 결국 인플레이션으로 이어지며, 

인플레이션은 화폐의 가치를 하락을 일으킨다..

즉, 대출 실행 시점에 발생한 대출원금은 대출 상환 시점의 대출원금과 같다 하더라도, 실질적으로는 화폐의 

가치가 감소하게 되어, 대출 상환 시의 금액보다 줄어드는 효과가 발생한다.

하지만, 정부의 정책에 따라 통화량 증가가 둔화될 수 있으므로 정부의 정책도 살펴 볼 필요가 있다.

중요한 것은, 대출 실행시에는 반드시 인플레이션을 능가하는 수익률을 창출 할 수 있도록 대책을 강구해야 

한다는 것이다. 

     (5) 나에게 효과적인 대출 찾기

가. 장기적 관점 – 주택 담보 대출

          나. 단기적 관점 : 신용대출, 마통, 퇴직염금 대출, 보험금 대출

                        단기적 관점의 대출은, 큰 수익률 또는 이익을 창출 할 수 있는 경우에만 사용하도록 하자.

                        자칫 칼이 되어 돌아 올 수도 있고, 만일의 사태에 대비하여 

                        급한 현금을 만들 수 있는 대출은 항시 준비해야 한다.

         다.  627 정책의 대출 규제와 용어를 알아두기.

               더 이상 타인의 생각이나, 은행의 권유가 아닌, 내가 주체가 되어 최고의 내 집을 스스로 마련하기 위해,

               각 종 규제 용도를 이해할 수 있도록 규제 내용과 용어를 파악하도록 하자.

               대출 규제와 용어들은 아래와 같다.  

              이 중, 가장 적게 대출을 일으킬 수 있는 요소에 따라 대출금이 결정되므로, 아래와 같이 세가지는 반드시 

              익혀야 한다.

 -아   래-

          라. 각 대출 규제 뜻과 계산방법

            -LTV : 뜻 – 주탬 담보 대출시, 주택의 매매가 대비 대출을 받을 수 있는 한도를 제한하는 비율

                              즉, 집 값의 몇 %까지 금융 기관에서 대출을 받을 수 있는 나타내는 비율

                     :산정 방식 - (대출가능 비율.집 값)*100

            -DTI: 뜻 – 소득대비 원리금의 상환 비율로 소득에서 주담보 원금과 이자, 즉 원리금이 차지하는 비율

                    :산정 방식 – (연간 원리금 상환액 + 기타 대출이자_ / 연간 소득*100  

            -DSR : 뜻 – 모든 부채의 연간 원리금 상환 총액을 기준으로 대출 한도 결정

                              연간 소득 대비하여, 모든 대출(주담대+신용+자동차 할부+신용카드 등)의 

                              상환 부담을 파악하는 비율

                      :산출 방식 – (모든 대출의 연간 원리금 상환액/연간 소득)*100

     (6) 주택 담보 대출에 영향을 주는 요소들

         -소득, 지출(DSR) - 종자돈과 소득 수준을 파악(홈택스에서 확인 가능)

         -각 종 대출 – 활용할 수 있는 대출 확인 할 것(정책 대출이 금리가 낮아 유리)

         -LTV, DTI-대출 한도 확인

           -매매가

           -감당 가능한 대출 한도 – 소득으로 이자가 감당 가능한 수준

현재 최고의 내 집을 마련할 수 있는 가장 최고의 방법은 종자돈을 늘리는 것이다.

그 중에서도 소비를 줄임으로써, 한 달에 감당 가능한 이자 액수를 늘려 대출 총액을 늘리는데 집중하자.

2. 내가 감당 가능한 물건 중 최고의 물건 찾기

 1)예산에 부합하는 지역 찾기

  새롭게 알게 된 점: 지난 월부 투자반 강의들을 통해 기본적인 수도권에 대한 이해는 되어 있었다고 판단되며,

                            내마기와 내마중 1주차 강의를 통해 좀 더 실질적이고 구체적인 입지 및 실거주 입장에서 

                            좀 더 구체적이고 새로운 시야를 얻게 되었다.

                            주의할 점은 서울의 실제 중심부와 행정구역상의 중심부가 일치하지 않으며, 

                           서울의 실질 중심축은 서남쪽으로 다소 치우쳐져 있으므로, 

                           이 주변으로 시세가 확장 해 나간다는 점이다.

                           실거주자의 입장에서 좀 더 세부적으로 가족 구성원의 형태, 

                           그리고 가족 구성원의 수에 따라 접근 방법과 선호도가 달라 질 수 있음으로, 

                           결혼의 유무, 자녀의 유무에 따라 실거주 및 투자해야 하는 주택의 형태도 함께 달라져야 함.

                           GTX 노선과 재건축, 재개발 등 이러한 호재는 일시적인 것으로 

                           결국 입지가 가장 핵심 요소임을 잊지 말고, 입지에 따른 가치 평가를 해야 하며 

                           절대 호재에 시선을 빼앗기거나 마음이 흔들리지 말 것.

  2) 원하는 집 후보 찾기

    가. 선정 순서

       -첫째 : 예산과 각 구별의 평균 시세로 매수 가능한 지역을 선정한 후,

       -둘째 : 1단계에서 선정한 매수 가능 지역 중 나에게 맞는 지역 좁히기

       -셋째 : 2단계에서 좁혀진 지역 중 매수 가능한 단지 리스트 추출하기.

   나. 거주-보유 분리 이해하기

    -실거주와 거주 보유 분리의 차이 및 장단점을 이해하기 나에게 좀 더 적합한 것을 선택할 수 있어야 한다.

     (1) 실거주 : 저축 가능 금액 크고 종자돈이 작음

     (2) 거주보유 분리 :  저축 금액은 작으나 종자돈은 많은 경우

적용점 : 

현재 우리 가계의 상황상, 저축 금액은 작지만, 종자돈이 상대적으로 규모가 더 크므로 

거주보유분리에 좀 더 중점을 두고 살펴보는 것이 좋을 것으로 판단됨