안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 투자자
워렌부핏입니다.
모두가 지금은 어렵다,
이미 투자자나 실거주가 너무 많이 붙었다고 말한 수도권 시장에서
직접 현금 임차인을 구하고 2천만원을 깎아 매매,전세 동시계약 하였습니다.
지금 시장에서 리스크 없이 투자를 원하시는 분들에게
많은 도움이 될 것 같아 투자 후기를 작성합니다.
이 글을 읽으면
- 지금 수도권 비규제지역에서의 투자 방법
- 현장에서 물건을 만들고 임차인을 구하는 방법
- 원칙을 지켜야만 하는 이유
- 실전 투자자로 성장 하는법
위 네 가지를 얻어가실 수 있습니다.
집중해서 읽어주세요 😀
수도권 비규제지역으로 눈을 돌리다
10월 14일
서울/수도권 투자를 위해 한창 전화를 돌리는 중이었습니다.
10월 15일
규제는 예상했지만 아직 덜 오른 수원까지 토허제로 묶일 정도로 강력한 규제가 나올 줄은 몰랐습니다.
기존에 보고있던 매물들은 급작스럽게 들어가거나 호가가 뛰기 시작했고,
아직 전세가격이 받쳐주지 않았기 때문에
시간적 여유를 갖고 물건을 만들어야겠다는 저의 야심찬 계획은 순식간에 무너졌습니다.
하지만, 이런 상황에서 해야하는 생각은
“어쩌지?”가 아니라,
“그러면 차선으로 할 수 있는 건 무엇일까?" 였습니다.
규제 발표 당일까지는 와이프 명의로 취득세 1%카드를 쓸 수 있었지만
10월 15일 당일에 계약 하지 않으면 취득세가 8.4%로 늘어나는 상황이었습니다.
하지만 투자금 범위 내로 만들지도 못한 상태에다 호가가 튀어오르는 상황에서
취득세 하나 때문에 급하게 계약해서는 절대 안 된다고 생각했습니다.
따라서
- 규제지역에서는 투자금+취득세8%로 10월 20일 이전(토허제 시행일)까지 매수할 수 있는 단지 중 가장 가치있고 저평가된 단지는 어디인지
- 비규제지역에서 투자금+취득세1%로 매수 가능한 단지 중 가장 가치있고 저평가된 단지는 어디인지
를 다시 한 번 확인하며 편익과 비용을 비교하였고,
같은 비용이면 비규제지역에서 선호하는 단지가 낫다는 판단하에
단 하루만에 비규제 지역으로 투자방향을 정할 수 있었습니다.
이 의사결정이 하루만에 가능했던 이유는
이미 투자금별로 어디가 가장 좋은 후보일지 알고 있었기 때문입니다.
평상시 임장보고서 결론파트를 쓸 때
저에게 발생가능한 모든 상황을 케이스별로 나누어
투자 후보 단지들을 미리 선정해두었습니다.
만약 매달 충실히 임장보고서를 작성하지 않았다면
이런 급박한 규제 상황에서
“내 투자금으로 할 수 있는 것 중 가장 가치있고 저평가된 단지가 무엇일까?”하는 생각보다는
“이 물건 놓치면 어쩌지?”, “지금이라도 계약할까?” 라는
조급한 마음에 사로잡혀 원칙을 잊었을 수도 있었을 것입니다.
결론이 났다면 생각은 멈추고 행동으로
규제가 터진 직후에는 비규제지역으로 매수 분위기가 아직 퍼지지 않은 상태였고
아직 저렴했기 때문에, 빠르게 행동하였습니다.
따라서 규제 발표 다음 날
회사에서 틈이 날때마다 전화와 문자를 수십통씩 돌렸고
퇴근하자마자 미친듯이 지역을 오가며 투자 매물을 털었습니다.
업무가 많아 다음 날 휴가도 불가능한 상황이었고,
퇴근 직후에는 시간이 늦어 더 많은 단지와 지역을 털기가 어려웠습니다.
그래서 제가 선택한 방법은 와이프를 저의 분신으로 만드는 것이었습니다…^^
퇴근하는 와이프를 붙잡고 현장에 다녀와줄것을 간곡히 요청했습니다… (미안해ㅎㅎ)
- 어떤 조건의 물건을 찾아야하는지
- 지금 보러가는 물건은 어떻게 조건을 만들어야 하는지
- 해당 단지는 어떤 하자가 주로 있기 때문에 무엇을 위주로 봐야하는지
모두 이야기하며 매물을 터는 저의 분신이 되어주도록 부탁 했습니다.
결국 지금 시장에 나와있는 매물들중
가장 저의 상황에 적합하고 저평가된 매물이 어떤 것인지 찾을 수 있었습니다.
짧은 시간동안 투자 후보 매물을 좁힐 수 있었던 것은
제가 실력이 좋아서가 아니라,
평소에 매물임장을 하며 가치를 비교하고 투자 방법에 대해
끊임없이 생각해보고 현장에서 만들어보고자 노력해봤기 때문입니다.
쉽게 협조해주지 않는 매도인과 기존 임차인…
그 사이에서 해결책을 찾아나가는 과정
투자 물건을 어렵사리 찾았지만, 임차인 및 매도자와 조건 협상이 참 쉽지 않았습니다.
기존 임차인
26년 3월 만기(갱신권 사용)이지만 11월에 이사갈 곳이 있어 미리 짐을 뺄 예정이었습니다.
신규 임차인이 아무때나 이사올 수 있기 때문에 정말 좋은 조건이라고 생각했어요.
따라서 지금 규제 상황을 고려하여 제가 해당 물건을 매수 할 수 있는 방법은 2가지였습니다.
1번 방법 : 매도인이 신규 임차인을 먼저 받고, 전세를 매수자에게 승계하기
계약 후 잔금까지의 기간동안 신규 임차인이 구해지면,
매도자와 신규 임차인이 전세계약을 진행하고 매매잔금 전에 입주
그 이후에 일정 기간을 두고 매수자가 잔금(소유권이전)하여 안전하게 전세를 승계받는 방식
2번 방법 : 미리 등기 가져온 후 3개월후 신규임차인 입주
25년 12월 경 미리 잔금을 쳐서 등기를 가져오고 (현 임차인 전세 승계),
3개월 후(26년 3월) 기존임차인 퇴거와 함께 신규 임차인 입주
※참고
- 6.27 규제 이후 전세대출 실행 요건이 강화되어, 집주인이 바뀐 이후(매매잔금) 3개월~6개월이 지나야 안전하게 전세대출이 실행됩니다.
- 매도자가 자신의 집에 신규 임차인을 먼저 입주시키고 매수자에게 승계하더라도, 승계 시점(소유권 이전 시점)이 너무 짧으면 임차인의 전세대출이 회수될 수도 있습니다.
가장 먼저 시도한 것은 리스크가 적은 1번 방법이었습니다.
(매도인과 전세계약 후 매수자가 승계)
다만, 매도자는 매매 계약 이후에 또 전세계약을 해줘야 하는 것이
귀찮고 번거롭다며 이를 거절하였습니다.
이미 실입주자들이 매수하기 위해 많이 붙어있던 상태였기 때문에
귀찮게 계약서를 두 번 씩이나 작성해가며
매도해야 할 이유가 없다고 생각한 것입니다.
전세 손님을 빨리 구해 매매계약 날
동시에 전세계약서까지 작성하는 것이 아닌 이상
협조해주지 않겠다고 딱 잘라 거절하셨습니다.
그래서 2번 방법으로 바로 넘어갔습니다.
(먼저 잔금쳐서 등기 가져오고 3개월 후 전세)
해당 단지 뿐만 아니라 인근에 전세 물건 자체가 귀한 상황이었습니다.
기존 임차인 보증금 반환이 26년 3월이었기 때문에,
25년 12월 경 소유권을 가져온다면
그 사이에 입주할 손님을 찾는 건 문제가 없을 거라 판단했습니다.
그런데 말이죠,
임차인이 갑자기 황당한 주장을 하기 시작합니다.
임차인 曰
“저는 무조건 지금 집주인한테만 돈 돌려 받을거예요. 지난 번에 보니까 젊은 투자자가 와서 집 보고 가던데, 저는 새로운 집주인한테 돈 돌려받을 생각 없습니다. 그리고 팔 거면 실입주자한테 파세요.”
임차인이 보증금을 누구한테 반환받겠다는 것을 주장할 권리는 없습니다.
부동산 사장님과 저도 굉장히 어이없어 했는데,
더 황당한 건 임차인과 트러블을 만들기 싫으니
2번 방법은 거절하겠다는 매도자의 반응이었습니다.
부동산 소장님이 망연자실한 목소리로 제게 전화해
이 물건은 매수하기가 어렵겠다고 말을 하셨습니다.
그런데, 여기서 포기할 수는 없었습니다.
차선의 후보 매물들도 있었지만,
이미 어렵사리 2천이나 가격을 깎아 놓았고
다른 전략을 생각해 매수의 허들만 넘으면 되는 상황이었기 때문이에요.
그래서 이번에는 부동산 소장님의 사기를 다시 북돋아 드려야만 했습니다.
부핏 :
“소장님, 지금 힘들게 가격도 다 깎아 놨는데 다른 부동산에서 그 가격으로 채가게 놔두실거예요? 저 어떻게든 사장님이랑 이 계약 꼭 성공시키고 싶어요. 저 절대 포기 안해요. 그러니 사장님도 포기하지 말아주세요. 조금만 더 하면 되는 거예요. 제가 매수할 수 있는 전략을 몇 가지 더 말씀드릴테니 OOO한 방법으로 다시 한 번 매도자에게 전달해주세요.”
제가 소장님께 제안드린 3번 방법은 아래와 같습니다.
임차인은 젊은 투자자 워렌부핏을 싫어했고 보증금 반환을 못 받을까봐 불안해 했습니다.
그래서 임차인의 걱정을 덜고 매도자도 만족시키기 위해 새로운 가상의 실입주자 이부핏씨를 만들었습니다.
- 실입주자 이부핏씨는 26년 3월에 입주 예정
여러가지 자금과 대출 문제 때문에 25년 12월에 미리 등기를 가져와야 하는 상황
(제가 만든 이부핏씨의 가상의 상황입니다.)
이부핏씨는 어차피 실입주할 사람이기 때문에
기존 임차인이 돈 못받을 것에 대해서도 불안해 할 이유가 없고,
매도자는 빠르게 잔금을 받을 수 있기 때문에 모두가 좋은 상황이 됩니다.
그런데 말이죠…
임차인이 갑자기 26년 1월에 돈을 돌려달라고 선언을 해버립니다.
갱신권을 사용했기 때문에,
임차인이 요구하면 25년 10월 기준으로
3개월 이내에 보증금을 반환드려야 합니다.
26년 3월에 입주할 것이라고 말한 이부핏씨는
실제로는 그 때 신규임차인을 입주시킬 계획이었습니다.
그런데, 26년 1월에 기존 임차인에게 보증금을 돌려드려야 하기 때문에
소유권 이전(25년 12월) 후 1개월밖에 되지 않은 시점에
신규 임차인이 입주하여야 하는 상황이 되었습니다.
그러면 신규 임차인이 전세대출 실행을 거절당할 (몇몇 은행이 풀리긴 했지만) 리스크가 있었습니다.
(25년 10월에 소유권을 빨리 가져오면 26년 1월까지 3개월이 지나지만, 당장 돈이 부족했습니다.)
그래서 제가 선택한 방법은
다른 매수자가 해당 물건을 채가기 전에
하루라도 빨리 전세계약을 해줄 수 있는 임차인을 직접 구하는 것이었습니다.
900곳 이상 전세 연락을 돌리고,
단 하루만에 전세 임차인을 구한 방법
제가 보고 있던 물건은 저 뿐만 아니라,
수많은 투자자와 실입주자가 달라붙어있던 물건이었습니다.
따라서 다른 매수자가 물건을 채가기 전에,
짧은 시간동안 전세 입주할 손님을 찾아 매매/전세 동시계약을 이뤄내는 건 거의 불가능에 가까웠습니다.
하지만 별 수 있나요…
“해낼 수 있을까?” 걱정은 하더라도
몸은 일단 움직여야죠.
해당 지역 뿐만 아니라, 인근 지역, 그리고 곧있으면 재건축/재개발로 이주할 가능성이 있는 상급지의 모든 지역까지 전세를 모두 뿌렸습니다.
하루동안 자그마치 900곳의 부동산에 전세 연락을 돌렸습니다.
(너무 많이 돌려서 중간에 이용 정지도 먹고, 와이프 폰으로도 돌리다 정지를 먹었습니다…^^;;)
조금이라도 반응이 있는 부동산는 단 한 곳도 빼놓지 않고 전화를 드렸고,
오늘 안에 결정하면 전세보증금을 N천만원 깎아주겠다는 파격 제안까지 드렸습니다.
(깎아주더라도 투자금 범위에서는 크게 벗어나지 않았기 때문에 전세가격에 욕심내지 않았습니다.)
↓문자 뿐만 아니라 전화도 엄청난 양으로 돌렸습니다.
그리고 기적같이 단 하루만에 현금임차인이 나타났습니다.
해외에 나가계신 부동산 소장님이 급하게 보이스톡으로 연락을 주셨습니다.
고민해보겠다는 있는 임차인을 어떻게든 붙잡기 위해
아래와 같은 방법으로 설득하실 수 있도록 직접 부동산 소장님께 요청드렸어요.
경쟁심리 부추기기
실제로 해당 임차인 외에도 다른 부동산으로부터 집을 보겠다는 연락이 왔습니다.
이 사실을 말씀드리며 부동산 소장님 뿐만 아니라 임차인에게 약간의 조급한 맘을 심어드렸습니다.
약간의 불안감 조장
해당 지역도 지금은 비규제지만, 곧 묶일 가능성이 높은 지역입니다.
토허제로 묶이면 임대 물건이 잠기면서 전세 물건은 지금보다 더 사라질 거고, 가격은 훨씬 더 올라갈 것이라고 말씀드렸습니다.
이 두 가지가 먹히든 안먹히든 제가 할 수 있는 한 최선을 다해 주도적으로 설득 하였습니다.
그리고 이틀 뒤에 매도자와 신규 임차인이 한 자리에 모여 성공적으로 계약을 마무리 할 수 있었습니다.
조급하지 않는 것의 중요성
이번 투자 과정에서 제가 잘했다고 생각한 부분은
빠르게 움직였지만 절대 마음은 조급하지 않았다는 것이었습니다.
매수하고 싶다는 마음은 컸지만,
그렇다고 ‘전세도 별로 없는데 어떻게든 되겠지’라는 마음으로 섣불리 매수하지 않았습니다.
이렇게 할 수 있었던 배경에는 아래와 같은 마음이 있었기 때문입니다.
이 집 아니어도 대안이 있다.
제게는 이 물건 말고도 추가로 작업하고 있던 물건이 몇 개 더 있었습니다.
이 집이 아니어도 내가 매수할 수 있는 물건은 더 있으니, 굳이 리스크를 감내해가면서까지 조급하게 결정하지 않을 수 있었습니다.
풍선효과는 쉽게 일어나지 않을 수 있고, 날아간다고 끝이 아니다.
규제로 묶인 지역은 20일 밤 23시까지도 계약이 활발하게 일어났습니다.
그로 인해 신고가 행진이 이뤄지며 시장 분위기는 상당히 뜨거웠습니다.
하지만 과연 토허제가 시행되고 나면 바로 이 상승 분위기가 비규제지역으로 넘어올까요?
물론 요즘 주변 분들의 분위기를 보면,
뭐라도 투자해야겠다는 조급한 마음으로 돌아다니는 경우가 많아
일시적으로는 수요가 붙을 수 있다고 생각합니다.
하지만, 구리, 부천, 산본의 상급지들이 못 오르는데
과연 이 지역이 여기를 뛰어 넘을 정도로 오를 수 있을까요?
생각보다 이번 규제는 강합니다.
토허제 뿐만 아니라 너무나도 강력한 대출 규제가 나와 실수요자의 심리까지
일시적으로 무너뜨릴 수 있을 정도의 규제입니다.
장기적으로는 공급이 너무 부족하기 때문에 결국 시장이 규제를 이기는 결과를 보여주겠지만,
단기적으로는 이 충격이 시장에 영향을 줄 가능성도 존재합니다.
지금 당장은 토허제 발효 후 구리, 부천, 산본 등지의 비규제 지역에서
일시적으로 수요가 몰리며 가격이 오를 수는 있어도, 기회를 다시 줄 가능성이 있고
설사 그대로 날아간다고 하더라도 제게는 대안이 있었습니다.
가격이 아직도 싼 구간에 있고, 떨어지더라도 감당 가능하기 때문에
발빠르게 움직여 매수하려 했던 것이지 ‘지금이 아니면 안될 것 같아서’ 매수한 것이 아닙니다.
조급한 상태에서는 가격이 아니라 투자금과 주변 상황(호가를 마구 올리고있다거나 물건을 넣는다거나)이 보입니다.
이 글을 읽는 동료분들께서도 이런 시기일수록 더욱 더 저환수원리를 지켜가며 이 단지가 안되면 다른 단지를 사면 된다는 마음을 갖고 투자에 임하시면 좋을 것 같습니다.
덜 벌더라도 망하지 않는 투자를 하는 것,
그리고 좋은 물건을 비싸지 않은 가격에 사는 것이 중요합니다.
지금 시장에서 기회를 잡기 위해서는?
이 글을 읽으시며 분명히 이런 생각이 들었을 거라고 생각합니다.
- 글을 아무리 읽어도 너무 어려운데… 내가 과연 현장에서 적용할 수 있을까?
- 저렇게 현장에서 주도적으로 조건을 제안 하려면 얼마나 경험이 쌓여야 할까?
- 나중에 저렇게 투자 하려면 평소에 어떻게 매물임장을 해야할까?
평소에 단지임장이나 매물임장에서조차 어려움을 겪고 셨던 분들께서는
이 투자 경험담이 그저 하나의 무용담이나 본인과는 먼 이야기로만 느껴지실 거라 생각합니다.
저도 예전에 선배들의 경험담을 읽으며 그렇게 생각했었어요.
하지만, 꾸준히 임장하고 앞마당을 늘려나가다 보면
어느샌가 주도적으로 협상하며 자신있게 투자할 수 있는 날이 오더라구요.
그런데 그냥 꾸준히만 하는 게 아니라,
실전 경험이 많으신 선배 투자자들과 함께 임장했을 때 가장 크게 성장할 수 있었습니다.
실제 현장에서 어떻게 단지와 매물을 보는지,
협상은 어떻게 하는지 옆에서 배우고,
그것을 그대로 저의 임장 방법에 적용할 때 비로소 실력이 됩니다.
하지만 기초반에서는 사실 이런 선배들을 만날 수 있는 기회가 많이 없죠.
그리고 실전반이나 월부학교를 가더라도
튜터님들이 여러분들과 함께 매물을 보거나 임장을 해주시기는 어렵습니다.
그런데, 이것이 가능한 방법이 딱 하나 있습니다.
바로 월부 멘토, 튜터님과 하루 종일 옆에서 같이 임장하며
현장에서의 노하우를 생생히 전해들을 수 있는
‘실전 임장 클래스’입니다.
- 분위기임장, 단지임장 자체에서 어려움을 겪고계시는 분들
- 매물임장에서 벽을 느끼시는 분들,
- 현장에서 부동산 사장님과 어떻게 소통하고 협상해야 하는지 모르시겠는 분들
- 경험많은 실전 투자자이신 멘토, 튜터님들의 현장 노하우를 생생히 전수받고 싶으신 분들
이런 분들께서는 10월 28일(화)에 열리는 실전임장클래스를 꼭 한 번 들어보시길 바랍니다.
투자 과정에서 많은 도움 주신 한가해보이 멘토님과
우리 임장리더 동료분들께 진심으로 감사드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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