안녕하세요!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
이번 32기 실전반은 2년동안 광탈했었는데,
이번에 운좋게 광클에 성공하게 되어
강의를 듣게 되었습니다.
강의 전부터 설레는 마음으로
강의에 집중해서 들었는데
강의가 상대적으로 짧아(?)서
조금 당황했네요 ^^
[나에게 특히 와닿았던 점]
첫째, 서울, 경기의 향후 전세가
서울, 경기의 전세가는 과거를 돌아봤을 때 장기적으로 우상향 했다.
특히, 강남과의 거리가 1시간 이내라면 전세가는 앞으로도 우상향할 가능성이 높다.
그러므로 강남 1시간 거리는 저가치가 없다.
수도권의 투자핵심은 제한이 아니라 선택이다.
모든 아파트를 열어두고 기준에 맞는 단지를 고르는 것이다.
둘째, 적절한 가격의 범위와 더 좋은 투자란
저평가의 기준은 뭘까? -20% 또는 -10% 일까?
현재의 저평가는 전고 아래에 있다면 적절한 가격이라고 생각하면 된다.
전고 아래에 있다는 것은 절대적 저평가 구간이라는 것!
그러면, 현재 기준에서 더 좋은 투자란 무엇일까?
같은 투자금으로 더 좋은 아파트를 선택하여 투자하는 것이다.
좋은 단지를 찾고 적정가격에 매수하여
최대한 오래 보유하는 것이 서울, 경기 투자의 핵심이다.
셋째, 환금성
선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하 단지, 주상복합 등은 시장이 안좋을 때 거래가 어려울 수 있다.
또한, 저층과 탑층, 동향과 사이드 집의 환금성은 어떨까?
중층에 비해 환금성이 떨어지긴 하지만
가격이 매력적이라면 거래는 가능하다.
향, 사이드의 경우는 우선순위의 차이일 뿐 가격 경쟁력이 있다면 거래는 잘 가능성이 높다.
환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 우상향하고, 대세상승장에서는 매매가도 흐름에 따라 올라간다.
넷째, 수익성
수익률이 중요한지 수익금이 중요한지 막연했었는데
이번 강의 통해 기준을 정립하게 되었다.
현재 투자의 범위는 전고점 이하 단지이기 때문에
수익률보다 수익금을 극대화하는 쪽으로 의사결정을 하는것이 바람직하다.
다만, 향후 수도권 대부분의 단지가 전고점을 넘는다면
그때는 수익률 관점으로 투자기준으로 적용할 필요가 있다.
다섯째, 원금보존
현재 시장은 전세가율이 크게 중요하지 않은 시장이다.
대부분의 단지에서 전세가격이 매매가의 전저점도 넘지 못했기 때문이다.
매매가가 23년도 초반까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금보존을 판단하는 게 합리적이다.
여섯째, 리스크
현재 6.27 규제하에서 리스크를 줄이는 거래 방법으로는
세입자 승계 물건이나 주전세 물건
그리고, 만기가 얼마 남지 않은 월세를 찾아 투자를 시행한다.
또는, 매도자에게 전세 계약을 협조 받고 투자를 하는 것도 가능하다.
투자기준은 어느 하나도 소홀히 해서 안되고
5가지 기준이 모두 충족되는 물건에 투자한다.
일곱째, 현재시장에 대한 대응
목표 매수가격을 정하고, 목표 가격이 될때까지 투자 대안을 가지고
협상을 적극적으로 해야 한다.
전세의 경우는 주전세, 전세 승계, 월세낀 물건 위주로 투자 대상을 찾고,
전세 셋팅은 보수적으로 보는 것이 현명하다.
[적용해 보고 싶은점]
[마무리]
이번 권유디님 강의를 통해
조금더 자세한 저환수원리에 대해 이해하게 되었고,
특히, 현재 시장 상황과 전세가율 기준으로
어떻게 투자를 접근해야 하는지 알게 되어 의미 있는 강의였던 것 같다.
좋은 강의해주신 권유디님 감사합니다~ ^^
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