내집마련 중급반 1주차 수강후기[뚜용뚜용]

너나위님이 무료 챌린지에서 말씀하신 것이 너무 와닿아서 강의를 듣기 시작했다. 나에게 경제, 부동산, 재테크 등에 대해 체계적으로 가르쳐 주는 어른이 없었다. 너나위님을 믿고 나도 너나위님처럼 살며 인생 목표를 이루어 행복하게 살기 위해 어린 나이부터 공부를 하기로 마음먹었다.

현재는 이전보다 집값이 비싼 곳이 당연히 많지만, 이전보다 값싼 지역도 분명히 존재하기 때문에 내집마련을 할 수 있는 시기라는 것을 머리에 새기며, 그러기 위해서 먼저 나의 예산을 알아보고 대출 금액에 대해 알아보기로 하였다. 
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1. 대출과 예산
집값만 예산이 아니다. 매매대금+ 나머지 비용(매매대금의 5%라고 넓게 잡고) + 인테리어 비용 20평 기준 2천만원 이라는 것을 일단 인지하자.

대출상환방식 중 만기 일시상환이 좋지만 은행 입장에서 해줄리가 없다. 그리고 돈은 들어오는건 '최대한 빨리, 나가는 돈은 최대한 늦게'라는것을 꼭 인지하자. 그렇기에 원리금 균등상환이 원금균등상환보다 이득이라는 점을 인지하고 강의에서 나온 그래프 상 초반 삼각형 차이만큼의 금액으로 우리는 더더욱 추가적인 투자에 박차를 가할 수 있다는 점을 인지하자.
변동, 고정 금리형은 뉴스를 보며 파악을 하며 어떤것이 유리한지 확인을 하자.

대출을 위해 LTV, DTI, DSR 용어등이 있는데 DSR이 좀 더 보수적이며, 스트레스 DSR로 더 대출을 힘들게 해놓았다. 그리고 일단 DSR기준 확인 후 담보대출을 한 다음 신용대출로 추가적인 대출을 해야된다.

종잣돈, 세전, 세후 연봉을 계산해보았다.

활용할 수 있는 대출 : 매매가 9억 이하 아파트를 고려하고 있지 않기 때문에 정책대출은 패스하기로 함
마통과 은행대출을 확인필요 농협(3.82), KB국민(3.84), iM뱅크(3.75), 케이뱅크(3.83)

소득으로 감당할 수 있는 대출한도 : 7억 4천

일반대출로 6.5억 대출 + 마통 5천 추가

매매가 한도별 대출가능액 확인 : 14억 1천 구매할 경우(종잣돈 8억1천) LTV 43%
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2. 내게 적합한 집 후보 찾기
내 돈으로 가능한 것 중에서 가장 상위급지를 사면 손해는 안본다는 마인드가 중요하다
14억 실거주 21평 기준 실거주를 한다고 생각했을 때 용산구, 송파구, 성동구, 마포구 등등 찾아보자
네이버부동산을 통해 어떤 식으로 검색을 할 수 있는지 공부할 수 있었음
이후 너나위님의 엑셀 양식으로 내가 관심있는 지역의 단지들을 가능한 모두 정리하는 것을 목표로 하였다.
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3. 거주-보유 분리
실거주와 거주-보유분리 각각 방식으로 살수 있는 집을 찾아보았을 때 더 비싼 집을 살 수 있는 것을 선택한다.
먼저 내 예산으로 살 수 있는 실거주 집은 1, 2번과정을 통해 확인을 해보았다. 
실거주 할 경우에는 대출을 껴서 사지만 거주-보유분리를 할 때는 대출을 사용하지 않는다.
<종잣돈-임대보증금=매전차이>으로 살 수 있는 집을 찾아보자.(이것도 표를 통해 확인해 볼 수 있다.
나는 임대보증금 5천, 월세 100정도 생각하는 중
-> 14억 실거주 할 경우 월 주담대 상환액이 310 이상 들기 때문에 거주-보유 분리를 하는것이 나아보인다

14억 실거주 21평 기준 실거주 : 용산구, 송파구, 성동구, 마포구 등등 확인

24평 매-전 7.5억 종잣돈 : 송파구, 성동구, 광진구, 마포구 확인해볼 것.