[서울투자기초반 27기 2대로라면 6개월 뒤엔 실전투자자 이젠열심히] 2주차 양파링님 강의 - 6.27은 기회가 될 수 있다.

인상깊었던 점

1. 대규모 연속된 공급이 끼치는 영향.
   대규모 단지의 연속된 공급은 우리에게 투자 기회를 준다.
   1) 신축 단지 : 입주 직전, 잔금을 치루지 못 하게 되는 급매 매물
   2) 2년차 단지 : 입주 단지와 2년차 재계약 시기가 맞물리게 되면서 매물 경쟁으로 인해 매매가가 눌린다.
   3) 기축 단지 : 선호도가 상대적으로 떨어지는 기축 단지들의 가격이 눌린다.
   => 많은 공급으로 인해 매매 가격이 눌린다 + 전세 가격도 그만큼 낮게 책정이 된다.
   => 저렴한 매매가로 구매하기 좋은 기회 B 전세가도 여전히 낮기 때문에 투자금은 많이 들 수 있다.
   => 전세가 정리 되기 전 미리 앞마당으로 만들고, 전세가 소화 될 시점의 매물의 양과 전세 가격을 트래킹하다보면 매매가보다 전세가가 더 올라 절대적 매매가는 눌려 있지만 투자금이 줄어든 좋은 기회가 올 수 있다.(단, 갭이 줄어드는 시기는 오래 지속되지 않는다. 전세소화 후 한두달이면 매매가는 이미 상승)

    

2. 우선 순위 선정의 의미
   우선 순위는 지금 당장 구매할 단지를 뽑는 것 X
   해당 지역에 기회가 왔을 때 가장 먼저 달려가야할 단지들을 미리 뽑는 것
   => 내 앞마당에 당장 투자할 수 없는 단지들만 있더라도 투자금 금액대를 살짝 높여 우선 순위를 정하는 것은 의미가 있다!

    

3. A지역 생활권별 특징, 우선순위 구분
   한번도 직접 가보지 않아 단순히 서울과 인접하고 공급이 많은 지역으로만 알고 있었지만.
   이번 강의를 통해 A지역의 생활권별 특징과 우선순위를 구분할 수 있었다.
   결국 이 생활권에서 가장 중요한건. 강남(서울)과의 위치, 역과의 접근성이었고. 이후 연식과 주변 인프라가 가격을 결정하는데 영향을 끼친다는 것을 알 수 있었다.
   + 연식 분위 지도(A 지역의 개발 과정)로 해당 지역의 분위기를 대략적으로 파악하는 것도 재미있었다.

    

4. 가치 선호도는 단순하게
   단지의 우선순위 비교가 가장 어려웠는데 그 이유가 여러가지 요소를 한번에 보며 비교하려 했기 때문이었던 것 같았다. 하지만 양파링님께서는 투자를 오래하면 할 수록 가치 비교 시 단순하게 비교하는 게 가장 효과적이라고 하셨다.
   => 결국 수도권에서 단지 우선 순위는 1순위 위치(교통접근성) 2순위 단지의 컨디션이다.
   => 위치,교통접근성은 수치화 되어 객관적인 지표가 있지만 단지의 컨디션은 주관이 섞여야 한다고 하셨다.
   => 단지의 컨디션은 투자자가 아닌 수요자의 시선에서 바라보기(다른 앞마당에서 선호했던 단지들을 떠올리며 그것과 닮은 단지가 있는지 비교하며 임장을 하면 선호도 있는 단지를 찾는 것이 수월하다.)

    

5. 다른 앞마당과 비교하는 법.
   A지역의 외곽에 위치한 A'단지는 지도상으로 보았을 때 A의 외곽에 위치해 있고 핵심 노선과 거리가 먼 구축이기 때문에 투자하기 어려울 것이란 생각이 든다. 하지만 A'단지의 투자 가치는 A지역만 보고서는 명확히 알 수 없다.
   특정 단지의 투자 가치를 제대로 알기 위해선 다른 지역의 단지와 비교해야 한다.
   다른 앞마당의 단지와 비교하는 법 = 구축인 경우 전고점의 수준으로 분류한다
   => A'단지와 비슷한 가격 흐름을 보이는 B지역의 B'단지가 있다.
   => B지역에서 B'단지를 보았을 때 투자 범위에 넣어도 될 것 같다는 생각이 들었으면 A'단지도 투자해도 괜찮은 단지라고 할 수 있다.
   -질문 1) : A지역의 꼴등 생활권 단지와 B지역의 중간 생활권 단지가 비슷한 가격 흐름을 보이고 있고 B지역의 단지는 투자해도 괜찮다고 생각이 든다. 그러면 A지역의 단지도 투자해도 괜찮은 것일까?
   → 지역 내 단지의 우선순위도 중요하다고 생각하는데 꼴등 생활권의 것은 최대한 후순위로 보는 것이 좋을 것 같다는 생각이 든다.
   → 강의의 A'단지는 비록 끝자락에 있지만 그래도 후순위 생활권이 아닌 1순위 생활권의 끝자락에 있기 때문에 투자 범위에 들어갈 수 있다고 생각해야하나?

    

6. 6.27대책 이후 전세입자 계약 하는 방법
   가장 인상깊었던 내용이다. 전세마스터 양파링님 답게 이해하기 쉽게 설명을 해주셨다.
   결국 조건부 전세 대출의 핵심은 ‘전세 계약 시점’과 ‘대출 승인 시점’, ‘대출 검증 기간 시점’까지 집주인이 같아야 하는 것이다.
   1번째. 매도인과 나의 매매 계약
   2번째. 매도인과 전세입자의 전세 계약 및 1차 중도금
   3번째. 매도인과 전세입자의 잔금과 2차 중도금
   4번째. 대출 검증기간 만료일 이후 매도인과의 잔금 & 명의 이전

   조건부 전세대출 제한을 우회 할 수 있다는 말을 들었을 때는 별거 아니라 생각했으나 과정을 뜯어보니 생각보다 쉽지 않아보인다.
   => 주인전세 or 세낀 매물을 매수하는 것이 가장 간단하지만 이런 경우 전세금을 상대적으로 낮게 받아야할 것 같아서 투자금이 많이 들 수 있다는 단점이 있을 것 같다.
   => 하지만 이런 복잡한 과정 덕분에 많은 경쟁자들이 떨어져 나갈 것이고, 이 어려움을 극복한다면 나에겐 큰 기회가 될 수 있다.
   => 일잘러 부사님 and 협조적 매도인을 만나는 것이 중요 => 그러기 위해 적극적 전임, 매임을 하자!
   -질문 2) 위의 방법을 사용하게 되면 잔금일자를 굉장히 넉넉하게 잡아야하는데 매도인이 갈아타기를 하려는 경우 2주택자로 머무는 기간이 너무 길어서 저런 방법을 꺼리지 않을까?? - 2주택자가 되는건 큰 문제가 없으려나??
   -질문 3) 위의 방법을 사용하는 도중 전세입자의 대출이 승인되지 않았을 때(집주인 명의 문제가 아닌 전세입자의 잘못으로)는 어떻게 대처를 해야하지? - 잔금일을 더 뒤로 미뤄달라고 할 수 있나??

-질문 4) 임장보고서에서 A 지역의 개발 흐름을 작성한 것이 있는데, 어디부터 발전이 된건지 정확히 알기 위해선 어떤 곳에서 정보를 검색해야 하는건지 모르겠다.

적용하고 싶은 점.

1. 무의미한 앞마당은 없다
   지금 당장 투자금 범위에 들어오지 않더라도 살짝 더 높은 단지들 사이에서 가치를 비교하며 우선순위를 만들어 놓자. 추후 만들 앞마당의 단지와 비교할 수 있게 준비를 한다는 마음가짐으로 당장 보고 있는 앞마당에 집중하자.
2. 단순하게 비교하자.
   너무 복잡하게 생각하면서 단지 가치 분석을 미루지 말고 일단 단순하게 비교하면서 최대한 많이 단지를 비교해보는 경험을 쌓자.
3. 어려움은 나에게 기회가 된다.
   6.27규제 이후 전세 맞추기가 어려울 것 같다는 생각에 의욕이 나지 않았지만 이건 다른 사람들도 마찬가지이다. 오히려 장애물이 생긴 상황에서 내가 그 것을 뛰어 넘으면 앞서 나갈 수 있다. 긍정적으로 생각하자.