[실전임장클래스 여행자 뉼] 한가이보이 멘토님과 함께한 임장!!

안녕하세요. 여행자 뉼이라고 합니다.

이번 첨 개강한 실전임장클래스! 이미 많은 분들이 너무나 훌륭한 후기들을 남겨주셨지만,

부족하나마 배우고 느꼈던 점을 후기로 남겨봅니다

1. 수강 계기

   처음 수강은 약간의 불순한(?) 계기와 임장을 하며 느꼈던 어려움들을 해결할 수 있겠다는 희망이었습니다.

   7월 지투기 일정을 소화하고 나니 8월은 강의를 쉬어야 하나 고민하고 있던 중 8월에 임장클래스가 개강한다는 소식을 듣게 되었습니다.

   하루만 임장을 나가고 특강만 들으면 된다는 상대적으로 가벼운 부담감, 평소 임장할 때 어딜 봐야할지 몰라 시간만 버리고 있는 것 같은 느낌에 선뜻 발이 나서지 않게 되는 어려움을 해결할 수 있다는 희망, 그리고 무엇보다도 튜터님과 함께 소수로 실제 경험을 현장에서 전달받을 수 있다는 것이 너무나 매력적으로 느껴져 수강을 결심하게 되었고, 

   수강 신청 당일 너무 운좋게도 광클과 원하는 날짜 지정에 성공할 수 있었습니다.
    

2. 실전임장 전

   3일 전 튜터님이 포함된 단톡방이 개설되었고 한가해보이 멘토님과 함께한다는 것을 알고 정말 놀랐습니다.

   (알고보니 이 임장클래스를 개설하신 분이 보이 멘토님이라고 합니다..!!) 

   단톡방에서 부천 임장코스와 그날의 일정에 대하여 브리핑 해주신 덕분에 잘 준비할 수 있었습니다

    

3. 임장 당일

   지속된 폭염, 그리고 갑작스럽게 전날부터 쏟아진 폭우, 임장 당일 오전까지 비소식이 예보되어 걱정이 많았습니다.다행히도 우리 조에 날씨요정님이 있으셨는지 아침에는 비가 쏟아졌지만 우리가 만나기 시작한 시간부터는 큰비가 내리지 않고 오히려 해가 너무 세지 않아 임장하기에 좋았던 날이었던 것 같아요.

   이렇게 비가 오는 날엔 어떻게 대비를 하셨냐는 질문에 멘토님께서는 “그냥 다 젖어요^^” 라는 현답을 내려주셨습니다. (여러가지 해보셨는데 불편했고 대신 여분 양말을 챙기셔서 갈아신으신다고 ㅎㅎ)\

    

4. 알게 된 것 정리

   1) 분임
   [중심지 분위기 알기]

   이 지역에서 꼭 살아야하는 사람들, 부자들은 지역에서 가장 좋은 곳에서 살고 싶어하며, 

   이런 곳은 1. 위치나 상권이 편리한 곳  2. 자연환경이나 거주할 때 생활환경이 뛰어난 곳의 특징을 가진다.

   부천시청 앞 상권은 뛰어난 것은 아니지만 균질성 있는 상권을 갖고 있고 대형 공원을 끼고 있기 때문에 이 곳이 생활권의 중심이라고 할 수 있다.

    

   임장할 때 시작점에 따라 외곽에서 시작하기도 하지만 이렇게 중심을 먼저 살펴보고 중심에서 멀어질 때 어떤 모습인지 알아보는 것도 필요하다.

    

   [중심지와 가까운 구축 단지 vs 중심지와 멀지만 쾌적한 단지]

   사람들은 기본적으로 중심지와 가까운 단지를 좋아하지만

   중심지를 이용하기에 크게 불편하지 않은 접근성을 갖고 있으며, 단지가 쾌적하고 살기 좋은 모습을 보인다면 오히려 더 높은 가격을 보인다. 즉 아주 교통이 불편하거나 상권이 불편하지 않다면 “거주 만족도”를 중요하게 생각한다.

    

   서울 수도권에서 같은 역에 위치하는데도 가격 차이가 있거나, 역에서 먼데 비싼 단지가 보인다면 단지의 쾌적성을 생각해 볼 것

    

   [중동과 상동]

   중동은 도로가 좁고 일조권도 잘 확보되지 않아 어두운 느낌, 상동은 확실히 도로가 넓고 밝아보이는 느낌이 드는데, 이는 중동이 먼저 지어지고 이후에 상동이 추가로 개발되면서 좀 더 넓고 쾌적하게 개발이 되었기 때문임.

   이런 쾌적도 차이 때문에 중동에서 살던 수요가 상동으로 넘어올 수 있는 요소가 될 수 있음

    

   [주택상가]

   주택 상가가 있을 때 장단점이 있어 따져보아야 함. 균질성을 떨어뜨리는 원인으로 보통은 마이너스 요소이지만

   규모가 작아서 큰 영향을 미치지 않고, 근린상권으로 형성되어 균질성을 높여준다면 플러스 요소, 최소한 마이너스는 되지 않을 수 있음

    

   [핵심은 교통]

   심리적인 역세권은 절대적인 역세권과는 다름. 근접성이 비슷하면 쾌적함을 따지지만 쾌적함이 비슷하다고 하면 근접성이나 상권 등이 더 중요함

    

   2) 단임

   [조경이란]

   조경이란 단순히 아파트에 나무가 많이 꽂혀있는(?) 것이 아닌 산책하기 좋고 정비가 잘되어 있는 모습

    

   [20평대와 30평대 차이]

   20평대는 신혼부부, 2인가족 또는 영유아를 가진 가족이 거주하게 되므로 편리성을 중요시하여 역과 가까운지, 상권이 좋아야 하는지가 중요 요소.  

   20평대는 첫번째 역이 가까운지, 방 구조(방 3개, 선호구조), 용적률(구축) 순으로 체크

   20평대는 근접성, 30평대는 쾌적성이 중요한 요소

    

   [단지 임장 시 체크해야 할  요소]

   첫번째 쾌적함 - 동간거리

   두번째 재활용쓰레장 - 단지 관리정도를 알 수 있음

   세번째 단지조경 - 생활하고 산책할 때 괜찮은 모습인지

   네번째 샷시 교체비율 - 구축의 경우 샷시 교체 비율로 실거주 비율 및 만족도를 가늠해 볼 수 있음. 특히 1층

    

    

   3) 단임

   단임은 월부에서 마련한 다양한 컨디션의 30평대 20평대 구 신축 공실 매물을 보았는데, 이 클래스를 위해 보통의 세입자와 마찬가지로 2년 계약을 한 물건이라는 점을 듣고 굉장히 놀랐습니다.

   (지역을 옮기게 되면 새로 새입자 맞춰주고 나가면 된다고 말씀하셔서.. 그렇지 내가 누구 걱정을 ^^ 이라고 생각..)

    

   부사님이 안내를 한다면 따라가지만 보통 오른쪽 벽을 끼고 차례대로 임장

   [매물 임장시 체크할 것]

   현관 : 타일, 등, 신발장 확인

   입구 : 장판 깨끗한지, 몰딩 해야하는 지 (짙은 체리색은 화이트톤으로)

   화장실 : 수리해야 하는지, 30평대는 깨끗하다면 변기 세면대 정도만 20평대는 전체 수리해주는게 낫다.

   문 뒤 상태 확인, 타일 덧방시는 누수 확인

   방 : 장판, 도배, 등, 문 손상 여부, 창문이나 샤시의 누수여부

   베란다: 천장, 샤시주변  누수여부, 누수인경우 천장인지 샷시인지, 외벽 결로 확인, 우수관 누수 확인(관리사무소)

   주방 : 바닥, 등, 싱크대 수납장, 누수여부 (분배기), 후드

    *누수 같은 큰 것, 기타 자잘한 수리부분을 체크하여 가격 협상시 이용!

   특약: 아트월 손상, 못 박기, 결로 관리

    

   4) 부사님과의 만남

   무려 20여년의 경력을 가진 부사님이셨습니다. 너무 젊어보이셨는데 20년 경력이라 하셔서 대체 연세가? 하는 의문이 들었습니다.

   미리 준비한 질문을 바탕으로 40여분 넘은 질의응답 시간이 이어졌습니다.

    

   [핵심내용]

   꼭 사겠다는 확신을 주고 조건을 상세하게 전달할 것. 예- 제 투자금이 얼마정도 있어서 이 정도 조건의 매물이 나오면 연락주세요. 바로 방문하겠습니다.

   매물을 본 뒤 계약을 하지 않는다면 꼭 안된다고 연락을 줄 필요까진 없지만 연락은 잘 받아줄 것. 연락이 온다면 이번엔 어렵다고 솔직하게 전달하면 됨

   부사님 말씀에 리액션 잘해줄 때 좀 더 많이 알려주고 싶어한다!

    

   5) 질의응답

   점심시간 잠시와 부사님과의 만남 뒤에 질의응답 시간을 가졌는데요.

   정말 투코 또는 인생상담 수준까지 질문을 드리고 많은 혜안이 담긴 답변을 받았습니다.

   조금 더 많은 질문을 생각해오지 못한 내 자신이 아쉬울 절도였습니다. 

   이 질의 응답 시간이 있어 더 귀중한 시간이 되지 않았나 하는 생각이 듭니다.

 5. 앞으로 나의 투자에 적용할 것

   분임과 단임 시 멘토님이 알려주신 포인트에 집중하며 단지 비교를 진행해가며 임장해볼 것

   매물 임장에서 배운 것과 소중한 체크리스트를 머릿속에 넣고 찬찬히 적용해 볼 것

   마지막으로 질의응답에서 답변주신 것처럼 매물 일단 내놓고 앞마당 늘려갈 것

마지막으로 덥고 습한 날씨, 우리가 혹시 소리를 못 들을까 큰 소리로 많은 것들 알려주신 보이 멘토님.

만나서 너무 영광이었고 찐 투자자가 보는 법을 생생하게 보고 배울 수 있어 너무나 뜻깊은 기회였습니다.

함께 임장한 임장동지(?) 여러분 만나게 되어 반가웠고 월부 안에서 또 만나게 될거라 믿어마지 않습니다.

이런 유용한 클래스를 첫 번째 기수로 들을 수 있어 너무 행운이었던 것 같습니다.

튜터님들의 임장 경험치를 전수받고 

다양한 매물을 보며 수리와 가격협상 포인트를 알 수 있는 매물임장,

평소에는 대하기 어려웠던 부사님과의 진솔한 질의응답까지 가능한 실전임장클래스

임장이 평소 어렵게만 느껴졌고 지금 내가 잘 하고 있는건지 고민하시는 분들에게 강력 추천합니다.

너무 감사합니다!