[돈독모] 부자는 왜 더 부자가 되는가 + 독서후기 [빅토리아이]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

부자는 왜 더 부자가 되는가

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

아인슈타인 구절 ? 추가.

부자는 작은 그림에만 집중하지않는다. 

:큰그림을  보고 금융마인드를 확장해야한다는것. 경제,공급,세금,대출 등에 대한 지식을 쌓고 경험하면 생길수있고 제일 필요한것.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

 부자가 세금을 많이 낸다고 생각했지만. 금융교육을 제대로 받지않은 이웃집부자들이나 B나 S 에 위치한 봉급자와 전문직이 더 세금을 많이 낸다는점이었다. 

확실히 세금강의를 듣고 이것에 신경쓰면, 아낄수있는 세금이 생기는것같다. 매수,매도 계약서를 쓸경우에도 부동산이 면세사업자인지 과세사업자인지에 따라 중개수수료 부가세 10프로를 안 낼 수 있는데, 이번에 매도하면서 면세 사업자인지 여쭤보고 모르고 낼뻔한 부가세를 깎을수있었다. 

그리고 이제 경제성장률은 높아지기엔 한계가 있고 소극적 투자자보다는 적극적 투자자가 되어야 한다는 점이다. 시대가 변했다. 봉급자는 점점 월급인상률이 줄어들고 단순노동직은 로봇이, 전문직은 AI가 대체할 것으로 보여 내가 이러한 환경에서 어떻게 내자산을 불리고 현재보다 미래에 노후대비를 하며 살수있을지도 고민해야겠다. 그래서 중요한건 독서를 꾸준히 하고 지속적으로 새로운걸 배우는 것이겠다.

특히 이전보다 대출규제 등이 점점 진화하면서 투자해야 할 때 여러가지 고려할게 많아졌는데, 수도권 갈아타기에서 세낀 물건을 찾고 매임하고 부동산 사장님들과 소통하는게 중요한것같다. 물론 제일 필요한건 비교평가 후 투자금 대비 가치 높은걸 해야하지만 임신준비 중이라 많이 걷는것은 자제하고 스트레스관리해야  하니 마음에 제약이 생긴 상태다. 그래서 무리는 하지말고 시세 조사하며 꾸준히 매임 다니는 건 하는것이 지금의 나에게 필요한 것 같다. 
추가) 부채를 활용하여 자산을 사는 것 그리고 임대수익으로 그 부채를 갚는 시스템을 이해하기를 강조하였다. 미국은 전세가 없고 월세만 있어서 이런 시스템을 적용하는 것 같지만, 우리나라는 전세가 있고 부채를 활용하여 주담대를 받아서 다른 부동산을 사는 건 리스크가 크기 때문에 이를 전적으로 활용하기는 문제가 많을 것 같다.

그렇지만 이러한 투자방식을 이해하는 것은 필요한 것 같다. 모르고 있는 것과 알고 안 쓰는 건 다르고 나중에 활용할 가능성도 있을 것 같다.

아래 글은 챗GTP를 활용해서 정리한 것.

📘 기요사키 책 속 사례 (미국식 “좋은 부채” 활용)

• 은행대출: 은행에서 돈을 빌려 부동산 구입
• 자기자본: 적은 돈만 넣고(보통 다운페이 20~30%)
• 임대수익: 월세(렌트)에서 발생하는 현금흐름
• 원리금 상환: 임대료로 대출 원리금을 갚고, 잉여 현금흐름은 투자자에게 남음
• 결과: 시간이 갈수록 대출은 줄고, 부동산은 본인 소유로 남으며, 시세차익 + 임대수익을 동시에 얻음

➡️ 핵심: OPM(Other People’s Money) = 남의 돈(은행 돈 + 세입자의 월세)으로 자산을 키움.

🇰🇷 한국 전세 레버리지 (갭투자 방식)

• 은행대출: 필요시 일부 대출 활용
• 자기자본: 집값에서 전세보증금을 뺀 차액(갭)만 투자
• 전세보증금: 세입자가 집주인에게 맡기는 목돈 → 사실상 집주인 입장에서는 무이자 대출과 같은 효과
• 현금흐름: 월세가 아니라 보증금이 들어오기 때문에, 매달 현금흐름은 거의 없음
• 원리금 상환: 전세보증금이 사실상 대출금처럼 집값 일부를 메꿔줌
• 결과: 시간이 지나 집값이 오르면, 투자자는 소액(갭) 투자로 큰 시세차익을 얻음

➡️ 핵심: 세입자의 보증금을 레버리지 삼아 자산을 확보 → 한국 특유의 제도.

🔑 차이점 정리

👉 정리하면,

• 기요사키 방식은 “현금흐름 중심” (Cash Flow Investing)
• 한국 전세 레버리지는 “시세차익 중심” (Capital Gain Investing)

즉, 기요사키가 강조하는 **‘부자가 더 부자가 되는 원리’**는 현금흐름이 쌓이는 구조인데, 한국 갭투자는 현금흐름이 약해서 가격 상승장일 때만 강력한 레버리지 효과가 있는 구조예요.

한국에서 기요사키식 “현금흐름 투자”로 가려면 월세전환이나 상가·꼬마빌딩 같은 임대수익형 자산으로 시도해야 하고, 단순 전세 레버리지는 “가격 싸이클”을 잘 타야 해요.

1️⃣ 수도권 갭투자 (전세 레버리지)

구조

• 세입자의 전세보증금으로 집을 사두고, 본인은 소액(갭)만 투자.
• 수익은 **집값 상승(시세차익)**에서 대부분 발생.

장점

• ✅ 소액으로 레버리지 효과 큼 → 1억으로도 5~6억대 아파트 매수 가능.
• ✅ 상승장에서는 시세차익이 크고, 수익률이 단기간에 폭발적일 수 있음.
• ✅ 실거주 전환, 갈아타기 용도로도 활용 가능.

단점

• ❌ 현금흐름 없음 → 보유 기간 중 수익이 안 들어옴. 오히려 세금·관리비 부담.
• ❌ 하락장 위험 → 집값이 떨어지면 보증금 반환 리스크 + 시세 손실 동반.
• ❌ 전세가율 낮아짐 → 전세가격이 매매를 못 따라갈 때 갭이 커져서 진입 장벽 상승.

현재(2025)

• 금리 고착화 + 전세가율 하락세 ??→ 전세가율 하락세는 뭘 기준으로 하는 거지? 

  갭투자는 “안전마진 확보”가 중요.

• 단기 시세차익 노리기보단 저평가 단지 + 호재 지역 선별 필요.

2️⃣ 월세형 투자 (현금흐름 중심)

구조

• 다세대, 빌라, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 월세 임대수익이 발생하는 자산 투자.
• 수익은 임대료(현금흐름) + 시세차익(부수적).

장점

• ✅ 안정적 현금흐름 → 매달 월세 들어옴, 생활비/이자 상환 가능.
• ✅ 집값 하락기에도 월세가 방어막 역할.
• ✅ 레버리지(대출)를 쓰면 임대료로 이자를 일부 커버 가능 → 기요사키식 투자에 가까움.

단점

• ❌ 초기 자기자본이 많이 들어감 (보통 전세보다 월세가 보증금 적음).
• ❌ 관리 번거로움 (세입자 관리, 공실 리스크).
• ❌ 수도권 아파트 대비 시세차익 기대치는 작음.

현재(2025)

• 금리가 높아 대출이자 압박은 여전히 크지만, 월세 수요는 꾸준히 증가 → 특히 수도권 역세권·1~2인 가구 밀집 지역은 안정적.
• 꼬마빌딩보다는 소형 아파트 월세 전환, 오피스텔, 신축 소형빌라 등으로 접근하는 투자자 많음.

3️⃣ 비교 요약

👉 한마디로 정리하면,

• 갭투자는 “가격 상승 싸이클을 잘 탈 때” 유리 (타이밍 싸움)
• 월세형 투자는 “꾸준한 현금흐름”으로 불안정한 장세에서도 버틸 힘이 됨

✅ 나에게 적용할 점

세금, 대출 공부. 

세입자 전세금 반환을 위해 신용대출 낮은이율로 잘받기. 

갈아타기를 위해 주택담보대출 상담도 해보기.