"역시 서울이야!" vs "역시 과천이야!"
한때는 비슷한 가격이었던 영등포 당산삼성래미안4차와 과천 래미안 슈르. 시장의 흐름에 따라 사람들의 평가는 엎치락뒤치락합니다. 가격이 오르면 "역시!"라고 환호하고, 떨어지면 외면합니다. 2강의 문을 연 이 사례는 저에게 뼈아픈 질문을 던졌습니다. "당신은 당신이 사려는 아파트의 '진짜 가치'를 알고 있는가?"
단순히 가격만 좇는 투자는 시장의 파도에 휩쓸려 조울증에 시달리게 할 뿐입니다. 지난주, '저평가'의 기준을 배웠다면 이번 2강은 그 기준을 토대로 어떻게 옥석을 가리고, 어떻게 가격을 판단하며, 어떻게 최종 투자를 결정하는지에 대한 실전 기술의 모든 것이었습니다.
PART 1. 임장-임보 연결하기
저에게는 첫 실전반인데 용맘님은 이렇게 말씀하셨습니다:
실전반의 임장은 이전과 완전히 달라야 합니다. '쓰윽 둘러보는 것'이 아니라, 그 지역의 선호 요인과 치명적인 단점을 명확히 '찾아내는' 과정이어야 합니다.
분위기 임장을 통해 단순히 "깨끗하다", "활기차다"에서 그치면 안 됩니다. 상가, 사람, 규모, 연식을 통해 이 동네의 분위기를 만드는 핵심 가치가 무엇인지 파악해야 합니다. 더 중요한 것은, 그 지역이 '가지지 못한 것'까지 정확히 읽어내는 것입니다.
→ 이제 나는 단순히 '위례는 고급스럽다'고 말하는 대신, '송파 접근성이라는 강력한 무기를 가졌지만, 대중교통이라는 치명적 약점을 가졌다'고 분석할 수 있게 됐습니다. 이 프레임워크를 통해 각 생활권의 본질적인 가치와 한계를 파악하고, 비로소 객관적인 선호도 순위를 매길 수 있는 눈을 갖게 된 것 입니다.
- 단지 임장: 수요의 실체를 파악하는 디테일
모든 단지를 다 가는거에만 집착하기보단, 각 단지가 사람들의 '어떤 수요'를 충족시켜주는지 파악하는 것이 핵심입니다.
- 내부: 앞동과 뒷동의 단차, 초등학교와의 거리, 로얄동의 위치를 확인합니다.
- 외부: 단지 밖으로 나왔을 때 보이는 주변 환경과 다른 단지들을 반드시 봐야 합니다. 주변에 신축 공급이 있다면, 내가 보러 온 단지의 20평대와 30평대 중 어느 쪽의 전세 수요를 뺏길지 예측해야 합니다.
3. 시세 지도와 그룹핑: 용맘 튜터님께서 강조하신 시세지도와 그룹핑은 그 지역 내의 가격 서열과 흐름을 파악할 수 있습니다.
- Tip 1: 신축일 경우 59, 84타입 사이에 끼인 '비주류 평수'는 가격이 눌려있는 경우가 많으니 반드시 포함시키세요.
Tip 2: 전고점 대비 하락률을 함께 기입하면, 어떤 단지가 먼저 움직이고 어떤 단지가 후발주자인지 가격 흐름의 순서를 파악할 수 있습니다.
PART 2. 비교 평가의 기술: 절대적 기준이 사라진 시장에서 살아남는 법
전고점을 돌파하는 단지들이 속출하는 지금, "전고점 대비 하락률"이라는 절대적 기준은 힘을 잃고 있습니다. 철저한 '비교 평가를 통해서만 현재 가격이 싼지 비싼지를 판단하는 법을 용맘 튜터님께서 지역 내 비교 평가와 지역 간 비교 평 하는 법을 알려주셨습니다.
특히 지역 간 비교 평가가 와닿았는데, 내 투자금으로 갈 수 있는 모든 지역의 후보 단지들을 비교하며 최고의 선택지를 찾아내는 방법 입니다.
- Step 1: 지역별 위상 정리: 각 지역 내에서 생활권별로 상급지부터 하급지까지 서열을 매깁니다. (예: 동작구 - 흑석>대방>상도>신대방)
- Step 2: 밴드(Band) 설정: 비슷한 위상의 생활권끼리 밴드로 묶습니다.
- Step 3: 밴드 내 비교: 같은 밴드에 속한, 비슷한 가격대의 단지들을 가져와 비교 평가를 시작합니다.
- (예시) 선사현대(강동) vs 신동아리버파크(동작)
- 땅의 가치(교통): 3대 업무지구 접근성이 더 좋은 신동아리버파크 우위.
- 호재: 주변 개발(노량진 뉴타운)보다 아파트 자체가 바뀌는 리모델링(선사현대)의 파급력이 훨씬 큼.
- 가격: 신동아리버파크는 최근 급등하여 전고점을 돌파했지만, 선사현대는 아직 전고점 아래.
- 최종 결론: 땅의 가치는 신동아가 약간 우위지만, 리모델링 호재와 가격 메리트를 고려할 때 선사현대가 더 나은 선택일 수 있습니다.
- (예시) 선사현대(강동) vs 신동아리버파크(동작)
나에게 대입할 점:
규제로 인해 모두가 몸을 사리는 지금, 시장은 적극적인 매수자에게 반응합니다. "깎아주세요"가 아닌, "이 정도 가격이면 계약하겠습니다. 대신 더 좋은 동, 더 좋은 층으로 찾아주세요''라고 제안할 수 있는 디테일. 매도인의 마지노선을 건드릴 수 있는 진심 어린 소통. 이것이 바로 지금 시장에서 승리하는 투자자의 모습입니다.
이번 2강은 결국 한 문장으로 요약됩니다. "내가 투자할 단지의 가치를 명확히 알고, 비교를 통해 가격의 적정성을 판단하며, 나의 목표에 맞는 최선의 결론을 내려라." 이 원칙을 체화하기 위해 이번 달, 임장지에서 나만의 '복기할 단지'를 정해 꾸준히 추적하고 분석해봐야겠습니다.
용용맘맘맘님은 참 따뜻한 분이라는게 이번 강의를 들으며 느껴 졌습니다. 모두 각자의 고충과 고민이 있습니다. 나만 힘들다가 아니라 모두가 힘들다. 그러니 나 스스로의 벽과 한계를 무너뜨리며 한발짝 앞으로 나아보자는 생각으로 이번 실전반에 임해야겠습니다. 화이팅!
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