[내마중 19기 23조 부라보 라이프] 2주차 강의 후기

들어가며…..

시장에 끊임없이 함께 머물러야만 어려운 시기 좋은 시기를 모두 겪으며 이겨 낼 수 있다.

강사님의 간단한, 그러나 결코 가볍지 않은 자기 소개.

역시 현장에서 온 몸으로 부딪혀 끊임없이 싸워 온 분은 다르다 라는 것을 느끼게 됨.

나 역시 어려운 시기, 좋은 시기를 모두 현장에서 직접 겪고 이겨내어 반드시 목표를 이겨 내야겠다 다짐해 본다

I. 입지 가치와 상품 가치를 단지에 적용하는 기준

  - 단지의 가치를 실제로 파악할 줄 알아야 한다.

  1. 단지 가치 요소

   - 입지: 땅 -강남까지 물리적 거리가 중요(물리적 거리>시간적 거리)

                    그러나, 교통 노선으로 인해 시간적인 거리가 가깝다면, 거리가 멀어도 주의 깊게 단지를 살펴야 한다.

   - 교통: 교통 노선 별 중 3대 업무 지구 접근성에 따른 선호도와 선호도 좋은 노선이 지나가는 지역을 우선하자.        

   - 직장: 각 직장군의 가치와 규모 이해한다.

              그리고 각 직장균의 급여 수준 파악한다. 직장의 급여 수준이 매매, 전세가에 영향을 주기 때문이다

   - 학군: 한 번 정착하면 장기 거주하여 집 값 상승 힘이 강하고 전세 수요가 많다.

              따라서 학군지 수요가 형성되어 주변에 영향을 줄 수 있는지, 학업 성취도와 특목고 진학율을 

              잘 따져봐야 한다.

   - 환경: 유해 시설이 없고 편의 시설(백화점, 마트, 병원)이 많고 편의 시설에 접근성이 좋은 단지

              단지 주변을 직접 확인 해야 만 유해 시설과 편의 시설이 주는 영향력을 직접 확인 할 수 있다

  2. 상품 가치:  단지마다 가치가 다르므로, 가치 파악이 되어야만 최선의 단지 선택이 가능하다.

   - 연식 : 면적 한계로 신축 단지 형성에 한계가 있다.

              뉴타운 지역을 확인하되, 강남과 가까운 뉴타운을 선택한다.

              즉, 입지와 연식의 상품가치를 함께 파악하여 가치를 판단해야 한다..

   - 세대 수

   - 브랜드

II. 내집 마련과 거주 보유 분리

  실거주 방법의 차이임을 이해해야 한다.

  - 실거주: 종자돈과 대출을 활용할 수 있지만, 

               종자돈은 적지만 연간 저축이 많을 경우 유리

  - 거주 보유 분리: 종자돈과 전세 레버리지를 이용한다.

                           종자돈은 크지만 연간 저축액이 적은 경우 유리.

  1. 내 집마련 VS 거주 보유 분리

    - 특징: 거주 방법의 차이이다.

    - 선택 방법: 나의 종자돈을 계산해야 한다.

       후보 단지를 추리고 내 예산에 맞는 후보 지역을 파악해야 한다.

                      후보 지역이 파악되야, 후보 지역 안의 단지를 추려 낼 수 있다.

                      후보 지역 중 3대 업무 지구와 되도록 가까운 지역부터 선정하여 단지를 파악한다.

  2. 내집 마련과 거주 보유분리 선택 방법

   - 나의 예산에 맞는 단지들을 추려 본다.

   - 대출을 활용할 때 접근 가능한 단지들과, 대출 없이 순수 종자돈으로 접근 가능한 단지들을 

      각각 추리고 가치를 비교한다.

   - 대출을 활용할 때 접근 가능한 단지들과 대출 없이 순수 종자돈으로 접근 가능한 단지들 중 

      더 가치 있는 방법을 선택한다.

III. 단지별 비교평가 하는 법

  1. 비교 평가 순서

    1) 예산에 맞는 후보 단지를 선별.

    2) 가치 비교.(입지가치/상품가치)

         교통,입지>학군, 환경

    3) 가격 비교(전고점 대비 하락률)

        +가격 가치가 혼동 될 경우에는, 단지의 장단점과 특성을 이해하고, 

          하락기가 와도 버틸 수 있는 단지를 선택한다.

  2. 입지 & 상품가치 비교

   1)수도권

     가. 땅 – 강남까지의 접근성

                 경기도의 일부 지역은 행정구역이 서울이 아니어도, 

                 물리적으로 강남과 인접하여 강남과 같은 영향력을 가진 지역이 있음

     나. 교통-강남, 여의도, 시청, 자차, 지하철 이동 거리

     다. 환경 : 연식, 브랜드, 상권, 병원

     라. 학군 : 학업 성취도, 특목고, 학원가.

                   경기도 일부 행정 지역(분당 등)은 압도적 학군으로 인해 서울시 상위 급지에 버금가는 영향력을 갖춤

     마. 직장: 종사자 수와 좋은 직장이 위치

                  각 지역의 직장 평균 연봉 파악이 중요.

                  연봉이 거주자의 경제력이 되므로, 단지 가격과 직접적인 영향을 줌.