[서투기27기 일단 7ㅏ서 우리가 4버리조! 웅덩이에하마] 2주차 강의 후기

항상 더 성장하고 싶은 투자자 웅덩이에하마 입니다.

닉네임 수식이 항상 바뀌네요.. ㅎㅎ 제 기분도 그렇습니다. 

양파링님 강의는 항상 너무 많은 인사이트를 많이 주시기 때문에 배속 안 올리고 듣는 편인데,

이번에도 너무 좋아서 꼭꼭 귀에 눌러담아 듣게 되었습니다. 

서울 및 수도권 아파트 시장 현황 분석

 ✅ 2025년 현재 서울 시장은 선호 지역을 중심으로 가격이 급등하는 반면, 서울의 5급지 등 일부 지역은 여전히 조용한 모습을 보이고 있습니다 반면 수도권은 경기 핵심지를 중심으로 가격이 전고점 가까이 회복하는 양상입니다

 ✅ 구체적인 사례로 서울 구로구 오류동의 한 아파트는 2025년 1월부터 8월까지 매매가 상승하였으나, 전세가는 4.62% 상승했습니다. 반면 서울 성동구 행당동의 아파트는 같은 기간 동안 매매가 +26.21%, 전세가 +4.55%의 상승률을 기록했습니다. 이는 서울 내에서도 지역별로 시장 회복 속도에 큰 차이가 있음을 보여줍니다.

💡 뉴스기사, 언론에서 서울 아파트값 상승했다. 이미 날라갔다 이야기해도 아직 서울 좋은 입지가 상승한 것이지 중하급지 이상은 오르지 않았다. 아직 투자 기회를 주고 있으니 앞마당을 넓히며 내가 투자할 수 있는 곳을 만들어 가야겠다

서울과 경기도 투자 비교

✅  2018년 비슷한 투자금(서울 구로구 개봉동 0.4억, 용인 수지구 풍덕천동 0.5억)으로 아파트에 투자했을 경우 비교했을 때  2025년 1월 기준으로 서울 아파트는 6.9억으로 3.9억의 수익을, 경기도 아파트는 7.5억으로 4.5억의 수익을 얻어 경기도 아파트의 수익률이 더 높았습니다. 

💡 이 사례를 통해 서울 vs 경기도 이분법 탈피하고 절대적 지역보다 투자금 대비 가치 중시해야한다는 점을 배울 수 있었습니다.  단순히 서울이라는 이유만으로 투자하는 것보다 경기도라도 상승 여력이 있는 핵심지를 파악하는 것이 중요하다는 것을 알 수 있다

6.27 대출규제 대응

✅ 지방까지 확대된 소유권 이전 조건부 전세대출 금지,  전세대출 보증비율 90%→80% 강화 등 점점 투자환경이 어려워지고 있지만 이 때를 기회를 알고 더 적극적으로 할 수 있는 방법을 찾아야 한다

💡 우리가 대응할 수 있는 방법 

1. 매도인이 임차인으로 전환 (주인전세)
2. 전세가 맞춰진 물건 승계
3. 월세 만기 매물 매수
4. 새로운 임차인 구하기
5. 실거주 후 전세 임대 등

💡 이번 강의를 통해 나라는 투자자가 얻을 수 있는 인사이트

1. '서울'이라는 이름표에 맹목적으로 투자하지 마라:  투자 결정 시 '서울'이라는 지역 자체보다 해당 지역의 입지, 상승 잠재력 등 본질적인 가치를 더 중요하게 고려해야 함을 시사합니다.

    

2. 전세가율 및 전세가 회복에 주목하라: 전세가가 매매가보다 빠르게 회복하면서 일시적으로 투자금이 감소하는 기회로 이어질 수 있음을 알고 내가 투자 가능한 생활권은 지속적으로 트래킹하자!

    

3. 지역별, 단지별로 다른 시장 회복 속도를 이해하라:  같은 시기에도 어떤 지역은 이미 전고점을 돌파하고, 어떤 지역은 회복 단계에 머무르며, 또 다른 지역은 여전히 저점 수준에 있는 현상을 보여준다. 이는 시장이 단일하게 움직이는 것이 아니라 지역과 단지별로 다른 사이클을 가지고 있음을 의미하며, 투자자는 이를 파악하여 최적의 타이밍을 찾아야 한다 > 그래서 나는 지방투자? 서울투자? 빠르게 방향성을 잡자

    

4. 내 자산에 맞는 앞마당 회복 단계를 정확히 진단하라: 투자하려는 아파트가 시장의 어떤 단계(전고점 돌파, 회복, 저점 등)에 있는지 객관적인 데이터를 통해 파악하고 내 자신의 투자금과 목표에 맞는 전략을 세워보자 

• 꼭 해야할 점 : 내 앞마당까지 투자 우선 순위를 정하고 꼭 매코 넣자!!