분임 - 상가, 사람, 규모, 연식을 보면서 어떤 분위기를 만들어 내는가?
일반 - 언덕도 너무 심하고 온통 빌라네
심화 - 언덕과 노후된 빌라가 많네. 연식과, 평지, 역세권 수요가 있을 수 있겠구나!!
단임
일반 - 해당임장지의 모든 단지를 가본다
심화 - 사람들에게 유의미한 단지를 선별하고, 내 투자에 적용할 후보단지를 골라낸다.
표면적 이유 : 단지상태 = 연식, 동간거리, 조경, 주차장
본질적 이유 : 각 “단지”별로, 사람들의 어떤 수요를 잡아 당기고 있나?
20평대 vs 30평대 vs 40평대
지역에 따라 수요가 달라짐 그래서 2급지 이상일 때는 높은 평수도 괜찮다.
하지만 상승장에서는 평수에 상관없이 거래가 잘 이루어지지만 하락장에서는 높은 평수가 거래가 잘 이루어지지 않는다.
그렇다는건 환금성이 떨어진다는건데 지역별로 큰 평수를 들어가려고 하는 사람들의 수요가 충분한지를 파악하고 분석해보자!!
Q. 세대수가 적은 단지는 그럼 언제 매수하면 좋을까?
매매가 측면
상대적으로 같이 흘러가는 단지들이 먼저 가격반응이 급격히 왔다면?
→ 상대적으로 세대수가 적은 단지에도 흐름이 옮겨갈것임을 인지하고 있어야함
복기를 계속 해야만 하나요?
복기를 통해 시장의 흐름이 어떻게 바뀌고 있는지를 파악하면서 내가 놓친것은 무엇인지, 내가 잘못 판단하고 있었던것은 아닌지, 내가 알고 있던 정보가 맞았다는 확신을 가질 수 있는지 등등을 파악하기에 아주 좋은 방법중의 하나!!
가치가 비슷하다? 그럼 현재 매매가는 어디가 더 싼지 // 매매가도 비슷하다? 그럼 투자금은 어디가 덜 드는지 확인
매매가가 비슷하다? 그럼 가치가 어디가 하나라도 더 있는지 // 가치가 압도적으로 차이가 안난다? 투자금을 보았을 때 어디가 더 우선순위인지!!
매매가, 가치, 투자금도 다 다르다? 그럼 둘중에 분명히 하나라도 우위가 있다. 투자금 대비 어디가 더 나은지 볼 것
1번 생활권별 선호 요인을 먼저 확실히 나누자
교통 중심 / 연식 중심 / 학군 중심
2번 생활권에서 단지의 가치를 적어보자!!
입지가치 (교통, 학군) / 상품가치 (연식, 특징)
3번 가격을 비교해보세요
현재가격 (+수리비) / 과거가격 (하락률)
나에게 적용할것 3
임장 : 생활권별로 가진것 (핵심가치) & 부족한 부분을 보면서 - “수요자” 입장이 되어, 분임, 단임, 매임 할 것
임보 : 투자후보 고른다는 마음으로 시세지도 & 그룹핑 그리기 - 계속 복기할 단지 3개 뽑아보기
비교평가 : 직감이 아닌, One page 양식대로 - 가치비교 > 가격비교 > 개인 상황 적용해서 결정
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