[서울투자기초반 27기 64조 건강한사과] 1주차강의후기_""내 투자금으로 나열할 수 있는 아파트가 많은게 진짜 중요하다_앞마당 열심히 늘리자!!!""

[[[1-1강]]]

단지별 3가지케이스로 나뉨

1)전고점 초과

2)전고점 대비 아직 좀 회복못함 (성장가치투자)

3)전고점 대비 20%정도 아래 (소액투자)

2번부터 투자대상이고 2번 같은 가치의 3번이 베스트임

-전세가 계속 올라가고 있으므로 내가 가지고 있는 투자금보다 좀 높은 투자금 범위로 검토하는 것이 좋음

-대출규제 이후, 3,4,5급지는 거래 찍히고 있음

-주춤 풀리면 가격 올라갈 것임

-나중에는 거래량 자체는 없는데 가격 오르는 현상까지 발생

-다른것보다 서울 공급 없는게 크리티컬

-양극화가 지나고 나면, 전체 다 오른다

(양극화 얘기나온다는것은 상승장 초입//아직 덜오른 곳도 있구나. 시장이 아직 기회를 주고 있구나 라고 접근)

-경기도 제일 끝인 평택까지도 빨개짐

CASE 3 : 월세만기매물 매수 세팅법

(갱신권 이미 썻으며 만기 약3달 정도 얼마 안남은 매물)

예)보증금 1억 // 월세 2백

25.08월 매수계약 // 25.11월 월세만기 // 26.02월 잔금

월세사람에 대한 만기보증금 1억 내가 중간에 내겠다.

11월 퇴거시점 부터 관리비도 내가 내겠다.

11월 나간뒤 전세 맞춰야되니 인테리어 하고, 집 좀 보여주겠다.

집주인이랑 전세 계약하고, 내가 전세계약 승계하겠다.

CASE 4 : 은행조건 확인해보기

CASE 5 : 토허제 묶여서 오르고 싶은데 못 오른 곳 투자할 수 있음

-가치는 언젠가 제값을 찾는다.

-우리는 언제든 가치를 읽어내는 눈을 가져야 한다.

-시장이 공포에 빠졌을때 가장먼저 잡아야되는 곳이 1,2급지

-비슷한투자금이면 평형 큰거 사는게 좋음

-초반오를때는 20평대(필수재)가 급하게오르지만 상승부 후반가면 30평(사치재)이 훨씬 많이오름. 또 전세가도 더 높기에 20평대 흐름 보면서 오를거 미리 예측가능 및 투자하기 좋음

-서울 적게 오를때는 4-5억 // 많이 오른 아파트는 비교할 수가 없음

-현재 구축 너무 좋은가격에 살수있는 시장

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[[[1-2강]]] 

<<<강남권>>>

<양천구>

신정동 투자해도됨 / 신월동 : 신정뉴타운 위치함

목동 학군기반의 신축 전세수요 높음

<동작구>

흑석뉴타운(단점 언덕_but 1급지수준) / 노량진 뉴타운(평지)

상도 : 아파트 단지들 잘 갖추어져 있어 선호도 높음

신축 많이 생기고 환경 계속 좋아지고 있음

구축 가격 아직 안오른 단지들 꽤있음 // 저력 있는 곳이고 가격 눌려있을 때 기회주는 곳

<강동구>

5,9호선 이용할 수 있음

5호선 갈라지는 곳 지하철 배차간격 큼 // 9호선 들어가는 곳과 아닌 곳 차이 남(고덕그라시움 9호선 역세권..)

<영등포구>

당산생활권

여의도/목동 재개발 이주수요 : 당산/신정/신월

전세가 폭등+가격주춤=>투자!

<관악구>

압도적인 위치 / 경기도에서 못따라옴

오름세 빨리 오지는 않음

<강서구>

일자리+한강+교통

강남접근성 때문에 판교처럼은 될 수는 없을 것

전월세 수요 잘 이용할 수 있으며 안전한 투자 가능할 것

<구로구>

금천구보다 구로구 더 선호 이유 : 신도림 택지지역 보유 / 아파트 더 많음 / 금천구는 언덕 쪽 아파트들 /

구로, 금천구는 광명 신축쪽 많이 인구 뺏김

-수도권에서 역세권이냐, 브랜드, 대단지냐 보다 더 중요한 것은 “택지균질성”

-사람들은 택지를 좋아하므로 비슷한 생활권 헷갈릴땐 택지를 1순위

<<<강북권>>>

<성동구>

-성수 개발되면 너무 좋아질 것_1급지 가격과 비슷 및 선호되는 곳

-계속개발되고 발전할 곳

-아파트균질성 좋아짐

-언덕 있음 but 언덕은 입지결정성에 없음_관악구 편견갖지마라

<광진구>

2급지 중에서 광진구 좀 덜 올랐음_광진학군

조용히 강함_어느순간 올라가있음

기회될 수 있음

<마포구>

어디든 빨리갈 수 있는 교통좋은환경

아현뉴타운 교통 좋음_중심지 옮겨옴

상암은 교통 차이많이나서 선호도 낮아졌음

가격 너무 급등했음, 송파만큼은 입지적으로 될 수 있음

<중구,종로구>

경희군자이_압도적 여기서부터 균질성 좋아짐

<서대문구_가장좋음>

북아현뉴타운(마포구아현뉴타운 바로 위_생활권공유_4급지 중 가장 좋음)

가재울뉴타운은 좀 오래되어가고있어서 북아현뉴타운 훨씬 선호

뉴타운 인근 구축들 가격 주춤할때 들어가는 것 기회

<동대문구>_좋음_개발계속되어지고 교통 굿

청량리뉴타운 / 이문휘경뉴타운

'레미안크레시티'가 '관악구 서울대입구역 이편한세상'보다 2억정도 계속 앞서나가고 있는 흐름 참고

전세잘빠지고 있지만 대량공급 입주시기는 전세 피할것

<성북구>

길음뉴타운_언덕이 아니라면 훨씬 더 선호받았을것

아직 저평가 눈여겨보기

<서울 5급지>

서울 외곽지경우 입지적 특장점이 있다기보다 역세권 또는 연식 좋은 아파트로 단지별 선호도 우선하여 투자

(노원구 중계학군 제외)

(중계학군 학생수 줄고 있어 영향 받고 있음)

@해당지역의 핵심입지요소가 가장중요함!

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[[[1-3강]]]

대장끼리 가격흐름 보면 그지역 싼지 전반적 가격흐름 알수 있음

<과천>

지식정보타운 들어서면서 더오름

그밑에 인덕원.평촌.지정타 더빠르게 도착하는곳 영향 받을것

과천은 1군급

<분당>

학군 평균이 다좋음.

학원가 몰려 있다기보다 곳곳에 있는편

<광명_**가장먼저 알아두어야한 곳중 한 곳>

도시재생_급변하며 신축으로 다바뀌고있음

구축도 신축으로 바뀔수 있는 기대감에 상승장 때 가격이 많이 오름

구축가격 눌려있고, 전세가는 계속 오르는 추세에서, 재건축 이슈로 매매가 확튈수 있는 곳이 광명

신축많아서 신축 매매가 눌려있더라도 전세 수요 많기때문에 전세가가 올라줘서 투자금 회수 빠름

<평촌>

매매가대비 전세가격이 받처주질 않아서 투자하기 어려웠음. 단발성으로 매전가격 붙을때가 있는데, 기회를 위해선 수시로 가격트래킹 체크 필요

평촌학원가 손꼽을 만큼 좋음

<수지>

학원가 및 학군 좋은편

판교 안되고, 분당 안되는사람들 대체지역 수지

<구성남_**기회를 많이줄곳. 점점더 좋아짐>

예전 노후 및 낙후된 이미지

지금은 도시재생으로 개선되었지만

과거 이미지때문에 인식 안좋아서 가격 눌려있음

신축아파트이기 때문에 전세가 올라와줄때 저렴한 가격으로 투자가능

강남 바로 밑이라 위치적으로 너무좋음

송파 하남 맞닿아있는 위례신도시

<하남>

신도시가 4개나 되며 많음

(미사 / 교산 / 감일 / 위례신도시)

9호선. 3호선연장

<구리>

8호선들어오면서 강남접근성 너무좋아짐

4급지부터는 교통 중요

하락장때 교통호재 잘보기

계단식그래프(거래뜨문뜨문)보다, 곡선형이 거래많은 단지이며 더 좋고 선호하는 아파트

***내 투자금으로 나열할 수 있는 아파트가 많은게 진짜 중요함

투자금 4억 있다면 3급지(4영등포/1동작구/4강동구/2중구/3종로구) 먼저봐라_입지구축 저평가된거 있다!!

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[[[1-4강]]]

실거래가보다 싸게 사는것을 목표로 협상~!

<일시적 1가구 2주택전략>

0년 : A주택 매수 = 1주택

1년뒤 : B주택 매수 = 2주택

2년뒤 : A주택 매도(비과세) + C주택매수 = 2주택

3년뒤 : B주택 매도(비과세) + D주택매수 = 2주택

4년뒤 : C주택 매도(비과세) + E주택매수 = 2주택

..…

갈아탈때 하급지 넓은평수 이동 절대금지!!

우선 좋은 2주택을 만든다 목표!!

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[[[1-5강]]]

ㄱ.입지좋은 신축: 전세가율 높은시기가 짧음. 전세가 올라와서 전매가 잠깐 붙다가 바로 대세상승

ㄴ.입지좋은 구축 : 전세가 올라와서 전매가 붙어있다가 최고전세가율에서 대세상승 (투자시간을 줌!) // {상승속도 : 전세가>매매가}

ㄷ. 입지덜좋은 신축 : 매매가와 전세가 비슷한차이를 두고 상승 / 입지좋은곳보다 소액투자기회 먼저 제공

ㄹ. 입지덜좋은 구축 : 오랜기간 최고 전세가율 유지