안녕하세요!
아낌없이 주는 투자자로 성장하고 싶은 원쏘울입니다 :)
요즘과 같은 규제의 시장속에서도 기회를 찾기 위하여,
오늘도 현장을 다니는 월부의 모든 투자자분들을 응원합니다!
그 와중에서도 투자를 목전에 두고 계신 분들께,
조금 더 실전투자에 밀접하게 도움이 되었으면 좋겠다는 생각으로
매물트레킹이란 양식을 작성해보도록 하였습니다.
1. 시세트레킹(앞마당 단지들의 가격흐름 추적)
우리는 1달 동안 지역을 알아가면서 투자 후보대상지인 앞마당을 넓혀갑니다.
이렇게 1달 동안 만들어낸 앞마당에서 좋은 투자기회가 왔을 때 투자하기 위하여,
내가 투자후보로 뽑은 유의미한 단지들의 시세를 트레킹하며 관찰합니다.
(낚시대를 펼쳐놓고 찌가 움직이기를 기다리는 낚시꾼과 비슷한 월부의 투자꾼들♡)
단지들의 시세를 트레킹하면서, 투자에 유의미한 지역은 전수조사를 하고
실제 내가 투자가 가능하다면, 투자 우선순위 단지들을 뽑아두고
해당 단지에 나와있는 매물을 전부조사하면서 투자를 검토합니다.
2. 매물트레킹(투자대상 단지들의 매물 가격흐름 추적)
매물트레킹은 시세트레킹으로 시장을 넓게 보고 있는 단계에서
한 단계 더 들어가서 내가 투자로 검토하고 있는 단지들의 상황을
한 단계 더 세밀하게 흐름을 추적하기 위함입니다.
(시장의 물살을 좀 더 마이크로한 툴로 느껴보기 위함입니다.)
단지의 동일평형 구조를 기준으로 동, 층, 향을 적습니다.
=> 네이버 부동산을 보면서 매물을 정리하고 난 뒤, 전임을 통해 호수를 알게 되면 같이 적어줍니다.
(해당 매물이 사이드인지 안쪽에 있는 집인지 가늠해 볼 수 있습니다)
2. 매물의 호가를 날짜별로 트레킹하여 적습니다.
=> 매매협의가: 매물을 보고 협상에 들어간 매물의 경우 협의가를 제일 앞에 적어줍니다.
(협상가를 기준으로 매도인이 가격을 올리는지 낮추는지를 가늠해보며, 협상전략을 구상해 나갑니다.)
=> 매물을 트레킹하면서 광고가 내려간 매물이 있다면, 꼭 전임을 통해 상황을 확인합니다.
“사장님, 101동 1303호 광고 내렸던데 팔린건가요~?”
A: 아니요~, 집주인분들 급할 거 없다고 거둬들였어요~
B: 네~ 팔렸네요 / 앗! 그 매물 얼마에 팔렸나요?! / 200정도만 깎여서 팔렸어~ 그러게 천만원은 안깎인다니까~
3. 매물의 광고상태의 변화가 있다면 비고란에 적습니다.
=> 현재 시장상황에서 단지내의 해당 동층과 수리상태에 따른 매물이 거래되는 가격의 수준을 파악하고,
해당 매물을 매수한 매수자의 해당 매물을 매수한 이유도 파악해보며, 단지의 동층별 선호도를 다시금 파악해봅니다.
이렇게 단지별로 하나의 탭으로 만들어서
투자후보 단지들의 매물을 한판에 올려놓고 비교하교 검토하면서
투자우선순위 매물을 선정하고, 새롭게 튀어나오는 급매를 파악할 수 있다고 생각합니다.
3. 투자검토 매물 한판에 올려서 보기(매일 1등 뽑기)
매물트레킹을 통해서 투자 우선순위인 매물들을 뽑아보았다면,
마지막으로 지도에 올려보면서 다시 한번 내가 뽑은 매물이 단지내에서
나의 조건과 상황속에서 최적의 매물인지를 다시 한번 가늠해보고,
그날의 최종1등을 뽑아봅니다.
이렇게 뽑은 1등을 나에게 더 유리한 상황으로 네고를 요청해두고,
다음 후보단지에서 최적의 매물들을 찾아내서 또 협상을 요청해두는 방법으로
나의 협상카드를 늘리는 방법이 나에게 유리한 협상을 이끌어 낼 수 있기 때문입니다.
부동산투자는 주식 투자와는 다르게 개별 매물마다 수많은 사연이 담겨있고,
같은 단지와 같은 동 같은 층에서도 가격이 천차만별일 수 있습니다.
그래서 무엇보다 내가 투자할 대상 그 하나의 매물을 얼마나 잘 찾는지가 매우 중요합니다.
이 글이 현재 투자를 목전에 두신 분들께, 최선의 노력과 투자의 확신을 드릴 수 있는데
조금이나마 도움이 될 수 있는 방법이기를 바라는 마음입니다.
감사합니다 :)
매물트래킹 양식(원쏘울).xlsx
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