[서투기 27기 22조 클라라]

영등포구, 동작구, 강동구, 분당 5억대

종로, 중구,수정구 4억대

서대문구, 동대문구, 강서구 3억대

성북구, 관악구, 광명시, 수지구등 2억대의 투자금이 든다.

전고점을 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사는것!

공급 덕분에 싸게 사자 이후 전세가 회복을 기대 할 수있다

안양시는 24년 6,8,10월 25년 1월까지 대규모 공급이 있었다

경기도 랜드마크 단지와 비슷한 가격형성 (철산11,12단지 분양예정 11단지를 더 선호할듯)

현재 철산>광명>일직>하안>소하(기아)

선호신축(철산재건축) 중심으로 전고를 갱신하고 있었으나 6.27 대책으로 잠시 보합하고 있는 상황

신축입지에 따라 10%넘게도 하락

광명역(전통시장과 상권)과 철산역(약간 낡은 이미지)의 분위기 차이

단지안에서 철산중(검정문) 철산초(파란문)

-철산: 서울 접근성(7호선), 광명 행정기능, 환승없이 논현역 32분, 철산중 90.9% 진성고, 철산상업지구에 학원구

학교를 어디가는지 중요! (교재참고)

-광명: 광명 뉴타운 시장사람들, 환승없이 논현역34분, 철산학원가, 광명전통시장, 크로앙스, 목감천 좋아질 여지가 많다 광명 위쪽을 더 좋아한다 평촌 대비 가격이 절대 밀리지 않는다. 아직까지 20%까지 떨어져 있다  기회가 있을수도

-하안: 하안주공 재건축, 일부단지 독산역 도보, 진성고, 하안사거리 학원가 , 뉴코아 하안사거리 상권을 이용이 관건,전고를 돌파한 단지는 없다

-소하: 가족형 거주지, 기아 오토랜드, 일부단지 금천구청역 도보, 소하학원가, 이마트 소하상업지구 도서관 공원 안양천, 철산광명 외 유일한 입주(800세대정도)

-일직: 신안산선(여의도20분대) 인프라, 코스트코 이케아 본사, KTX광명역, 1호선, 학군은 아직, 몰 대형마트 대학병원, 현재 공급 없음 단지선호(데시앙>센트럴,써밋>푸르지오,파크자이

교육이 약함 가치는 있기에 전세를 주고 철산으로 많이 간다.

광명투자전략

입지가 개선될만한 단지인지

우선순위를 정하러 임장을 간다(목표, 목적을 생각하라) 어떤 구축이 빛나고 있는지 내마음에 우선순위를 정하고 온다

지금은 평형 별 가격을 꼭 해봐야한다

10평형이 30~40% 빠져있지만 재건축 기간이 오래 걸리고 그러므로 해서 기회비용을 놓칠수 있다 투자에서 제외!

투자금과 회수기간, 기회비용을 고려해야 함

광명 안에서 투자 못할 곳은 없습니다(300세대 이상) 땅의 가치가 크다!

다만 무엇을 살 것인지 우선순위가 있을 뿐이고 우선순위가 높은 것들이 대부분 빨리, 많이 올라간다

광명 안에서 가치를 따지기 어렵다면 다른 수도권 단지와 위상을 비교해 본다.

철산 끝 리버빌주공이 그렇게 별로인가?

평촌 무궁화태영이랑 비슷했구나.

무궁화태영이 별로인 곳인가?

투자하면 안되는 곳인가?

아는 지역이 많아지면 가치판단에 도움

같은 광명아파트인데 왜 차이가 날까?

결국은 선호도 차이 

이왕이면 먼저 많이 오를 거를 투자해야 하는 것

현장가서 이렇게 생긴 단지들을 보면 선호도가 높다고 생각해야 함

마음이아리고시리다 아이들을 생각하면…

겁먹지 말자 일단 한 발 내딛어 보자

해야 할 일들을 그저 해 나가자

내가 원한 인생을 살고 있을거야!

뭐 해야할지 고민 안하기 위해 목실감 쓰기!!!

공급이 정리 되었을때 깜작 놀랄수 있다 행동하기!!!