안녕하세요,
기복없이 꾸준한 투자자가 되고 싶은 떠라링입니다 :)
한 달 동안 하나의 지역을 임장하면서
선명한 앞마당을 만들고
투자로 이어지기 위해 가장 중요한 단계는
매물임장이라고 생각합니다
매물임장이 익숙하지 않거나
투자로 이어지는 매물임장이
궁금하신 분들을 위해
제가 하는 방법을 공유드리려 합니다:)
오늘은 매물임장을 하기 전
준비 단계에 해당하는 것들을
말씀드릴게요
1. 매물임장 할 단지 선정하기
TOP3 혹은 투자 단지를 잘 고르기 위해서는
어떤 매물들을 볼 것이냐도 중요해요
사실 저도 예전에
저평가 단지에 대한 파악이 안된 상태에서
'주말에 매임해야 하니까 아무 단지나 예약하자!'
하고 매임을 한 적도 있었습니다 ㅠㅠ
그러다 보니 실제 투자할 수 없거나
가격이 저렴하지 않은 단지만 보고
바로 옆 진짜 저렴했던 단지들은
매임조차 안 한 적도 있었는데요
너무 아쉽더라구요...
그래서 이제는 매임가기 전,
시세그룹핑과 시세지도를 꼭 그립니다
시세그룹핑을 그린 다음,
가격대비 저렴한 단지들을 추립니다
그 단지들을 모아 평형별로
'매임 우선 단지 표'를 작성합니다
(20평대+낀평형, 30평대로 나누어
이 장표를 임장보고서에도 넣습니다)
예를 들어,
가장 좋은 생활권의 준신축 bb 단지와
차순위 생활권인 B 생활권의
연식도 더 오래된 cc단지랑
매매가가 비슷하면
'bb단지를 꼭 봐야겠다'
'근데 dd단지랑 cc단지를 비교해보면
cc 단지도 저렴한 것 같으니
cc 단지도 매임을 하자'
이런 식으로
매임할 단지를 정하는 거죠
그 후 전화로 예약을 진행합니다
2. 매물 예약하기(전임)
매물 임장을 위한 전임을 하기 전에는
예약할 단지들의 가격을 보고 전화합니다
[A단지]
1. 최저 호가
- 59) @.@억/#.#억/투자금 00억
- 84) %.%억/*.*억/투자금 00억
2. 최근 거래
- 59) @.@억/#.#억/투자금 00억
- 84) %.%억/*.*억/투자금 00억
3. 전고점
- 59) @.@억/#.#억/투자금 00억
- 84) %.%억/*.*억/투자금 00억
최근 거래가 많았는지도 살펴보고
유난히 저렴하거나 비싸게 거래된 건
어떤 거래였는지도 여쭤봅니다
또한 예약하려는 단지가
전세낀 매물이라면
현재 보증금, 계약갱신권 사용 여부,
임대차 만료기간을 꼭 여쭤보고
주인 거주 중인 집이라면
언제부터 내놓으신 건지
이사가시는 날짜가 정해진 건지
(잔금일 고정된 건지)
공실이라면
언제부터 공실이 된 건지
여쭤봅니다
그래야 매수한다면
어떤 협상 전략을 세울지
(주인 전세, 계약 연장, 가격 협상 등)
대략적인 각이 나오더라구요
근데.. 너무 뭐가 많다구요?
복잡하다면 매물 예정 단지의
호가/최근 거래/전고점만이라도
보시고 전화하시면 좋을 것 같아요
진짜 투자할 사람이라면
투자하려는 단지의 가격은 어떤지
거래가 활발하게 이루어지는지
얼마까지 올라갔던 단지인지
알고 있겠죠?
3. 매임 전날/부동산 들어가기 전
저는 매물임장 전날
단지 가격을 카카오톡에
미리 보내놓습니다
[A단지]
1. 최저 호가
- 59) @.@억/#.#억/투자금 00억
- 84) %.%억/*.*억/투자금 00억
2. 최근 거래
- 59) @.@억/#.#억/투자금 00억
- 84) %.%억/*.*억/투자금 00억
3. 전고점
- 59) @.@억/#.#억/투자금 00억
- 84) %.%억/*.*억/투자금 00억
이 때 다시 한 번 가격 감을 익히며
"여기가 비교적 싸구나"
"A 단지랑 B 단지 매매가가 비슷하네?"
"A단지 20평대와 30평대 투자금이 비슷하네?"
단지들끼리 비교도 해보고
궁금증을 정리하며
다음날 부사님께 여쭤볼 것을
미리 생각해볼 수 있어요
그리고 매물임장 시,
부동산 문을 열기 전에
또 한 번 가격과 질문할 것들을 읽고
부동산에 들어갑니다
(가격에 미친 자...)
그러면 보다 자연스럽게
소장님과 대화가 가능해지더라구요
"소장님, 제 투자금이 0억 정도라
당연히 20평대만 여쭤봤었는데
30평대도 엊그제 보니까
투자금이 비슷하더라구요
혹시 30평대 그 집도 볼 수 있어요?"
하며 놓쳤던 평형의 단지를 여쭤볼 수도 있고
"B단지도 지금 가격 비슷하고 투자금도 비슷해서
고민이 되더라구요.. 소장님 생각은 어떠세요?"
이렇게 여쭤보면 소장님들께서
각 단지들의 단점을 알려주시기도 하거든요
(반대편 단지 부동산에도 가봐야겠죠?)
여기까지 알찬 매물임장을 하기 위해
미리 준비할 것들을 살펴보았습니다
1. 매물임장 단지 제대로 추리기
2. 호가/최근/전고점 파악하기
다음 편에는
매물 임장을 할 땐 어떤 것들을 보고
어떤 것들을 파악해야 하는지
좀 더 자세하게 살펴보겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
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